樓市政策效力成疑 加拿大樓價升勢停不了 卡加利物業最受觸目
似乎加拿大的樓價仍未有藉口回落,逼使政府再度出招,在去年底,當地卑詩省政府為打擊炒賣住宅的風氣,宣布將向買樓兩年內轉售單位者加徵兩成稅。但世紀21奇豐國際合伙人文慧詩(Manci)卻認為成效未必明顯,反而令到供應減少,由此持續令租金及樓價上升。目前,溫哥華及多倫多兩地的樓價已是壓抑不止,兼新盤供應極少,反而艾伯塔省的卡加利(Calgary)成為了加拿大樓市後起之秀,樓市入場價只是前兩者的三分之一,而租金回報更有機會升至7厘,並且沒有海外賣家印花稅,消費及居住成本都低於溫哥華及多倫多,已是國民首選居住地。
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加拿大正處於住房負擔能力危機之中,利率上升、房屋供應短缺和人口激增,明顯導致樓價和租金上漲。在進入大選年,在政府一般都會推房屋政策,以爭取民心,今次是宣布由2025年1月1日起實施住宅炒賣稅(Home-flipping tax),持有單位時間愈長,稅率就會相應下降。賣家不論是否卑詩省居民也受住宅炒賣稅約束。假如業主購入單位一年內放售所得利潤,會被徵收最高的20%稅率,稅率在第366至730天內會降至零。如業主在購入單位兩年內出售主要居所,在計算應課稅收入時可扣除高達2萬加元(約11.6萬港元)。政府更指住宅炒賣稅的目的為支持而非阻礙房屋供應,因此從事住屋供應、建築或房地產開發等行業人士也可獲豁免。
加拿大樓價去年確曾下調,但在今年1 月全國平均樓為659,395加元(約379萬港元),較去年 1月上漲 7.6%。與其他熱門國家相似,當息口喘定,投資者便伺機尋找心儀項目。Manci表示,溫哥華現時Open House售樓活動增加,最近亦有新盤推出,買家在凌晨便開始排隊,已逐漸重回樓市繁榮景象,她形容是短期內看不到樓價會有下調的趨勢。
卡加利是後起之秀
對加拿大國民來說,溫哥華及多倫多兩地的樓價已經負擔不起,所以亦開始找尋有合理居住成本的地區,雖然卡加利的樓價在過去三年在加拿大樓價升幅中都是三甲之內,但與溫哥華及多倫多相比,生活指數及居住成本都較低,樓市入場門檻只是溫哥華及多倫多的三分之一,但租金回報預測可達7厘。Manci指出,卡加利的環境類似小鎮,有學校,以小店為主,仍未升上國際大城市的平台,但它極具潛質,令到愈來愈多人移入,人口增加,自然對消費、就業、升學有需求,也會令到國際企業考慮進駐。
根據卡加利房地產委員會(CREB)最新報告顯示,卡加利的公寓按年升18.7%,隨着當地人口逐年增長,房屋需求緊張下,樓價將續有升值機會,投資潛力優厚;加上租務市場熾熱,開放式單位租金於2023年急升44%,平均租務回報可達6厘以上。加拿大房地產公司Royal LePage 預計,卡加里樓價將上升8%。今年市場仍然面臨一些風險,但卡加利樓價仍然比加拿大其他主要城市低得多。該地區供應較為緊張,去年庫存量指標顯著下降:銷售(下降8%)、新盤落成量(下降13%)、庫存(下降26%)和供應月數(下降20%)。即使上年開始加息周期,卡加利的基準價格維持平穩。CREB 的數據顯示,自2022年11月以來,該市的基準價格已上漲10.7%,幾個月的供應和庫存下降,這將使卡加利的價達到 71.16萬加元(約413萬港元)。截至去年11 月,基準價格為57.27萬加元(333萬港元)。
卡加利被譽為全球第三最佳宜居城市,除出產石油外,近年更大力發展科技、金融、旅遊等行業,加上消費指數低,就業機會高、稅率低,地產成交價更遠低於多倫多及溫哥華,過去5年吸引了許多加國本土新家庭遷至卡加利。加上近年投資卡加利的投資者大幅上升,令當地樓市熾熱,供不應求。而且租務管制門檻非常低,了一年租約可隨時及隨意加租及容許短期租約,物業轉讓稅、物業開發稅及買樓不用支付合併銷售稅(HST,Harmonized Sales Tax)等。
卡加利樓價預測備受看好
在CREB調查的27個人口普查大都會地區中,有21個地區的樓價下跌或持平,其中渥太華、溫哥華、蒙特婁和卡加利為首,跌0.2% 至0.4% 。按年計,受利率上升影響, 1 月新樓樓價下跌,連續第10 個月下降,2024年基準價格預計將上漲6.5%。去年12月加拿大房地產公司Royal LePage 預計,卡加利樓價將上升8%。今年市場仍然面臨一些風險,但卡加利樓價仍然比加拿大其他主要城市廉宜得多。該地區供應較為緊張,去年庫存量指標顯著下降:銷售(下降8%)、新盤落成量(下降13%)、庫存(下降26%)和供應月數(下降20%)。即使上年開始加息周期,卡加利的基準價格維持平穩。
加拿大搬屋公司U-Haul的加拿大遷移趨勢報告顯示,艾伯塔省成為加國去年最受國內移民歡迎的搬家目的地省份,卡加利(Calgary)是最熱門城市。艾伯塔省去年的遷入比例為51.1%,遷出比例為48.9%,遷入人數比前一年的遷出人數增加1.6個百分點,使其在加國省份排名中由前一年的第10位躍升至第1位。該省中,卡加利、埃德蒙頓(Edmonton)、Camrose是人口流入最多的主要城市。
溫哥華所在的卑詩省排名也大幅攀升,由2022年的第9位升至去年的第二位。至於在2022年排名第一的新不倫瑞克省(New Brunswick)降至第3位。由其他省份搬往艾伯塔省,主因是當地樓價較易負擔,以及有較佳的就業機會。至於溫哥華儘管樓價高昂,但不少人仍享受當地的便利設施,故亦吸引部分人搬到樓價較低的鄰近地區。
加拿大地產經紀商Royal LePage的數據顯示,於2023年第四季,卡加利與埃德蒙頓的住宅中位數價格分別為66.35萬加元(約385萬港元)和43.05萬加元(約250萬港元),不僅較溫哥華和多倫多低,亦低於加國整體樓價。
雖然多倫多所在的安大略省(Ontario)在搬家受歡迎度排名最低,但去年加國遷入人口增長最快的25個城市中,安大略省仍佔9個,依然是所有省份中最多,緊隨其後是有8個城市入榜的卑詩省,包括排第四位的基洛納(Kelowna)和第五位的Courtenay。至於人口流入最多的首3個城市依次為卡加里、魁北克省的Sherbrooke、埃德蒙頓。
環環相扣 樓價難跌
加拿大正處於住房負擔能力危機之中,利率上升、房屋供應短缺和人口激增導致樓價和租金上漲。隨著加拿大的租金持續飆升,導致全國空置率跌至1988年以來的最低水平,令國民開始思考到底租屋還是置業更划算。Zoocasa 的分析發現,儘管過去兩年租金價格飆升,但加拿大大多數主要市場的平均租金仍然低於平均每月按揭供款。12月份加拿大所有房產類型的平均月租為2,174加元一個月,按年上升8.4%,而所有房產類型的平均每月按揭供款為3,253加元。
儘管租樓和置業之間的差距已經縮小了,但在加拿大最昂貴的房屋市場,在平均樓價超過100萬加元的地區,這一差距仍然很大。在多倫多,12月的平均月租為2,91加元,而平均每月供款為4,888加元。在溫哥華,平均月租為3,180加元,而平均每月按揭還款額為5,353加元。
在一些市場,租樓和置業之間的差距已顯著縮小。全國七個市場在租和買之間的差異不到 500 元。在魁北克市(Quebec City),差異僅為54加元(平均月租金為1,501 加元,而平均每月按揭供款額為1,555 加元),其他租屋與購買差距小於 500 加元的市場包括利載拿(Regina)、愛蒙頓(Edmonton)、卡加利、薩斯卡通(Saskatoon)、滿地可(Montreal)和哈利法斯(Halifax)。溫尼伯(Winniepeg)是全國唯一一個平均每月按揭供款付款(1,526 加元)略低於租金(1,531 加元)的市場。
Manci認為,加拿大樓價難跌,主要是移民人口上升速度快、息口令建築商減低了開發的意欲,令到物業供應減少,勞動人口不足,令到薪金增加。除非人口減少,控制移民流入。「現時房屋供應與人口控制呈現矛盾,政府希望壓抑樓價,卻對物業有需求;又因為勞動人口不足,需要引入新移民,因而令到住屋需求增加,租金持續上升。原本溫哥華及多倫多兩地的租金回報可能只有兩至三厘,但轉買為租的人士愈來愈多,也令到租金回報直望6厘。」她補充,有實力的投資者不介意樓價上升,最重要是能穩定收租,有穩定收入,當賺帳機會率比起樓價下調的機會率還要大時,會見到投資者是連環入市。
另外,美國與加拿大關係密切,然而加拿大樓市的熾熱度高於美國,Manci相信是由於加拿大是多元文化國家,華人很早便移入,故極少出現排華情況;而政治環境及人身安全亦較美國優秀,亦吸引多元民族移入。「樓價升,是因為人口增加,所以人口膨脹,是地區發展的一大指標。某些地區的樓價飆得誇張,但是否有價有市,還是有價沒有市,這就要視乎當地人口的增幅。」
置業手續相對簡單
加拿大對海外置業的買家相對開放,即使是非加拿大公民買樓,所享有的房地產權利與加拿大公民相同,只有在卑詩省或安大略省買樓時被收取20%或15%的海外買家税,其他省份皆不需抽稅,可見加拿大政府藉此吸引海外買家的政策方向。
購買加拿大樓盤前,建議先評估自身經濟能力,同時向加拿大銀行或民間貸款機構諮詢按揭計劃,並事先申請按揭預批,取得按揭資格。可上網搜尋加拿大的合法房地產經紀,比較各地區的樓盤走勢、加拿大樓價價格等資料,找尋適合預算、潛力可期的心儀樓盤,並與賣方取得聯繫,支付買樓訂金。
與賣方聯繫後,需要聘請專業房地產律師或有執照的房地產經紀人,詳細檢閱由賣方提供的買賣合約,並確認樓盤條件是否符合加拿大當地法律規範。如確定購買心儀樓盤,則由房地產經紀協助您,與賣方簽署買賣合約,支付買樓首期。之後可在交樓前12月內申辦海外物業按揭,支付後續款項。
不論是新樓或二手樓,到雙方約定的交樓日當天,可以親自驗樓,或委託當地律師代為執行,確認樓況無誤後,交付鑰匙、並向政府完成物業註冊手續,便正式成為加拿大業主。
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