樓市新政出爐近一週：一線城市有新房首付降至15%，房企稱“銀行敢接，就敢賣”

文 | 新浪財經 徐苑蕾

5月17日，“央媽”給樓市連發三個大禮包，涉及取消房貸利率下限、下調最低首付比例以及下調公積金貸款利率等重磅政策（以下簡稱“517新政”）。

今天距離新政發佈已近一週，市場及房企們又有何反饋？

新浪財經瞭解到，目前在廣州已經有個別新房項目將首付降至15%，但是該項目銷售人士稱，如果最後銀行按揭申請不下來，只能讓客戶退訂或者補齊首付。“走一步看一步，我們也推遲了一些客戶的網簽時間，希望再觀察銀行對政策如何執行。”

商業貸款方面，一線城市銀行也在靜觀其變，畢竟取消房貸利率下限的政策本質上需要銀行讓利。而在個別非一線城市，此前首套房貸利率最低已經達到3.1%的水平。

有房企人士稱，銀行之間的競爭很激烈，“517新政”全面落地後，大多數城市房貸利率可能還會下降30—40個基點。

15%首付？ 房企人士：銀行敢接，我們敢賣

根據央行通知，首套房商業房貸最低首付比例不低於15%，二套最低首付比例不低於25%。“517新政”是首次在全國層面將首套房最低比例降至不低於15%，也是首套和二套房商業房貸最低首付比時隔8個月後再次降低。

去年8月，央行將全國層面最低首付比例政策統一為首套房20%和二套房30%，各地在此基礎上因城施策自主決定政策下限。在“517新政”之前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執行20%、30%的全國底線政策。

“517新政”推出後，首套最低首付比例創曆史新低。業內專家觀點普遍認為，首付比例下調可緩解購房者首付環節資金壓力，能夠撬動總價更高的住房，從而刺激部分購房需求的釋放，一定程度上提振市場情緒。

新浪財經注意到，在廣州已經有頭部房企在個別項目宣傳時強調“15%首付上車”的政策。“銀行能接，我們就這樣賣。”一位房企內部人士表示，目前會接受只付15%首付的客戶的認購，但是最後如果銀行按揭申請不下來，只能讓客戶退訂或者補齊首付。

“現在就是走一步看一步，我們也推遲了一些客戶的網簽時間，希望再觀察銀行對政策如何執行，目前為止一線城市的銀行還沒有正式公佈執行15%的首付比例。”前述房企人士稱。

而在非一線的城市，新浪財經瞭解到，在新政推出前，其實很多房企在當地的新房項目已經通過高評貸款這種不合規的方式，讓購房者以一成甚至低於一成的首付購房。

所謂高評貸款，指的是將新房網簽價抬高，從而讓購房者從銀行獲得更多的貸款額度。比如原本200萬元的新房網簽價抬高至230萬元，購房者原本需要付二成首付約40萬元，貸款160萬元，但通過高評貸款就可以拿到184萬元的貸款，多出來的貸款差額最終則以商業折扣、裝修基金等形式轉回到購房者的銀行卡里。

“房企合作的銀行肯定知道房企的這種操作，我們也會建議客戶準備兩家不同銀行的銀行卡，用來轉移開發商轉回來的錢。這種做法本身是不合規的，但是有些客戶不夠首付或者想少付首付多貸款。”一位房企人士透露稱。

因此多位房企人士普遍認為，“517新政”中降低首付比例的政策對非一線城市的樓市其實影響有限，而政策在一線城市及杭州等新一線城市如何落地才是值得關注的問題。事實上，從實際成交情況來看，“517新政”後，一線和新一線市場購房需求確實有所回暖。

中原地產研究院統計數據顯示，5月18—19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，基本達到2024年小陽春的熱度，新建住宅成交量也出現了部分項目升溫的現象。此外，作為新一線城市，5月9日官宣全面取消限購的杭州樓市也在新政後進一步激活。根據杭州貝殼研究院監測，新政首日杭州二手房諮詢量較4月份日均增長54%，掛牌量較之4月份日均增長91%。

取消商貸利率下限，一線銀行靜觀其變

除了下調首套房首付比例之外，央行還取消了首套和二套房商貸利率下限，各地因城施策確立房貸利率水平。此外，央行通知指出，下調公積金貸款利率0.25個百分點。下調後，首套房公積金貸款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

政策推出後，北上廣深四個一線城市陸續宣佈下調住房公積金貸款利率。其中對於存量公積金貸款，深圳更是自今年7月1日起開始執行調整後的公積金利率，而其餘三個一線城市則從明年1月1日執行新利率。

商業貸款方面，一線城市銀行則依然在靜觀其變，畢竟取消房貸利率下限的政策本質上需要銀行讓利。一位四大行的銀行貸款經理表示，目前仍未收到通知，不確定實際執行的貸款利率日後是否會下調。

新浪財經瞭解到，以廣州和深圳為例，各大銀行實際執行利率依然為住宅首套3.85%（LPR-10bp），二套為4.25%（LPR+30bp），維持此前全國首套房貸利率下限為LPR減20個基點，二套房為LPR加20個基點的政策。

而在非一線城市，“517新政”後，武漢多家銀行將首套房商貸利率由此前的3.55%降為3.25%，二套房商貸利率由4.15%降為3.35%，成為新政後第一個下調房貸利率下限的城市。

據央行披露的數據，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個城市下調了首套房貸利率下限，64個城市取消了下限。3月，新發放個人住房貸款利率為3.69%，同比下降0.45個百分點。

在“517新政”前已經下調或者取消貸款利率下限的城市目前執行的房貸利率多在3.25%—3.45%，最低甚至達到3.1%。有房企人士預測，“517新政”全面落地後，大多數城市房貸利率可能還會下降30—40個基點。

一位佛山房企銷售人士表示，兩個月前佛山新房項目首套基本可以達到3.15%的房貸利率，估計這個利率水平在新政後還會持續一段時間。該人士還提到，銀行之間的競爭很激烈，本地城商行等銀行可能還會暗降利率。“之前開始宣傳利率3.55%的時候，有銀行偷偷降到3.35%，後來宣傳3.35%的時候，銀行又降到3.15%。”

整體來看，各地在落實“517新政”方面已經出現積極的信號和動作。而在市場最關注的一線及新一線城市，首付比例及房貸利率下限依然執行“517新政”之前的政策，而這些城市的政策落地情況將會深刻影響市場走勢。