新一輪“提前還貸潮”湧現：存量房貸利率多超4%，銀行有苦衷？
文 | 新浪財經 徐苑蕾
“517新政”推行至今近50天，全國各地的新增房貸利率已下調至近年低位。至於存量房貸利率，雖然近期調降呼聲再次高漲，但有業內人士稱，考慮到銀行利潤考核等因素，存量房貸利率下調短期內難以落地。
新浪財經瞭解到，目前多地存量房貸利率大多維持在4%以上。而增量房貸利率與存量房貸利率差距的進一步拉大，催生了新一輪提前還貸潮的上演。
有銀行人士表示，由於銀行頭寸和樓市風險問題，提前還貸的人越來越多，各家銀行的額度也越來越被壓縮，相比起前兩年現在提前還貸更困難。“每個月額度幾百萬，現在最長的要等3個多月，如果需要提前還貸1000萬以上還得等更長時間。”
存量房貸利率4%以上
目前，全國大部分城市已取消房貸利率下限，也就是說，大部分城市的新增房貸利率已不受LPR報價影響。在一線城市，房貸利率也已下調至近年低位，首套房利率均降至3.5%左右的水平，即LPR減45個基點。
在此背景下，增量房貸利率與存量房貸利率的差距進一步拉大，新浪財經瞭解到，目前存量房貸利率多維持在4%以上。
廣州業主陳飛（化名）2019年辦理首套房按揭貸款時，廣州主流的銀行執行的是基準利率加點上浮的方案。舊版基準利率為4.9%，陳飛貸款銀行執行上浮10%的政策，也就是說，陳飛的房貸利率高達5.39%。以近200萬的貸款金額來計算，陳飛月供接近1.5萬。
和大多數存量房業主一樣，陳飛在2019年已經將貸款利率變更為LPR，每年1月重新定價。隨著近年來LPR的多次調整，陳飛的房貸利率也多次下調。此外，去年11月，在央行和金監局的指導下，降低存量房貸利率工作基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點。
目前，陳飛的房貸利率已經從5.39%下降至4.2%，月供從1.5萬下降至1萬左右。不過儘管如此，陳飛的房貸利率仍然高出新增房貸利率約1%。據瞭解，目前，廣州首套房貸利率普遍為3.4%，且有銀行甚至打出最低3.3%的優惠。
今年2月，5年期及以上LPR調降25個基點至3.95%，創下LPR機制設立以來最大降幅。陳飛表示，“下半年LPR很有可能還會繼續下調，但是怎樣調整和我的關係都不大，我的房貸需要等到明年1月才能跟隨LPR下調，而且按照現在的政策，無論如何調整都會比新的房貸利率要高。”
提前還貸越來越難？
陳飛買房時，房子均價約每平方米5.1萬，而如今想出售的話，中介建議陳飛掛牌單價最好在5.6萬。這個掛牌價是根據陳飛已償還的60萬元利息計算出來的，按此價轉手，陳飛房子的買賣才能做到不虧錢。
但是陳飛告訴新浪財經，同小區今年成交的房源僅有3套，想賣的人多但想買的人少，最後成交價能達到5.6萬的僅有一套，另外兩套成交價都在5.3萬以下。
在房價增長不如預期，投資環境又頗為震盪的情況下，陳飛決定提前還貸以縮減未來的利息支出。4月底，陳飛向銀行提出申請，審批曆時2個月，最終在7月初順利提前還款50萬，剩餘利息總額降至90萬左右。
（陳飛提前還貸後利息總額）
實際上，從2022年下半年開始，提前還貸潮愈演愈烈，在高峰期甚至出現銀行關閉線上預約申請通道、線下櫃檯辦理排隊長達數月的問題。而今年以來，市場仍普遍存在提前還貸的現象。
央行統計數據顯示，今年以來，居民中長期貸款全面收縮，至5月已連續4個月同比少增，且4月和2月中長期貸款新增規模為負，並創下有記錄以來最低值和次低值。
一位銀行貸款經理告訴新浪財經，由於銀行頭寸和樓市風險的問題，提前還貸的人越來越多，各家銀行的額度也越來越被壓縮，相比起前兩年現在提前還貸更困難。“每個月額度幾百萬，現在最長的要等3個多月，如果需要提前還貸1000萬以上還得等更長時間。”
調降存量房貸呼聲再起
在提前還貸再度升溫的背景下，對於調降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲，不僅社交媒體上充斥著存量房業主的“哀嚎”，連央行官網上也出現了業主的“請願”。此外，孟曉蘇、任澤平等經濟學家均曾呼籲出台措施，引導銀行適度下調存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。
對於銀行來說，個人住房貸款是最為優質的資產，不僅收益穩定，而且風險很小。如果短期內出現大面積提前還貸，不僅影響到銀行長期的利差收益，而且短期內很難找到類似優質資產相匹配，增加了機會成本。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，降低存量房貸利率，形成存量和增量貸款利率連環下行的預期，有利於減緩提前還貸的傾向，有利於居民增加貸款持有，比如首套房保有且不還貸的情況下，增加用貸款買二套房的傾向。
不過，6月初，深圳官方就帶頭對外明確，深圳存量房貸利率不調整。李宇嘉對此表示，主要原因是目前銀行存貸利差降至曆史最低，在強化銀行利潤考核、撥備計提的情況下，在增量貸款已充分降低的情況下，存量房貸在去年已經降了一波的情況下，很難在短期內再降。
但李宇嘉強調，下一步降低存量房貸利率仍是趨勢。“新一輪調降存量房貸，需要央行降準、降低MLF，繼續降低各檔次存款利率，唯有此才會迎來新一輪降低房款利率。”
