樓市警號｜業界料港銀下周加P 「租平過供」將加劇 促政府撤辣平衡樓市

【橙訊】美國下周議息前，再有大型銀行計劃上調銀行同業拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限，繼滙豐後，盛傳中銀香港(02388)亦計劃最快下周調升H按新造封頂息0.5厘，令實際按息升至4.125厘。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，不排除於今個月聯儲局議息後，本港銀行再度調升P，預計加幅約0.125至0.25厘。在調升P前，將陸續有銀行先調升H按鎖息上限，以預備在加息時保持利潤空間。

曹德明表示，聯儲局年內或再加息以降低通脹，美息將繼續維持高位，港美息口差距或將進一步擴寬，料HIBOR(港銀行同業拆息)將繼續徘徊高水平一段時間。在資金成本高企下，香港銀行仍有加息壓力。

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，截止今年8月，滙豐及中銀香港現樓及樓花市佔率分別為50.7%及56.3%。曹德明表示，兩大行上調H按鎖息上限，對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響，因其他未加鎖頂息率的銀行或將跟隨，此舉或誘發加息前的最後轉按意欲，令轉按宗數有機會短暫上升。

曹德明提醒，加息周期間供樓開支及壓力測試要求同步增加，建議有意置業人士預留更多首期及後備資金，以應對利息上升的風險，並建議以現時壓力測試基準再加1厘作計算，同時亦避免借得太盡失預算。

中原按揭董事總經理王美鳳相信，兩大具指標性的銀行先後上調按息，在既有資金成本壓力下，相信會再有其他銀行跟隨。她預期市場新造按息將因此逐步上升至4.125厘逾15年新高水平，以現時市場租金水平及近月租金回報率介乎2.4%至2.8%來看，「租平過供」的情況將會更為明顯及加劇，樓市將因而進一步受壓。

王美鳳認為，以往預防樓市過熱的「逆周期措施」已不合時宜，樓市毋須及不宜被措施「綁手綁腳」，建議政府宜即時研究為樓市注入利好條件，以平衡現時負面因素，包括撤銷物業買賣辣稅，以助樓市平穩發展及維持適度流轉率，避免陷入持續性積弱市道。

自滙豐落實上調新造按息及縮減回贈優惠，根據中原按揭客戶個案統計，過去周末至星期一(9日至11日)三天的按揭申請量增加達3倍。王美鳳提醒一些有轉按需求、最近入市又或選擇了180天即供成交期的新盤買家，可先趕快申請按揭，避免在銀行寬限期過後上調息率。