年終盤點|千億房企僅剩20家 恒大、融創、陽光城銷售降超7成 行業拿地意願已跌入穀底

出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　隨著2021年房地產行業“三道紅線”相關係列融資政策的收縮，以及在今年宏觀經濟下行與全國疫情多點散發等因素影響下，全國商品房銷售在2021年達到18萬億體量後基本見頂，今年迎來劇烈調整。

　　克而瑞數據顯示，百強房企全年全口徑銷售額為7.29萬億，同比減少42.3%，其中權益口徑降幅也達42.2%。但整體各月銷售絕對額呈現出企穩趨勢，預計在2022年低基數的情況下，2023年的銷售同比有望止住頹勢。

　　此外，百強房企的拿地意願跌入穀底，在銷售降幅已然高達42%的條件下，拿地力度（拿地額/銷售額）更是僅為0.18，創下多年來的新低。拿地意願的驟降，一方面體現出房企對於未來整體銷售預期的謹慎，同時也反映出當前房企的主要任務就是加快去化、降杠杆、留足現金做好產品、確保平穩交付。

銷售累計降超40% 絕對值或基本見底

　　國家統計局數據顯示，2022年前11月，我國商品房累計銷售額為11.86萬億。如若參考克而瑞統計百強房企12月銷售同比31.6%降幅來樂觀預計今年12月銷售額，預計今年的累計銷售額將頂格在13.25萬億，同比降幅達到27.2%。

　　27.2%的降幅，是自1998年房改以來最差的同比數據。值得注意的是，克而瑞統計的百強房企的銷售數據同比下滑幅度更大。百強房企全口徑銷售額7.29萬億元，同比減少42.3%，其中權益口徑降幅也達42.2%。

　　我們梳理2021年銷售額前20的頭部房企，儘管在今年均錄得同比負增長，但其內部分化也是相當明顯的。

　　包括華潤置地、招商蛇口、保利發展、中海地產在內的央企開發商，其憑藉著強大的信用背景以及相對穩健的財務狀況，表現出了較強的阿爾法。而包括中國恒大、陽光城、融創中國、世茂集團等杠杆率較高的民營房企則出現了銷售“滑鐵盧”，跌幅在70%甚至更多。

　　相比之下，有極少部分房企實現了相對“逆襲”。如越秀地產銷售額同比增長9.4%、建發房產、華髮股份同比基本持平。

　　除百強房企內部依然明顯分化外，行業整體的單月銷售額或已基本觸底。數據顯示，從2022年1季度逐漸過渡到4季度，百強房企的銷售額同比降幅在逐漸收窄，從-47%縮窄至-28.5%。而就單月銷售額來說，百強房企已經基本穩定在4000-6000億水平，並自6月以來已有明顯企穩回升趨勢。

　　考慮到12月份為傳統的銷售衝刺季，其環比11月有明顯提升，預計2023年1月整體銷售額將回落至4000-6000億區間。未來幾年，全國商品房市場規模預計將維持在13萬億左右，並呈現出較小降幅的趨勢。

千億房企僅剩20家 碧桂園依然居榜首

　　隨著2022年全年銷售額的下降，曾經比拚規模的時代已經結束了。2022年，克而瑞統計的百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低於近年同期。

　　其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.9%至1673.1億元；

　　TOP30房企銷售操盤金額門檻507.2億元，同比降幅較高達55.8%；

　　TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻也分別顯著降低至116.1億元和23.9億元。

　　此外，2022年僅20家規模房企全口徑規模超過千億，千億房企數量顯著減少。2016年，千億房企還只有12家，且各房企均以進入千億陣容不惜加杠杆高價拿地衝刺，現如今隨著高價拿下的項目出現了去化困難的窘境，2022年竟有23家房企再次掉出千億陣營。

　　這其中就包括中國恒大、世茂集團、龍光集團、中梁控股、佳兆業等出險房企。隨著中國商品房整體市場規模的收縮，預計上述房企再度重回千億規模的可能性或已不大。

　　相比之下，碧桂園作為民營房企，顯示出了較強的韌性，2022年依然穩居行業首位，作為民營示範房企，碧桂園在融資支持方面得到了較多政府支持，目前依然保持相對穩健的融資節奏和開發建設交付進度。

拿地力度僅0.18 已跌入穀底

　　實際上，自從萬科在2018年喊出“活下去”的口號以來，即使後續兩年銷量仍有增長，但房企拿地基本已經進入到了頂部徘徊區域。

　　CRIC數據顯示，2018-2020年，百強房企新增拿地金額共計約和4萬億左右，但隨著2021年下半年以來的行業調整，房企拿地開始明顯收縮。2021年百強房企新增土地金額同比降低15%回落至4萬億以下，而今年百強拿地金額大幅收縮，全年拿地總金額額約為1.65萬億，同比腰斬57%，與五年內的最高峰2020年相比，同樣大幅下降63%。

　　隨著拿地金額的減少，百強房企的拿地力度也明顯走低。2022年百強房企拿地銷售比僅有0.18，不僅降至2017年以來的最低點，且僅有2017年的1/3水平，與2021年相比也幾乎腰斬，遠低於過往0.3的習慣“紅線”，拿地意願實際已經跌入穀底。

　　值得注意的是，拿地力度下滑幾乎是各個層級房企的共識，無論規模水平大小，收縮開支已經成為當前房企的核心策略。但從今年所有的土地成交情況來看，全年百強房企新增貨值中有51%集中於TOP10房企，另有21%集中於TOP11-TOP20房企。即TOP20房企拿了今年成交土地的72%，市場優質土儲資源更加高度向頭部房企集中。

海外融資基本停滯 境內政策主要扶持優質房企

　　隨著去年11月旭輝、上坤、中南建設、海倫堡等相繼出險，主流內房企出險數量已經達到了35家之多，在此背景下房企面臨著相對緊張的境內外再融資環境。

　　CRIC數據顯示，去年前11個月，包括股權、債權在內的融資渠道，內房企整體的新融資額度明顯減少。2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，同比減少33.1%。

　　11月百強房企共計發債僅194.2億元，環比10月減少33.7%，同比上年減少35%。此外，11月仍然沒有房企境外發債，連續兩月沒有房企發行境外債，房企在境外資本市場表現仍然持續低迷。

　　值得注意的是，整體看2022年8月-11月百強房企的融資情況，有明顯的企穩跡象。其中，11月融資總額環比10月已有環比24.9%的增長，這或與政策逐漸發力有關。

　　實際上，早在今年年初，政府就已經在多個場合表示，要支持合理住房和融資需求、支持示範房企的融資發展。儘管政策在年初就已經開始吹風，但真正落地的利好則是始於三季度的“中債增”，市場將其稱為“第一支箭”。不過“第一支箭”僅僅惠及包括碧桂園、龍湖、新城、旭輝、美的等少數幾家優質示範房企，整體力度較為克製。

　　繼三季度“第一支箭”中債增擔保的中票政策落地後，11月以來，從“第二支箭”的交易商協會2500億元發債額度，到“第三支箭”地產企業股權融資支持，以及“金融十六條”指導銀行授信超2萬億等政策的相繼出台，地產行業已迎來信貸週期的實質性反轉。

　　12月，相較於房企在境內獲得了包括央行、交易商協會、商業銀行、證監會等“總部”機構的融資支持，地方和境外的融資支持相對缺位。而近期包括碧桂園、龍湖等優質民營房企相繼獲得了“內保外貸”增信及“央地合作”增信支持，進一步提升了政府為房企增信的力度，並形成了全方位融資支持的閉環。

　　總體看，地產行業過去一年基本延續甚至深化了2021年下半年以來的巨幅調整，一系列頭部房企相繼出險，海外債融資也面臨斷崖式下滑。但隨著政府連續出售救市，自去年6月以來百強房企的銷售額基本已經在底部企穩，預計未來幾年全行業將會在13萬億左右的水平。在行業內，部分央企和優質民營房企體現出了相當的韌性，甚至部分還有逆勢發力的動作，隨著行業調整逐漸結束，優勝劣汰後部分房企有望擴大市場份額，分享十萬億規模的地產市場。