利率低至3%，為什麼我不能用經營貸來提前還房貸？

消費貸利率低至3.2%，經營貸利率低至3%，但是為什麼我卻不能用它們來提前還房貸呢？

很多人或許都受到過經營貸等置換房貸的“誘惑”：更低利率、更少利息、且貸款期間不需要償還本金。

但鮮少有人會將這項操作背後的風險明示。

正所謂“免費的”往往是最貴的，經營貸等置換房貸，利益之下所蘊含的風險，通常會是房貸貸款人難以承擔的。更何況，需要層層過關才能完成的置換，真的划算嗎？

近期，伴隨著“提前還貸潮”的湧現，“房貸置換”話題再次引發關注。

經營貸等置換房貸存在哪些風險？

置換是否會出現“一頓操作似猛虎，一算收益心裡苦”的情況？

作為長期貸款的房貸，持有它真的一無是處嗎？

今天，《金融時報》記者特別邀請到了上海金融與發展實驗室主任曾剛、易居研究院研究總監嚴躍進、中國光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華，請專家們一起來聊一下關於經營貸置換房貸那些事兒。

首先，何為經營貸？

經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款。這裏需要明確兩個重點，一是經營實體，二是經營性用途。可見，經營貸是必須有經營才能申請的貸款。

而經營貸置換房貸是如何操作的呢？

需要購房者先結清房貸，再將房屋以個體工商戶或企業法人、實控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，就需要借助一些所謂的“貸款中介”提供的殼公司。隨著監管趨嚴，入股成了借助殼公司最為常見的方式。而借來結清房貸的資金，通常被稱為“過橋資金”。

這就引出了房貸貸款人以經營貸置換房貸的第一種風險——借殼風險。

要知道，在經營貸申請和續貸期間，房貸貸款人都必須保有企業股東的身份。作為股東，需要對企業的經營狀況承擔責任。如若公司經營出現問題，股東需要承擔民事、行政乃至刑事責任。

並且，由於是借殼而非實際擁有經營，這涉及到了經營貸置換房貸的第二種風險——信用風險。

2021年3月，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發佈《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（以下簡稱《通知》），其中特別強調會將經營用途貸款違規流入房地產等相關問題作為各類檢查的重要內容，依法嚴格問責，加強聯合懲戒，將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入徵信系統。

“信貸資金違規進入樓市，一直是金融管理部門嚴格監管的領域。根據《通知》，一旦發現貸款被挪用於房地產領域的，將會立刻收回貸款，壓降授信額度，並追究相應法律責任。同時，也會對借款人的徵信帶來影響。”曾剛表示。

遼寧銀保監局近日發佈的《關於提前還貸或轉貸的風險提示》同樣強調，經營貸借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。並且，遼寧銀保監局特別提示，經營貸不得違規用於購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款。

“經營貸置換房貸一旦被查實，不合規資金會被收回，對於房貸貸款人來說，這項操作存在很大的交易風險。”嚴躍進表示。

貸款被提前收回便是交易風險之一，這也會給房貸貸款人帶來經營貸置換房貸的第三種風險——抽貸風險。

“一旦被抽貸，需要在極短時間內歸還全部經營貸貸款資金。這筆資金往往規模較大，在這種情況下，就可能增加房貸貸款人短期資金周轉壓力。”周茂華表示。

資金如果不能及時歸還，同樣會對個人徵信造成影響。

作為經營貸，貸款期限一般較短，以經營貸置換房貸，房貸貸款人就需要面對頻繁續貸的問題。續貸過程帶來了經營貸置換房貸的第四種風險——不確定性風險。

現階段申請較為“輕鬆”的經營貸，在未來存在門檻提升的可能。

“經營貸是國家為了促進經濟發展對一些經營實體發放的貸款，在過去一段時間，為了助力經濟加快恢復，經營貸利率較低。而隨著我國經濟持續恢復，在信貸資金需求出現緊張的情況下，經營貸的申請條件便可能會收緊，利率也可能會上升。”曾剛表示，在現有經營貸到期後，用其來置換房貸的貸款人便會面臨續貸不到或貸款成本增加的可能，這些不確定性會給貸款人帶來較多問題，可能會造成潛在的風險。

還需要明確的是，房貸貸款人以經營貸置換房貸，必然要先將房貸結清，資金不足的貸款人往往需要借助“過橋資金”，這是經營貸置換房貸的第五種風險——過橋風險。

過橋操作本身就存在巨大風險，並且可能會有多方牽扯其中。在沒有合規約束的情況下，這些第三方、第四方、第五方等等，都可能會產生道德風險。

並且，一旦過橋就需要所謂的“過橋費”，這是經營貸置換房貸的成本之一。借此，我們也來聊一下經營貸置換房貸，房貸貸款人都需要承擔哪些成本。

首先肯定是“過橋費”。

“‘貸款中介’並不會將資金免費出借，這其中會產生過橋成本，甚至可能還會有一些潛在的支出成本，都需要注意。”嚴躍進表示。

其次，在“貸款中介”誘導房貸貸款人以經營貸置換房貸後，房貸貸款人還需要支付中介費用。

“收取中介費用後，對房貸貸款人來講，實際貸款利率被抬高了。並且，即使看上去需要還款的金額仍少於現有金額，但少還的背後，是個人承擔了更大的風險，因而需要特別審慎考量。”曾剛表示。

此外，專家還提到，借殼公司可能會產生經營主體的維護費用等，都是房貸貸款人需要承擔的。而一旦經營貸利率在幾年後進入上行週期，利率上升所帶來的成本增加，也是房貸貸款人要負擔的。

事實上，持有長期房貸，真的沒有好處嗎？

答案當然是否定的。

“持有長期貸款，相當於將還款壓力均等化了，用長達20年、30年的時間，用未來的回報增長，來支撐現階段提前的住房消費。並且，由於還款時間被拉長，還款壓力會更為平均，對日常生活的影響更小。”曾剛表示。

“貸款期限長，月供的壓力會減小。”嚴躍進表示。

“經營貸即使能貸到10年期的，其實也是將房貸貸款人的還款期限縮短了。這就意味著，房貸貸款人在這10年間每年或者每個月要還的金額，實際上是比原本要多的。雖然總量上可能有所減少，但平均到每個月來講，以短期貸款置換長期貸款，單月的還款壓力會大很多。”曾剛表示，“所以長期貸款最大的好處，是它降低了我們在某一時點上的還款壓力，將壓力處理的更為平滑。”

“按揭貸款期限長，解決了多數人購房需要大筆資金的壓力問題，減少了現期資金佔用；房貸期限延長，相應月供金額減少，不僅降低房貸逾期違約風險，也不會對購房者日常生活、投資活動造成擠占，尤其是其他理財投資收益高於房貸利率時，期限越長越有利；”周茂華表示，“進一步，如果考慮通脹因素，房貸期限延長對等額本息還房貸者更有利。”

專家還特別提醒房價較高城市的購房者：“在房價高的城市，購房壓力大，延長房貸期限有助於降低月供壓力。尤其是預期房價未來趨勢上漲的情況下，首付和月供壓力逐步增加，延長房貸期限相對有利。”周茂華表示。