東莞樓市複蘇勢頭初顯，高端改善帶動剛需活力

來源：東莞樂居

自東莞全面放寬限購、低房貸利率和低首付等放鬆政策刺激下，剛需和改善需求釋放速度加快，2月住宅成交31.58萬㎡，環比上漲116%，同比上漲300%，創2016年實施限購以來的同期新高。

2月推貨節奏和體量皆有所加大，全市僅有8個住宅項目取證入市，住宅供應1182套，合計面積約18.85萬㎡，同比上漲50%。

庫存小幅下滑去化壓力仍在

庫存方面，截至2023年2月底，東莞住宅庫存面積約411萬㎡，環比有所下滑，根據近12個月消化速度推算，消化週期達19.7個月，處在高位。

近3個月庫存有所下滑，但適逢春節淡季去化速度總體處在低位，住宅消化週期仍呈攀升趨勢，庫存積壓明顯，去化壓力大。

濱海、城區、鬆山湖是供需主戰場臨深、水鄉片區庫存壓力最大

東莞2月住宅市場供需主戰場主要集中在城區、鬆山湖和濱海片區，濱海片區多個項目加大了優惠幅度，以價換量效果明顯，沙田佳兆業碧海雲天和長安東實旗康苑批量住宅新品集中入市熱銷，助力濱海片區供需量穩居片區之首。

供應嚴重不足的中心城區也有新品入市，華潤置地中心(218-222㎡)和萬科·瑧灣彙(143㎡）打開了2023年豪宅的競爭格局。

而鬆山湖片區中的茶山碧桂園 瑜景壹和中海鬆湖塌尚也有新品加推，其他片區主要以去庫存為主，成交環比也呈倍數增長。

降價促銷助濱海穩居片區成交榜首，豪宅成交助城區片區價格漲幅最大。

高端改善帶動剛需活力豪宅和別墅產品成交比重加大

2023年2月東莞房地產住宅市場100-130㎡的剛改產品成交最多，約占33%;全域限購放開後，高端改善需求集中釋放，200㎡以上的豪宅產品和別墅產品成交比例持續上升，成交占比約25%。

二手回暖釋放樓市流動性2月成交量漲價穩

2023年2月，東莞二手住宅網簽2347套，網簽面積24萬㎡，環比上漲42%，同比上漲323%，二手住宅網簽均價21955元/㎡。

2月東莞二手市場處在“深V反轉”的拾頭期，市場回暖趨勢明顯，一方面存量房帶押過戶模式正式落地，好三手房成交，另一方面政策利好置換需求被激發，二手掛牌量激增。預計隨著這波樓市回暖熱潮，業主拋售意願加強，未來二手掛牌量或將持續增加，南城、鬆山湖、東城等核心板塊二手價格有望穩中上升。

3月樓市展望量價齊升，高端帶動剛需

3月樓市行情處在上漲趨勢，部分熱門區域項目折扣優惠將有所收窄，但去化緩慢或熱度不足的項目，將持續維持較大的營銷促銷力度，純新項目的集中入市一定程度上也加大了區域市場的競爭程度。預計3月整體市場促銷力度不減，降價、低首付等降低購房成本刺激購房客戶上車的營銷手段將維持。

東莞購房門檻已降至低位，二手市場的回暖促進樓市流動性的釋放，3月高端豪宅項目的集中亮相和熱銷，拉動客戶置業信心的提升，增強客戶置業意願。預計3月樓市行情上升趨勢仍將延續，樓市信心的回歸疊加供應的放量，高端購房需求帶動剛需客，3月樓市將呈現量價齊升之勢。

來源：瑞城搜研究院