老商場轉身①：當明星商場老去，有哪些煥活的改造辦法？

商業綜合體，是城市中最常見且體量最大的一種消費和文化休閑場所，聚集了多種城市公共功能。

改革開放以來，中國開始建設第一批現代商業綜合體，以北京和深圳的“國貿”為代表。2000年後，城市購物中心模式開始興盛，到2010年代，許多三四線城市也開始把商業綜合體建設作為改變城市形象，進行新區建設和舊城改造的重要載體和手段。經過二三十年的建設，商業綜合體的建造運營風格迭代出新，一批建成年代較早、曾經風頭十足的商場面臨業態老化、吸引力下降的窘況。這些商場往往位於中心、次中心地段。

例如，位於上海楊浦區第二大商圈——控江路的假日百貨（原仟村百貨）1999年成立，一度引領了控江路時尚，進駐品牌性價比高，受到周邊社區歡迎。後逐漸小商品市場化，而後空置近10年。

在新的綜合體不斷向郊區拓展時，一些位於傳統商圈的老綜合體漸顯頹勢，門可羅雀甚至關停，就像愛德華·蘇賈（Edward Soja）提到的城市中的“空洞”。

所有的建築都會“老去”。近年，商場更新、商圈升級成為城市提振消費、城市更新的熱門詞。今年開年以來，北京、上海、天津等城市都有商業綜合體升級換代的動向傳來。

在城市更新的視角下，老一代的商業綜合體可以在空間細節上做出哪些改變，以促使煥發新生？

位於楊浦區第二大商圈——控江路的假日百貨（原仟村百貨）1999年成立，一度引領了控江路時尚。趙忞圖

商場衰落的三種跡象

早年間建設的商業綜合體，當顯出衰敗跡象之時，多少均具備以下一些特徵：

1. 外立面的老化和破損。街道立面是展現城市文化風貌最重要的載體，且建築物外立面的清潔和修繕成本相對更低、較易操作。如果外立面的維護也難以為繼，說明物業和運營者的失職或者該項目已運營不佳、無力開展。

2. 消費者找不到入口——建築底層被較為隨意地出租給零售小店、便利店，店面切割越來越零碎，消費者難以進入建築內部消費。比如，上海四川北路上的一些綜合體，由於人行道過於狹窄，商業尺度只能局限於“底商”形態，消費者也只能匆匆買點東西離開，完全無法停留和進入。消費的形態限制了店舖的升級，而店舖的低端化也消解了地段的優勢。

從百貨商店時代開始，城市的商業綜合體就本著以中庭為中心串聯各層店舖的形態，如果消費者進入不到建築內部，也就意味著這座建築原本設計的中庭模式失能了。

盛邦國際大廈的下層曾是多層商業綜合體，擁有快時尚品牌C&A，即現在廣蓮申的位置。現上層部分改為WeWork辦公，但主入口很難找到，並且本應辦公和商業分置的一個側門至今還可以通往更高層的撈王火鍋店。趙忞圖

3. 消費者只局限於綜合體1~2層最臨街位置的消費，更高層的商舖選擇“外掛樓梯”的方式引流。一些大城市的綜合體有這樣的情況：高層的商舖以餐飲為主，人們通過不同商戶外置的不同電梯進入消費。這是一種外立面破損的情況，也是綜合體管理失控的表現。

空間改造的兩個建議

商業綜合體的更新越來越受到關注。一般而言，商業綜合體的空間改造會注重以下兩個方面，同時輔以管理思維上的改變：

1. 創造更多的廣場、前廳型的公共空間，通過開敞空間的設計明確告知消費者“門在哪”。哪怕把門前廣場作為停車場使用，也能有效吸引消費。很多老城區的商業綜合體之所以難以“升級”成為城市文化地標，都是因為停車位不夠，只能吸引周邊社區居民。

如果原本停車位較為充足，這些開敞空間可以經常舉辦裝置展覽、創意市集等地標型的活動，展現商業特色。對於一些街道原本較為狹窄，綜合體緊貼車行道的商圈而言，部分綜合體甚至需要將底層敞開，通過丟失部分商業面積來打造引流的空間。

這需要通過測算來達到引流與盈利的平衡，放棄傳統店舖租金盈利的“包租”被動模式，轉型成為“帶領店舖盈利的管理者”主動模式。

2.打開“黑盒子”。“黑盒子”“白盒子”“透明盒子”的說法脫胎於博物館美術館設計。

在商業綜合體中，“黑盒子”指的是內部全部為人工採光通風，外立面幾乎不設窗戶而掛大幅海報作為視覺焦點的模式，或者雖然有窗戶但是主要作為倉庫和辦公室使用的形態（常見於古典主義或Art Deco風格老建築改造的商業綜合體）。這種形態也與傳統的“環繞中庭的流線設計”直接相關，消費者不需要知道店舖佈置的背後是什麼，只是用外部人工景觀，來向消費者傳達情緒，調動其消費慾望。

“白盒子”則會有一面（通常是主入口面）透明玻璃幕牆，外部不一定能看到內部的店舖，但可讓自然光可以進入建築內部，創造有趣的光影空間，形成個性裝飾。夜間還能透出炫彩景觀，吸引消費者。