全稅房“爆雷”， 韓國樓市崩了？
今年以來，韓國房地產“全稅詐騙”案件已導致多人死亡，受害者大多為剛步入社會的二三十歲青年人。隨著“全稅詐騙”案逐漸蔓延至韓國全國，這場“社會災難”繼續發酵，引發韓國房地產市場混亂，甚至有可能帶來系統性金融風險。
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全稅房美夢變成噩夢
全稅（或稱“全租、典稅”）制度是韓國房地產市場獨有的住房租賃制度，即租戶向住宅所有者一次性交付大筆押金，通常為房價的50%至70%，租房期間不再每月向房主支付月租金，合同到期後房主將押金全額退還給租戶。
這種租賃方式在韓國廣受歡迎，但也存在很大隱患。近期，韓國仁川市、首爾市、世宗市、京畿道、釜山市等多地接連出現“全稅詐騙”事件，“全稅詐騙”已逐步蔓延至韓國全國。
所謂“全稅詐騙”，是指房主低價買地蓋樓，房子蓋好後以全稅方式出租，再以出租出去的房子為抵押向銀行貸款，從而購買更多的房子出租，以大額押金來償還按揭貸款。
在房價上漲時期，房主通過加大杠杆投資房產固然能獲取更多收益，然而，一旦出現樓市降溫、利率上調等情況，押金不足以支付貸款，那麼房產便面臨被抵押拍賣，全稅租戶的押金也會“打水漂”。
眾多“全稅詐騙”案中，韓國仁川市“建築王A某”案件最受矚目，媒體曝光後引發輿論熱議。
據韓媒最新報導，“建築王A某”擁有2700多套住宅，涉案金額超380億韓元，受害租戶超480人，其中已有4人輕生。他從2009年開始，以他人名義購買土地並建造住宅後，通過金融貸款和收取大量全稅押金，繼續建造住宅收取押金。
因涉嫌於去年1月至7月在明知房屋因拖欠貸款利息等原因被拍賣的情況下仍與161名租戶簽訂全稅租賃合同，“建築王A某”已於今年2月被警方逮捕。其涉案公寓和別墅從2022年下半年開始正式進入拍賣市場。
據全稅受害支援中心運營資料顯示，去年9月28日至今年2月1日，其共受理受害諮詢案件2624件。按損失類型來看，未退還押金為1593件（65%），進行拍賣189件（8%），異常合同190件（8%），其他475件（20%），未註明損失類型177件。
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全稅房是如何“爆雷”的？
想像一下，剛參加工作沒多久的年輕人，每月只需要花約合1200多元人民幣，就能舒舒服服地在大城市的市中心住上一套2-3居室的大房子，那該是多麼美好的事情！乍一看，韓國的全稅房制度將這個美夢變成了現實。
前文提到，想入住全租房，需支付大筆押金，折合人民幣或可達數百萬元。因此，不少人往往求助於銀行貸款。
針對這一情況，韓國政府為剛步入社會的年輕人和新婚夫婦提供了低息全稅貸款服務，為其籌備全稅押金提供金融支持。用銀行貸款來支付全稅高額押金，每月所需支付的錢只有普通月租的1/4，甚至更低。
租戶花不了多少錢，就能順利住進優質住宅；而房主只需向銀行借一部分貸款，無需有多少資金儲備，因為除首筆建設資金外，後續投入都是用租戶和銀行的錢，用後面人的錢還前面的貸款，就能通過炒房獲取高額利益。
然而，這種過度投機蘊藏極大風險。隨著韓國經濟形勢長期低迷，房地產價格下跌，美聯儲頻繁加息促使韓國調高基準利率，“建築王”們開始還不起貸款，明知可能破產，仍然對外出租全稅房，陷入惡性循環，最終負債纍纍，或選擇自殺，或選擇跑路。而銀行要拍賣房主抵押的房產以收回貸款，租戶不僅收不回全稅押金，還要被迫搬離住處。
近一年來，“全稅詐騙”已演變為韓國社會的“大型災難”。業內人士建議，當前急需製定相關特別法，以保護受害者權益。同時，要掌握整體損失規模，對涉事房主追查到底，還要對相關房屋中介機構及其背後勢力進行徹查。
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韓國樓市或將暴跌
今年以來，韓國公寓、聯排住宅、商務樓等公共住宅公示價格比去年平均下降了18.63%。
韓國分析人士預測，今年8月至11月，韓國或將面臨房地產市場大混亂危機，聯排住宅的全稅押金將暴降，租戶大量流失，房主沒有租戶為其墊錢，預計下半年或將爆出更大規模的“全稅詐騙”事件，如果政府不能出台有效措施管控局面，則可能面臨銀行壞賬增加、信貸市場惡化、房地產市場硬著陸等多重惡果。
根據韓國住宅城市擔保公社(HUG)去年9月發表的統計數據顯示，僅2022年8月，全稅押金返還理賠款金額高達1089億韓元（1人民幣約合178韓元）。根據HUG統計數據，從2015年開始理賠金額呈現逐年增長趨勢，預計今年的全稅押金損失金額將滾雪球式增長，雖然尹錫悅政府上台後出台措施穩定房地產市場，但房價整體下行的勢頭難以遏製。
房價下降的同時，伴隨著物價暴漲、韓元彙率下跌和銀行基準利率攀升，韓國家庭債務負擔劇增，在政府連續加息潮的背景下，普通家庭的房貸負擔更加沉重，資不抵債的高危險家庭數量持續增加。
據韓國銀行（央行）本月23日公佈的《2023年第一季度家庭信用》報告顯示，今年第一季度的住宅擔保貸款為1017.9萬億韓元，比去年四季度增加了5.3萬億韓元，創下曆史最高紀錄。
而據國際金融研究所(IIF)2021年發佈的全球負債報告，2021年一季度韓國家庭債務與國內生產總值(GDP)之比已經突破100%，達到104.3%，在36個主要經濟體中位列第一。
由於韓國70%以上的未償房貸都是基於浮動利率，自2022年4月以來，韓國銀行已連續7次加息，這無疑將引發家庭財務狀況惡化，大幅增加房貸違約風險。
《東亞日報》日前也發表社論，不要提倡民眾貸款買房。隨著韓國房地產行業蕭條和世界金融市場的不穩定，住房貸款或成為引發金融危機的導火線。
房地產融資問題也越發凸顯。以去年9月末為基準，以保險、證券機構等為代表的第二金融圈的房地產項目融資風險暴露額規模達115.5萬億韓元，是曆史最高水平。證券公司的房地產項目融資貸款滯納率從2021年末的3.7%上升到2022年9月末的8.2%。
去年，由地方政府提供擔保、被視為沒有風險的江原道樂高樂園出現擔保違約，為其辦理房地產貸款業務的券商面臨倒閉，引發人們對房地產融資項目的擔憂。韓國金融部門同年10月不得不出台總額高達50萬億韓元的救市計劃。
漢陽大學經濟系教授河俊京表示，在利率上升時期，與房地產相關的貸款最為脆弱，而恰是這裏容易產生信任危機。
今年4月，國際貨幣基金組織(IMF)發佈全球金融穩定報告，對韓國房地產價格下降及負債方無法償還銀行貸款表示擔憂。IMF發出警告說，韓國可能會出現房地產項目融資(PF)虧損，同時家庭債務也存在風險，同時在最近一份報告中連續四次下調了韓國的經濟增長預期。
去年年底，韓國政府在《2023年經濟政策方向》中提出放寬樓市限制方針，提出針對多套房業主放寬稅收、房貸限制，扶持房屋出租業，放鬆多項監管，以保樓市軟著陸。
這些措施實施後，今年韓國房地產市場出現些許積極信號，本月首爾江南3區和龍山區等公寓價格呈現微幅上漲，但由“全稅詐騙”牽扯出的一系列房地產隱患依舊存在，今年下半年將迎來能否化解風險的關鍵時期。
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