解讀｜政治局會議提“適時調整優化房地產政策”，哪些政策值得期待？

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。

會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和 ” 平急兩用 ” 公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。要有效防範化解地方債務風險，製定實施一攬子化債方案。要加強金融監管，穩步推動高風險中小金融機構改革化險。

對於房地產方面的表述，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，整體來看，供需兩端齊發力是本次政治局會議傳遞的重要方向。

防風險仍是今年房地產工作的主基調

中央政治局會議指出，要切實防範化解重點領域風險。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，會議將防風險放在第一位，這與去年底中央經濟工作會議的定調完全一致。從近期房地產的走勢來看，開發商層面的風險依舊突出、保交樓不及預期、房地產價格下跌的壓力加大，二手房價格同比自2022年2月以來連續17個月同比下跌，且跌幅連續4個月收窄後再次擴大等。因此，防範供給端衝擊和需求端轉弱導致行業失速、價格快速下跌，並引發預期滑坡並導致一系列的風險，依舊是下半年的主要工作。

同時，中央政治局會議指出，要有效防範化解地方債務風險，製定實施一攬子化債方案。要加強金融監管，穩步推動高風險中小金融機構改革化險。

馬泓指出，目前房企償債壓力不容忽視，年內“保交樓”專項借款可能存在一定資金缺口，這對房地產投資形成明顯拖累。同時，房企銀行貸款利率高於其投資回報率，導致過去兩年多時間內房企盈利大幅度收縮、甚至部分上市房企出現虧損，也是導致銀行業房企不良貸款產生的重要原因。預計下半年將加大住房金融供給側支持力度，加快推進支持房地產“金融十六條”及“三支箭”政策落地，有效化解房企金融風險。

房地產政策端仍有較大調控空間

中央政治局會議指出，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，這句話最早在7月14日國務院新聞發佈會有過相關表述。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，考慮到我國房地產市場供求關係已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度。此次政治局會議再次提及，是此次會議的最核心話語。

關榮雪提到，這一觀點的提出是在當前“慢複蘇”市場現狀下催生出的迫切需要，也反映出國家對於房地產市場仍高度重視與支持，此外，也釋放出了房地產政策端仍具有較大調控空間的積極信號，預計接下來各地房地產市場政策端將繼續發力，調整力度也將會有所加大，調整工具也將會趨於多元化。

植信投資研究院資深研究員馬泓指出，相較於4月中央政治局會議內容，下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合條件的一線和重點二線城市可能適度取消限制性購房政策，此前已經有若干城市調整了部分片區的限購、限貸、限售政策，未來可能會有更多城市加入，以激活購房需求。

因城施策用好政策工具箱，房地產市場平穩健康發展目標不變

中央政治局會議指出，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

馬泓提到，與4月的政治局會議相比，政策延續了堅持促進房地產市場平穩健康發展的長期目標。同時，突出因城施策用好政策工具箱。當前我國房地產市場分化特徵明顯，一線和重點二線城市房地產銷售、投資等重要指標運行相對平穩，占比較高；但三四線城市房地產市場相對低迷，政策要加以區分。此外，繼續支持“剛需和改善性住房需求”。

李宇嘉認為，基於二季度以來商品房市場下滑明顯，企穩態勢不足的情況，基於托底的需要，下半年或會在熱點城市優化限購政策執行範圍，優化“認房又認貸”，降低按揭利率等方面，繼續進行因城施策的優化，熱點城市外圍區域可能鬆綁限購，非熱點城市可能調整“認房又認貸”到“認房不認貸”。但要注意的是，需求端的政策僅限於托底，國家並不希望看到刺激的場景。而且，這類政策的效果並不大。因為，居民買多套房（鬆綁限購）和多貸款（認房不認貸）的預期明顯減弱，且其收入水平、就業預期也不支持買多套房和多貸款。很典型的是，深圳取消了二手房參考價，並未帶來居民多貸款買房，反而是更多房源低於參考價成交。

城中村改造是房地產發展的重要任務之一

中央政治局會議指出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和 ” 平急兩用 ” 公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

關榮雪指出，繼今年4月份政治局會議後，本次會議再次提出了積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，同時7月21日，國常會也發聲支持積極穩步推進超大特大城市城中村改造，這將意味著城中村改造將成為接下來房地產發展的重要任務之一，同時也凸顯出城中村改造工作也是促進保障性住房建設工作的重要一環。

同時，58安居客研究院院長張波認為，多渠道開拓保障性租賃房源，多舉措拉動社會投資來共同建設保障性住房等政策支持力度，會進一步增強。