超20城提出團購買房可不受房價跌幅限制，房價“限跌令”能放開嗎？

近日珠海一房企“五折賣房”的消息引發業內關注。據媒體報導，珠海市的金灣·寶龍城項目“五折賣房，2021年該樓盤最高備案價2.8萬元/平方米，近日開發商減價賣1.4萬-1.5萬元/平方米。

後據珠海住建局一工作人員對澎湃新聞表示，“五折賣房”不屬實，當前市場環境下，房企下調備案價是正常的事情，但傳言中的“五折賣房”是選取了目前備案價中最低價的房源與兩年前備案價中最高的房源做對比，其認為，“這沒有可比性”。同時，珠海金灣區住建局一名工作人員對外回應稱，涉事項目採取的降價推盤做法為合理的市場行為。

另據開發商寶龍地產對外回應，並非所有房源都打這麼大的折扣，“這就如同商家搞促銷，其中某一件特價商品的價格被拿出來誇大宣傳了。”許多房企都有債務展期的現象存在，而公司一直堅持努力償付，所以調價售樓很正常。

雖然五折賣房傳聞存在誤差，但是降價出售確為事實。

近期住建部主管媒體《中國房地產報》發文提到，“應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。”

這被業內解讀為是“限跌令”鬆動的標誌，由此也引發房價“限跌令”是否能放開的討論。

市場降溫大環境下，“限跌令”作用如何？

限跌令的出台最早要追溯至2021年。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，2021下半年，房地產市場降溫態勢凸顯，很多房企為了保去化開啟了降價潮。在這樣的背景下，為了實現“穩地價、穩房價、穩預期”三穩目標，維護房地產市場平穩健康發展以及防止降價潮所引發的市場預期下行，多地政府相繼出台了“限跌令”。

據諸葛數據研究中心不完全統計，2021年以來，有包括長春、嶽陽、江陰、瀋陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出台過“限跌令”。比如唐山，2021年8月，唐山市政府約談了包括華潤置地、中海、萬科等10家房企在內的相關負責人，要求不要惡意降價，否則不予網簽。此外，多地發文要求新房項目不得低於備案價的85%銷售。

諸葛數據研究中心提及，出台限跌令的城市以三四線和部分弱二線城市為主，這部分城市多為人口流出城市，房價上漲動力不足，在面對行業整體下行壓力下，市場難以抵擋，房企紛紛採取降價出售以實現銷售回款。

“限跌令”被認為是特定市場環境下政府為了穩房價採取的強製性舉措。通過強製性的限制手段來遏製房價下降，對於阻止局部項目降價起到了一定的正向作用，在市場良好的情況下取得了一定的效果。

在市場降溫大環境下，“限跌令”一定程度維持了新盤價格的穩定。

根據國家統計局70城房價指數數據顯示，截至2023年7月，新房價格環比下降0.23%，二手房環比下降0.47%。新房價格跌幅明顯低於二手房。

然而，限跌一定程度也影響了房企以價換量的進度。根據諸葛數據研究中心監測的50家房企來看，2023年1-7月銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%；銷售面積為1.62億平方米，同比下跌16.63%。房企銷售端持續承壓，去化緩慢，回款艱難。

團購房折扣可破備案價跌幅限制變相鬆綁限跌令

從目前各地情況來看，雖未有城市明確放開“限跌令”，但多地政府已採取靈活性措施對衝“限跌令”。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，2023年以來，多地調整房價下調幅度，政策涉及放寬商品房備案價下浮幅度，對新市民、人才等群體實行價格優惠，滯銷項目可調整價格下限等。同時2023年已有超20城出台政策支持團購商品住房，開發商可給予購房者一定價格優惠，部分城市優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。

在業內看來，雖然目前未有城市明確放開限跌，但部分城市以團購房優惠不計入房價跌幅範圍來變相鬆綁限跌令。

以四川雅安市為例，今年8月1日，雅安市經濟技術開發區發佈關於印發《支持剛性和改善性住房需求確保房地產市場平穩健康發展的十五條措施》的通知，其中對“限跌令”採取了一些靈活性的調整。其中提出，全力支持房地產開發企業積極開展針對黨政機關、企事業單位職工、醫務人員、教師、外來務工人員、三區在外工作人員等群體購買商品房的團購活動，開發企業團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。

實際上，雅安市經開區的這一舉措已經不是首次出現。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，今年以來，約20城出台政策支持團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優惠價格不計入備案價跌幅範圍。這是地方在“限跌令”的基礎上做出的鬆綁和讓步。

“限跌令”是否能取消？

值得一提的是，近期住建部主管媒體《中國房地產報》發文提到，“應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。”這被業內解讀為是“限跌令”鬆動的標誌，由此也引發房價“限跌令”是否能放開的討論。同時，經濟觀察報亦發佈《是時候放開房價“限跌令”了》的文章。

那麼，“限跌令”是否能取消，取消又會有什麼影響呢？

陳文靜認為，目前，全國房地產市場仍處於調整期，整個市場信心依然處於相對低位，置業需求觀望情緒較重，市場表現低迷，企業回籠資金緩慢。當前多個城市仍執行“限跌令”，進一步加大了房企銷售難度，企業資金回籠受阻，也加劇了企業的資金壓力。在新的市場環境下，適度優化調整限價政策，讓價格回歸市場，將一定程度上起到促進需求釋放的作用，更有利於企業銷售回籠資金。

陳霄也提到，若是“限跌令”取消，對整個房地產市場而言，可能會帶來一些積極的拉動作用。但“限跌令”若是真正取消後，也可能會產生一些波動和負面影響。一方面，新買房的客戶獲得了更低的價格，對於已經購房的業主來說，不平衡心態加劇，容易會產生一些爭端和維權行為，引發一系列的社會矛盾。另一方面，對於地方政府而言，“限跌令”的取消，房價的下跌不再受控，那麼意味著土地價格也可能會隨之下降。作為政府重要財政收入的土地收入下滑，對政府帶來的衝擊力是重大的，政府取消“限跌令”的動力不足。此外，在中國傳統的“買漲不買跌”的心態下，市場信心可能會再次遇挫，短期內的銷售好轉可能帶來的是較長期的信心低迷。

諸葛數據研究中心認為，本質上，房價應該由市場供需決定，但當下的房地產市場限制性政策較多，如果短時間全面放開，會存在一定的風險，因此取消“限跌令”的影響還需要充分論證，業內也需要對此謹慎看待。