首個放鬆樓市限購的一線城市為何是廣州？釋放什麼信號?

重磅政策落地，一線城市房地產政策觸及到限購。

20日，廣州市政府發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，提出調整住房限購政策實施區域範圍、二手房增值稅免徵期“5年改2年”、非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年等政策。

由此廣州也成首個調整限購的一線城市。為何是廣州？有怎樣的信號意義？接下來樓市走向將會如何？

為何是廣州？

需要新政策提振市場情緒

在全國多地實施“認房不認貸”後，放鬆限購政策成為一個重要趨勢。不久前，南京、武漢、廈門等多個二線城市已接連調整限購。

“此次隨著廣州調整限購，也意味著限購鬆動從二線城市延伸到一線，信號意義比較強，說明當前的政策放鬆力度非常大，其他一線城市也可能有相應動作。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

“總體來看，這次政策堅持了有所為有所不為的導向。”省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，比如就業集中、需求大的廣州中心4區（越秀、天河、海珠、荔灣）堅持原有的限購政策，通勤便利、新廣州人置業的次外圍區白雲區靠近中心區且供應較少的部分區域也堅持原有限購政策。

廣州為何在一線城市中率先調整限購？

一方面，是我國房地產市場供求關係發生重大變化。在新的形勢下，供求關係、房地產前景和房價預期等都發生了重大變化。“這不是週期性的變化，而是趨勢性的變化。”李宇嘉表示，因此過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑製為特徵的調控政策不完全適應當前需求，需要退出。

另一方面，與廣州房地產市場的現狀有關。近兩年，廣州房地產市場交易相對較弱，截至目前，新房市場交易連續5個月下跌，絕對交易水平降至去年11月以來的新低。中指研究院調查的數據顯示，8月以來多項政策發佈後，廣州的購房意願、價格上漲預期均不及北京、上海。

“綜合以上，廣州迫切需要新政策提振市場情緒，避免預期惡化和市場下行形成負反饋循環，防止其對舊改、投資、消費等基本面形成明顯拖累。”李宇嘉認為。

利好哪些人？

“賣一買一”換房模式將加快

記者注意到，廣州新政的另一重點是針對二手房市場。

對於二手房交易中關鍵的增值稅，新政提出將“個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年”。

年限的調整，將直接影響商品房流通和循環。

近期，隨著一攬子房地產政策出台，廣州二手房掛牌量快速上升，但交易週期明顯拉長，價格也出現下跌。在國家統計局發佈的70城商品住宅銷售價格變動情況中，廣州8月二手房價格環比下跌0.6%，降幅在一線城市中最大。

“二手房交易與新房市場密切相關，當前政策刺激下的一批改善型住房需求群體，需要通過‘賣一買一’進行置換，‘賣一買一’能否實現很關鍵。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，盤活二手房是穩定、提振樓市的關鍵環節。

根據此前的5年期限，交易未滿5年的二手房要支付增值稅，而滿5年可以減免。隨著免徵期調整到2年後，將加快“賣一”的實現。

“目的就是降低交易環節成本，促進‘賣一買一’的順暢，既滿足剛需、也疏通換房需求，實現新房和二手住房的良性循環。”李宇嘉表示。

另外，針對非本市戶籍居民家庭，新政提出從滿5年放寬到滿2年社保即可購買一套住房，也有助於通過降低購房門檻促進商品房循環。

業內怎麼看？

“房住不炒”定位仍未改變

隨著廣州新政出台，關於“炒房”“升值”的話題又開始被討論。

需要注意，此次政策繼續明確，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，目標依然是穩地價、穩房價、穩預期。

事實上，在當前“房地產市場供求關係發生重大變化”的新形勢下，透過8月下旬以來的房地產政策，我們也會看到主要還是刺激、滿足居民剛性和改善性住房需求。

如何滿足市民的住房需求？廣州新政此次也從供給端給出答案。

廣州將大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發展；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房等，加快解決工薪收入群體住房困難等。

“在需求端釋放潛力購買力的同時，以供給適應需求，以需求牽引供給，讓供求保持穩定和平衡，避免行業和市場大起大落。”李宇嘉表示，“此次一攬子政策更意在托底，穩定市場情緒，避免大幅下行，預計年內賸餘4個月，廣州商品房市場將從持續過快下滑逐漸轉入到探底企穩的走勢。”

但多位專家也表示，當前房地產市場的諸多基本面已經發生變化，樓市企穩後能否反彈還有待觀察，特別是有待居民需求端的修復。