廣州多區解除限購，北上深會跟進嗎？

作 者丨吳抒穎

編 輯丨包芳鳴

圖 源丨圖蟲

廣州樓市迎來今年迄今為止最重磅的調整。

9月20日，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（下稱《通知》）。

根據《通知》，廣州限購政策調整為：在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區購買住房的，廣州戶籍居民家庭限購2套住房；非廣州戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個稅或社保證明，限購1套住房。

這就意味著，廣州番禺、黃埔和花都以及白雲四鎮，正式被移出限購區域。

除此以外，《通知》還將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

廣州是房地產市場最為波瀾不驚一線城市。即便在之前北京、上海和深圳樓市狂飆的階段，廣州也相對理性，漲幅不如其他一線城市明顯。

正因為“曆史包袱”不重，且市場平穩，因此廣州成為本輪週期中，政策調控優化的“領頭羊”，市場普遍也預期，其他一線城市也有政策優化空間。

不過，時移勢易，房地產市場預期已經生變，投機、投資需求的泡沫也被擠破，廣州本輪政策寬鬆後，交易活躍度或有上升，但整體仍以分化、平穩為主。

多區解除限購

廣州局部解除限購、二手房“五改二”的背景是，樓市表現低迷多時。

據中指監測數據顯示，廣州新建商品住宅成交自4月份以來，已連續4個月持續下滑，8月新建商品住宅成交僅為50.4萬平方米，環比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供應為56.9萬平方米，同比下降40.8%。

與此同時，廣州二手房掛牌數量也持續升高。廣州貝殼網站顯示，截至9月21日，廣州二手房掛牌量約為13.6萬套，而從2月至今，廣州二手房成交量約在8000套上下，以此推算，去化週期漫長、去化壓力較高。

故此，廣州解除部分不符合當下房地產行業運行情況的政策，對當前的市場也有一定的提振作用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，在新的形勢下，不管是供求關係，房地產前景和房價預期，還是買房行為，都發生了重大變化，這不是週期性的變化，而是趨勢性的變化。因此，過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑製為特徵的調控政策，都不再適用，都要退出。

從新政本身來看，廣州本次解除限購的番禺、黃埔，有一些出乎市場意料。

在樓市活躍之時，番禺、黃埔是“網紅”區域，當前成交量也維持一定水平，番禺還是近期廣州成交量最高的區域。然而，在天量供應之下，加之市場整體的影響，這兩區的觀望情緒依然濃厚。

新政推出以後，市場也給予一定程度的響應。

“我們在黃埔的樓盤，今天一早就成交了兩套。番禺那個今天來訪量也不錯。但是我覺得不能說是市場有明顯回暖，有些也是看了挺久了，只不過新政推了一把，索性就成交了。”一位廣州房企人士告訴21世紀經濟報導記者。

效力有待觀察

這是廣州一個月來，迎來的第三波重磅新政。在此之前，廣州已經率先推出“認房不認貸”、首套房利率突破下限等新政，但廣州樓市是否因此活躍，市場參與各方態度仍然保守。

現實情況是，廣州樓市在多重政策的激發下，仍然不溫不火。中指數據顯示，今年9月的前兩週，在“認房不認貸”後，廣州成交商品住宅26萬平方米，環比8月上半月成交增加2.4%，未出現明顯增長。

值得關注的現象還有，在9月20日新政後，二手房業主的心態反而更放平，認為可能出現大量二手房湧入市場的情況。

一位天河熱門片區的業主告訴21世紀經濟報導記者，“房子掛出去了半年沒有多少來問的，這半個月更沒有。因為我們小區的掛牌量又多了十幾套。現在二手房能成交的都是業主心態不硬，降價多的。”

廣東中原地產項目部總經理黃韜在接受21世紀經濟報導記者採訪時更表示，放鬆限購是“期待已久、理所當然，情理之中”。至於後市的影響，黃韜表示，短期成交量會明顯上漲，但是長期仍要看實體經濟的發展情況，房價也不會因此而上漲。

無論市場如何變化，廣州樓市鬆綁，依然是指標性意義很強的信號。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，短期來看，北京、上海、深圳限購政策亦存在優化空間和預期，預計一線城市政策調整力度取決於市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則，或結合人口、人才政策去優化限購政策，如取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房限制等。

陳文靜認為、一線城市放鬆限購政策釋放了強烈信號，意味著在房地產市場供求關係發生了重大變化的當下，不合理的限制性政策均有望逐漸優化調整，短期核心一二線城市有望繼續優化限購等政策，部分二線城市短期以優化非核心區限購為主，未來或逐漸向核心區過渡優化。核心城市隨著優化政策進一步落地，房地產市場銷售規模有望逐漸回升，市場企穩恢復可期。