多好的白菜啊

深圳樓市持續分化，只不過，這一回的分化，沒有發生在片區，沒有發生在樓盤，而是發生在“品類”。

前海雲海灣718套人才房獲超過1萬戶家庭認購，看熱鬧不嫌事大的媒體驚呼深圳樓市重現“萬人搖”，9月底一售而空。

其它人才房項目的申購與銷售情況也比較理想。9月28日，光明區住建局發佈綠城桂語蘭庭人才房申購公告稱，審核合格的認購申請家庭共6330戶，資格審核不合格的認購申請家庭共628戶。

也就是說，接近7000戶家庭準備搶這個項目的711套人才房。此前一天，9月27日，位於南山蛇口赤灣的深鐵熙府人才房也發出申購海報，817套建築面積約90平方米的3房戶型配售均價59394.52元/平方米（含裝修），從10月7日起接受線上認購申請。

深鐵熙府這817套人才房是借8月份深圳出台的人才房申購條件進一步放寬政策之東風推出的。雖然價格、產品、地段、配套不如前海雲海灣，但從目前勢頭看，獲超額認購應是大概率事件。

自今年8月1日《深圳市共有產權住房管理辦法》、《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》等政策正式實施以來，安居型商品房和人才住房即將退出曆史舞台的宣傳逐漸深入人心，而在申購條件大幅度放鬆，幾乎全民皆可參與的背景下，深圳的人才房市場似乎又贏麻了，一舉成為全國樓市大亮點。

與之形成強烈反差的是深圳商品房市場持續不舉。

整個9月份，深圳一手住宅成交2076套，同比跌42.56%——這是一個相當恐怖的數字。

去年9月，深圳商品房市場幾乎沒有好消息，只有壞消息；今年9月，深圳商品房市場的上空轟隆隆打了“認房不認貸”、“降低首套和二套房首付”、“調降存量房貸利率”等好幾個人民群眾喜聞樂見的雷，卻還是起不來，一副奄奄一息的模樣。

去年9月，深圳批準預售的一手住宅11054套（含人才房）；今年9月，深圳批準預售的一手住宅（含人才房）一共達到14647套，新增近1/4，成交卻跌超4成，你說可怕不可怕？

深圳商品房的買家去哪了？

不敢妄加猜測。根據目前市場流行的說法，商品房的潛在買家當中，有一部分需求已經被信心和預期深度鎖死了，鎖死或者說認知覺醒的這個群體之大，難以想像，而且還在擴散，樓市購買力因此大量流失。

房地產的財富效應正在散場，實現了財務自由的家庭正在重新配置，修復資產負債表，中產家庭正在疲於應付面臨的挑戰，剛需家庭正在被保障房眷顧——他們當中有的被房價走勢和接連不斷的暴雷房企以及爛尾樓嚇懵，然後捂緊了自己的腰包。

坐頭等艙的不在乎經濟艙減價。問題是現如今經濟艙減價太狠，頭等艙不僅服務質量下降，價格比經濟艙也貴不了多少錢，早已失去了那份吸引力。

人才房的衝擊同理。都在同一個地段甚至同一個小區，都是一樣的配置標準與建築質量，售價還打6折，而且擁有100%產權，10年後還能轉手，誰還稀罕商品房？

今年以來，深圳已入市的人才房套數已經過萬套，13個項目，其中，從入市套數上來講，寶安、南山、光明的人才房最多，尤其光明，簡直是人才房重鎮，已入市4個項目共2085套。

一部分跑去買人才房了，一部分又被二手市場截流——今年9月份，深圳二手住宅成交2400套，同比暴漲近4成，為38.73%。

沒有人知道，這樣的購買力流失，是剛剛開始，還是已經“觸底”；而這樣的流失發生在深圳，到底應該“細思極恐”，還是應該表示“不明覺厲”？

房地產發展的新模式似乎已經畫好了路線圖。

一是國企取代民企，成為這個行業的“主角”。

與其相對應，房地產的民生定位愈發清晰，不再是拉動經濟的火車頭，而是服務於經濟發展的城市配套和基礎設施。

2021年1-9月，銷售排行榜5巨頭當中僅保利發展一家國企；今年1-9月，5巨頭當中國企占4，另一席是混改房企萬科。

2021年1-9月的20強房企當中，國企只占6席；今年1-9月，國企占一半。

2021年1-9月的50強房企，國企只有13席，今年前9個月，國企占了23席。

如果把有國資背景的混改房企也算作國企，那麼榜單上的“含國量”就更高了。

如果還有朋友質疑這個趨勢的話，建議去翻翻這兩年各個城市賣地的賬本，看一看誰在兜底，數一數活躍在土地招拍掛市場的民企還剩幾家。

二是“商保同行”和“租售並舉”，即商品房和保障房“兩條腿走路”，銷售和租賃“兩手都要硬”。

這裡面最難把握的是“邊界感”。最理想的“邊界感”應該是，你走你的陽關道，我走我的獨木橋，互相不“越界”，不搞道德綁架，不厚此薄彼，不搞區別對待。

沒想到深圳的彎，還是拐得有點大了。不給商品房實質性鬆綁，還對人才房過於“寵溺”，要啥給啥，是要對商品房市場搞休克療法？很多開發商心裡犯嘀咕：

深圳這兩年對商品房市場爺爺不愛姥姥不疼的，是不是不要我們了？ 

我發現，越來越多的商品房開發商處境艱難，主要還是因為心裡有期待，他們根據過去的經驗做決策，由此誤判了形勢，也低估了政府推進保障房制度的決心與能力。

從苗頭創號起，我的核心觀點一直沒有改變，就是過往那個烈火烹油的年代已離我們遠去，不可能再回來了。

熟悉苗頭的朋友都知道，我對一些樓盤大張旗鼓地宣傳自家樓盤的售價比周邊二手房成交價低很多、“買到即賺到”的做法，是持保留態度的。

買得起總價上千萬元的房子的人都不傻，多打聽打聽項目周邊有可比性的二手房的成交價，就門兒清了。有機會的話，大家也可以多去問問這兩年積極參與“打新”，以為其中存在較大的倒掛和套利空間的朋友高位站崗的滋味。

大肆渲染區域發展前景和地段美好藍圖的“套路”，也要捨棄了。地荒財政連工資的正常發放、地荒債的及時付息都做不到，哪有錢大興土木？

看著一棟棟高樓大廈拔地而起，我的心情是矛盾的：

既有對城市建設的日新月異的振奮；又有這些高樓大廈將來要面對的越來越高的空置率和越來越低的租金的痛惜。

那些在2021、2022年揮金如土拿地、頭腦發熱抄底的開發商和購房者，可能還是不清楚“今時不同往日”的道理。

根據規劃，深圳保障房和商品房供應的比例在未來幾年內要達到6:4甚至7:3。

我不知道當這一天真正到來，我們是變得更好，還是相反，但既然方向盤是往這個方向拚命打，我們就得做好防護。

可以看別人如何畫餅，但也就看看吧，能將就就先將就，內心富足比什麼都重要，莫為了一時的歡愉，淪落為物質的一世奴隸。

如果將來是一個“租售同權”的理想社會，何不把大把時間浪費在讀萬卷書行萬里路上？

做自己的主人而不是物質的奴隸，不香嗎？

中秋節前，成都出台了房地產新政，放開建築面積144平方米以上住宅的限購，同時針對單身人士放寬限購，這是最聰明的一招。

只有富人才能救市場，當年我們搞吸引外資，推進改革開放，不都是從這打開突破口的嗎？

限購政策的要害，是不讓富人買這買那投這投那。解除限購的關鍵，是鼓勵富人買這買那投這投那。

而且不搞秋後算賬和關門打狗。

多好的白菜啊。