預期“V”型變化！地產反彈明顯，機會如何把握？多路資金優先佈局龍頭房企
3月12日，地產板塊加速反彈，代表A股龍頭房企行情的中證800地產指數近2日累漲逾7%，跑贏大盤寬基和同類指數，掛鉤產品——地產ETF（159707）同期場內走勢表現亮眼。萬科A近兩日漲幅近9%，保利發展近兩日漲幅超10%。另外，地產債券價格、地產鏈上的大消費板塊同樣出現了明顯的“V”型變化。
地產和地產鏈為什麼漲？
招商證券指出，可以從基本面和信用兩個角度來分析。基本面上，年初1-2月份銷售基本面情況表現低於預期，市場也普遍對於即將到來的3-4月份銷售高基數給予了定價。板塊上，尤其是近兩年拿地不少的部分房企股票出現了補跌，其背後可能是對過去兩年房價下行的定價。
其次，從信用角度觀察，短期基本面下行背景下，疊加3-4月行業債券到期高峰，部分房地產企業的債券價格也出現了較大的波動，或因為銷售預期轉弱增加了部分投資人對剛性支出（到期債務、稅費、工程款等）所需要的現金流入覆蓋不足的擔憂。
而最近市場出現了反彈，一方面在於銷售“小陽春”的預期在強化（通常指春節後6周左右），部分投資人認為行業存在局部供需關係見底的可能，同時，亦有部分投資人認為下半年基數下行，今年銷售在下半年較去年進一步下行空間有限，這從部分中介行業公司股票的較正面表現也能得到印證。
另一方面，從信用角度看，最近部分房企公告內容較為積極，如部分大型房企近期發佈了債券兌付公告，並且有報導顯示個別大型房企提前兌付債務，給了市場一定的信心。這些現象或使得部分投資人預期增量融資的逐步落地能進一步改善房企的現金流狀況，尤其部分非展期組房企的正面預期可能得到更多強化。
綜上，基本面和信用預期或均經曆“V”形變化，從而板塊及產業鏈股、債價格均出現一定程度的修復。
後市機會如何把握？
基本面上，政策暖風頻吹，銷售確實在局部城市環比出現了改善。以深圳為例，2024年第10周（3月4日-3月10日）二手房錄得量為1094套，接近去年11月底需求端政策放鬆（調整享受優惠政策普通住房認定標準、調整二套住房最低首付款比例）後的高點。
從信用修復的角度看，宏觀層面上，如果經濟預期進一步企穩帶動信用企穩回升（或可觀察貨幣乘數），購房能力也會得到相應支持，值得關注。微觀主體層面，近期政策表明，項目層面的支持政策已經在加速推行，主體層面目前看也出現了一些跡象，比如經營性物業貸款用途的放寬。
而從市場定價來看，信用的修復時間表或是持續值得跟蹤的變量，比如，優質民營房企是否能夠無抵押成功融資。如果信用類支持政策有明顯變化，未來行業部分公司擴表能力修復的預期出現，權益資產或有較大修復空間，否則或更多關注從0-1的恢復永續經營假設可能的部分公司。
在年初以來行業預期經曆“V”形變化下板塊出現反彈，未來關注的方向可能仍是兩條主線：（1）部分已經按照出險定價的房企“從0到1”的估值修復，即永續經營假設的修復；如果後續基本面企穩，目前得到銀行體系增量支持的房企或具備彈性。（2）優質房企可能的估值修復。
資金如何選擇？
近期北向資金加大佈局A股，截至3月12日，北向資金月內淨買入超60億元。按區間淨買入額來看，前200名中有13只房企。其中，保利發展、萬科A、招商蛇口等龍頭房企淨買入額排名靠前，分別為1.58億元、1.39億元、0.79億元。結合上述分析，北向資金優先選擇龍頭房企佈局或有2大原因：基本面或優先修復，信用風險較小。
另外，從二級市場加倉地產類ETF來看，全面聚焦龍頭房企行情的地產ETF（159707）備受資金青睞。3月12日，地產ETF（159707）單日獲資金淨申購超1900萬元，近5日淨流入額近3000萬元。
資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，彙集市場16只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。附前十大權重股一覽：
數據、圖片來源：滬深交易所、中證指數公司、Wind等，截至2024.3.13。
風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發佈日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編製規則適時調整，其回測曆史業績不預示指數未來表現。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適宜平衡型（C3）及以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。
