萬科A逼近前低，板塊回撤22%，三大積極信號湧現，地產何時反攻？
2024年以來中央穩地產信號明確，一線城市購房政策整體寬鬆，限購政策邊際打開，首付比及房貸利率均降至曆史低值。尤其是今年二季度以來，各地陸續優化房地產政策，優化政策加碼下，一線城市樓市成交有所回暖，6月成交表現極為明顯。
從行情來看，地產板塊本輪下探逼近前期低點。今日（7月8日），萬科A收跌3.05%錄得三連陰逼近前期低點，表徵A股龍頭地產行情的地產ETF（159707）場內價格跌逾3%，逼近曆史低點，其標的指數——中證800地產指數自5月22日創下階段新高後震盪下行，截至今日累計回撤22.08%。
為何樓市的複蘇跡象沒有持續反饋至板塊行情？短期來看，或有兩點原因：一是近期大盤整體流動性欠佳，市場賺錢效應整體減弱；二是部分龍頭地產再陷信用風波所致。中長期看，機構認為板塊當前已回撤接近4月低點，疊加7月政策窗口期，以及樓市複蘇跡象，對板塊表現可以適度樂觀，在配置上或可重點關注優質房企。
【一線樓市齊創階段新高，軟著陸概率提高】
新房市場方面，克而瑞數據顯示，6月北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米和39萬平方米，環比分別增加21%、66%、48%和38%，成交面積均創年內單月新高。
二手房市場的表現更為突出，6月北上廣深二手房網簽量分別創下15個月、36個月、14個月、40個月新高。在高基數的背景下，1月至5月重點城市二手房成交量同比下降12.9%。不過，6月以來二手房周均成交套數較5月周均套數增長14.5%，較上年同期增長24.1%。
中指研究院認為，下半年一線城市在政策優化帶動下，新房成交規模有望溫和修復；二線、三四線城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄。短期來看，一線城市政策仍具備較大優化空間，隨著下半年政策端持續發力，一線城市市場情緒有望繼續好轉，從而帶動新房成交規模溫和修復；二線、三四線城市政策優化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度預計將保持在低位。
長江證券表示，行業仍在尋找新均衡，今年前幾月下行壓力加大，政策天花板也相應打開；雖然趨勢性反轉還需時間，但行業量的急跌階段正在過去，Q2 開始跌幅將逐步收斂，房價進一步下跌空間也相對收斂，基本面軟著陸的概率明顯提高，有望驅動地產股估值修復。
【三大積極信號湧現，板塊左側博弈風險或降低】
西部證券在近期研報中回顧三輪地產週期總結髮現，由政策鬆綁到基本面兌現是地產板塊行情的主線，基本面表現是收益的核心。以政策為方向，基本面為核心的原則，西部證券梳理了近期行業三大積極信號：
1、政策將消化存量納入考量，儘管收儲等政策落地節奏偏慢，但應該更關注政策導向轉變的信號以及方向意義。
2、進入2024年，國債收益率與租金收益率差額開始收窄，房價估值得到支撐。
3、二手房市場熱度提升，部分核心城市在517政策後出現22年以來政策放鬆後少見的成交熱度持續提升現象，向低能級城市以及新房市場傳遞信心。
針對當前板塊行情，西部證券指出，中期來看板塊經曆深度下跌，基本面下行節奏放緩，左側博弈風險有所降低。
政策方向來看，中期仍可樂觀看待，若基本面走弱將催生新政策出台並加速收儲動作執行；
基本面來看，二手房市場出現成交量回升，租售比修復背景下，行業下行壓力得到緩解，後續需關注7月進入淡季後市場熱度延續性，以及熱度向低能級城市及新房傳遞的節奏；
交易層面來看，二手房市場及高能級城市修復具備相對確定性，建議關注核心城市土儲高占比房企及二手中介行情。
配置上，平安證券表示，地產板塊已回撤至4月低點，疊加近期成交持續好轉，7月低基數下重點城市新房銷售存在轉正可能性，以及7月重要會議窗口期，無論是新的政策還是收儲加速落地仍值得期待，短期建議投資者保持倉位，對板塊表現可以適度樂觀，建議關注積極優化土儲、具備基本面支撐、估值修復空間仍大的優質房企。
佈局央國企及優質房企，建議重點關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，彙集市場12只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超9成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。
數據來源：滬深交易所、中證指數公司、Wind等，截至2024.7.8。
風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發佈日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編製規則適時調整，其回測曆史業績不預示指數未來表現。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的該基金風險等級為R3-中風險，適宜平衡型（C3）及以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。
