首單奧萊消費REITs啟動發售 華夏首創奧萊REIT 8月2日詢價

備受市場關注的首單奧萊消費REITs正式啟動發售。7月30日，華夏基金發佈公告稱，華夏首創奧萊REIT（基金代碼：508005）將於8月2日9：00-15：00啟動網下詢價，詢價區間為2.464元/份—2.591元/份，並將通過網下詢價最終確定基金份額的認購價格。

公告顯示，中國證監會準予華夏首創奧萊REIT發售的基金份額總額為8億份。其中，初始戰略配售份額數量為6億份，占發售份額總數的比例為75%；網下發售的初始基金份額數量為1.4億份，占發售份額總數的比例為17.5%；公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.6億份，占發售份額總數的比例為7.5%。

華夏首創奧萊REIT底層資產為北京首創城市發展集團有限公司（下稱“首創城發集團”）旗下兩個優質奧萊項目——濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目，業績排名體系內前三。作為國內首單以奧萊資產作為底層資產的消費基礎設施公募REITs，這一單看點頗多。

從業態上，奧萊“名品+折扣”具有較強的抗週期屬性。奧萊的生命力在於解決供需雙方矛盾，20世紀70年代產生於美國，並逐漸在全球成為主流的、成熟的商業業態之一。2002年正式進入中國，經過20多年的發展，其正在成為中國消費市場中“新的增長極”，展現出強大的發展韌性。近年來，隨著國內經濟環境的轉變，理性消費蔚然成風，人們希望花更少的錢購買高質量的商品，性價比成為消費者購物決策的重要因素，奧萊的商業價值不斷放大。

圖 奧萊業態優勢

2020-2022年，零售各個業態受到不同程度影響，但奧萊業態表現持續堅挺，年度增長率居於主要零售業態首位。2023年奧萊業態銷售額約為2300億元，同比增長約9.5%，依然在眾多業態中排名第一。這源於奧萊的抗週期性，在經濟和零售市場下滑時，能夠保持相對穩定。

圖 2020-2023主要零售業態銷售額增幅

從資產選擇上，奧萊項目爬坡期風險高，一旦“跑”出來，將具有非常高的護城河。濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目在首創奧萊業務板塊業績排名前三，至今已分別運營5-6年多，均是當地奧萊標杆。同時，兩個省會城市的優質資產組合，在分享更多城市發展紅利的同時，具有更好的風險分散性。濟南首創奧萊項目於2019年1月開業，建築面積11.6萬平方米，可租面積5.2萬平方米，銷售額連續5年蟬聯濟南奧萊市場第一，穩定佔據濟南奧萊市場超過50%的市場份額。武漢首創奧萊項目於2018年4月開業，建築面積8.7萬平方米，可租面積4.9萬平方米，連續5年穩居武漢長江以南區域奧萊市場龍頭地位，佔據長江以南區域奧萊市場約50%的市場份額。

基金招募說明書顯示，華夏首創奧萊REIT的2024年預測年化分派率為5.46%，2025年預測年化分派率為5.84%，在公募REITs中具有較高的競爭力。

除了奧萊業態的抗週期性、底層資產的優質性、有競爭力的現金分派率，華夏首創奧萊REIT還具備專業強大的管理團隊。基金運營管理統籌機構由首創城發集團旗下子公司首創钜大有限公司（下稱“首創钜大”）擔任，並由首創钜大旗下北京首钜商業管理有限公司作為運營管理實施機構。首創城發集團是北京首都創業集團有限公司旗下專注於城市發展領域的大型產業子集團，於2009年正式進軍奧萊業務，經過十餘年深耕培育，奧萊業務板塊已由投資拓展期進入精益運營期。首創钜大作為首創城發集團旗下以奧萊為核心主業的商業投資管理旗艦平台，目前全國在管奧萊項目15個，總建築面積約180萬平方米，實現了對直轄市、省會城市及潛力消費城市的戰略覆蓋，與國內主流佈局奧萊渠道的品牌商均建立了良好的合作關係，合作品牌資源總數近2，000家；憑藉卓越的綜合實力，已在奧萊行業建立市場領導地位，“首創奧特萊斯”已成為中國奧萊行業頭部品牌之一。基金計劃管理人中信證券、基金管理人華夏基金擁有豐富的公募REITs投資管理經驗，參與的公募REITs項目數量多、涵蓋資產類別廣，具有領先的市場地位和競爭優勢。這些都將為華夏奧萊REIT成立後的平穩運作和業績提升提供強大助力。