天津首單公募REIT——博時津開產園REIT（508022）8月21日正式發售！

8月14日，博時基金發佈公告，天津首單公募REIT——博時津開科工產業園REIT（簡稱“博時津開產園REIT”，基金代碼：508022）將於8月21日至8月23日在上海證券交易所正式發售，認購價格為2.398元/份，擬募集資金總額11.99億元。其中，面向公眾發售4500萬份，公眾投資者可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委託的場外基金銷售機構認購基金份額，最低認購金額為1000元。目前，博時津開產園REIT網下詢價全部有效認購數量總和為初始網下發售份額的7.66倍，創今年以來產權類公募REIT網下詢價認購倍數新高[1]。

作為混裝資產的產業園區項目，博時津開產園REIT底層資產包括天津經濟技術開發區天河數字產業園和大陸汽車廠房產業園兩種類型，相較於單一產業園模式，或具有更好的抗週期能力與運營能力。此次在網下詢價階段，該基金認購共收到27家網下投資者管理的79個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和為80，470.00萬份，受到專業投資者的認可。

植根天津濱海新區產業園區標杆，投資價值凸顯

產業園區資產主要指某國家或地區為實現經濟發展目的，在規劃區域內聚集若干特定產業企業，實施統一規劃、集中管理並提供政策傾斜，納入園區的資產包括研發樓、廠房、孵化器、員工宿舍等，具有較高的科技創新價值和經濟附加值。博時津開產園REIT底層資產——天津經濟技術開發區天河數字產業園和大陸汽車廠房產業園擁有卓越的地理位置、成熟的運營模式、較好的投資潛力和良好的市場前景，成為天津市濱海新區產業園區的標杆。

天河數字產業園是天津市數字經濟的核心區域及天河超算所在地，擁有強大的算力資源和技術優勢。該園區的建設和發展為濱海新區打造國家數字經濟示範區貢獻了新的增長點，成為天津市乃至京津冀地區數字經濟發展的重要引擎。該園區擁有多元化的租戶基礎，截至2023年12月31日，數字產業園項目共有租戶114個，近30%項目、46%的人才來自北京。

大陸汽車廠房園區內聚集了世界領先的汽車動力總成研發、生產企業，周邊還吸引了一批整車企業，形成完整的汽車產業鏈。此外，園區重點佈局高端乘用車、新能源汽車、智能網聯汽車等前沿領域，為天津市汽車產業的轉型升級提供了強有力的支持。大陸汽車廠房的固定承租方是某德國上市公司的全資子公司，為天津經濟技術開發區100強企業，財務狀況及租金支付情況良好。

截至2023年12月末，以上兩項基礎資產運營成熟已滿3年，出租率保持較高水平，租戶多元，資產質地優良，投資價值凸顯。

博時津開產園REIT將由兩位十年以上產業園區運營管理經驗的基金經理掌舵，將充分借鑒博時蛇口REIT的成熟運營經驗，著力提升REITs的運作效率，與投資人共享兩大產業園區的發展紅利，力爭創造更多價值回報。同時，作為招商局集團的一員，博時基金將充分發揮主動管理能力，借助集團在天津市產業與金融全業務鏈條佈局，實現多產業協同和資源優化配置，激發資產活力。

REITs市場整體企穩回升，產品“上新”加速

今年以來，REITs市場整體企穩回升，2024年以來，Wind數據顯示，截至7月31日，中證REITs全收益指數上漲近8.32%，近一月REITs平均換手率為0.96%，二級市場行情逐步回暖，公募REITs擴容增類步伐也進入加速度。

產品“上新”方面，今年內上市的REITs產品數量（已發行上市10只，公告擴募4只）已遠超去年全年，公募REITs的投資價值也得到投資者的高度認可。未來，我國REITs市場規模有望持續擴張，更多優質且可投的資產裝入REITs平台，滿足投資者資產配置需求。

近期，REITs實時指數發佈，為後續發展REITs指數基金、ETF等衍生金融產品，引入增量資金奠定基礎，也標誌著公募REITs市場生態日漸完善。隨著公募REITs二級市場情緒的修復，一級市場的常態化發行進程有望穩步推進。

往後看，廣譜利率下行疊加“資產荒”環境，公募REITs或將在大類資產配置中發揮積極作用，既有望成為“固收+”策略追求增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優質補充，公募REITs價值投資的屬性料將進一步凸顯。

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[1] 數據來源：網下詢價倍數和認購價格具體參考《博時津開科工產業園封閉式基礎設施證券投資基金基金份額髮售公告》，據統計和各基金份額髮售公告，2024.1.1-2024.8.14，全市場已成立（含發行中完成詢價階段）REITs共13只，其中產權類8只，特許經營類5只。