雨過天青雲破處,這般顏色做將來！公募REITs順勢而為，大有可為

華夏REITs

“雨過天青雲破處，這般顏色做將來”，這廣為流傳的詩句最早出自明代謝肇淛的《五雜俎》，後被演繹成一段經典的天青色瓷器燒製故事。

瓷器燒製曆經“採石、製泥、成型、修坯、上釉和燒製”等數道工藝，集天時、地利與人和方能成就經典。同樣，公募REITs的誕生也經曆“篩選、盡調、申報、批複、發行和運作”等業務流程，在制度建設和市場培育的不斷實踐中，中國公募REITs已經邁向行穩致遠的高質量發展之路。

首批公募REITs自2021年6月上市以來，中國公募REITs市場經過三年多的發展，從市場火爆、短期調整到現在的趨勢穩定向上，投資者持續提高對公募REITs產品特性和權益屬性的認知。公募REITs是具有強製分紅屬性的產品，穩定的二級市場環境有利於更多投資者參與和保持更好的持有體驗，“穩定向上”是公募REITs持續發展的最佳市場環境。

那麼，現在的公募REITs市場環境如何？當下又是否值得參與投資？

趨勢向上

公募REITs複蘇提效

中證REITs全收益指數（932047.CSI）從年初以來漲幅（後複權）13.01%，同期滬深300指數（後複權）為-1.75%；從最低點（1月12日）到8月23日，中證REITs全收益指數漲幅（後複權）為20.58%，同期滬深300漲幅（後複權）為1.31%。

可見，今年以來，公募REITs市場呈現強勁複蘇態勢，也與股票市場形成明顯差異特徵。隨著政策利好和市場熱度提升，整體市場趨勢穩步向上，受到各方積極參與。公募REITs的投資價值在回歸市場理性後，充分得到投資者認可。

如上述，公募REITs二級市場漲勢喜人，為何重獲投資者追捧？

政策層面利好，獲得機構投資者青睞

今年2月8日，中國證監會發佈《監管規則適用指引——會計類第4號》（下稱“《會計類第4號》”），明確公募REITs為權益工具；根據新會計準則，投資者可以選擇將REITs投資作為權益工具調整計入FVOCI科目，使得二級市場價格波動將由影響投資人的利潤表轉變為影響資產負債表，有助於緩和機構投資者所面臨的當期考核壓力。同時，公募REITs具有高分紅屬性，中長期投資價值突顯。在此背景下，在2023年因調整超跌的公募REITs二級市場迅速迎來“反攻”，持續穩步向上，機構投資者是公募REITs市場的重要“基石”。

“資產荒”再現，公募REITs突顯高“性價比”

今年以來，隨著市場利率持續下行，10年國債收益率已破2.15%；另外，今年以來股票市場持續調整，波動較大，投資者風險偏好下降。因此，投資者更加偏好收益率較為穩定的投資品種，公募REITs再次回到投資者視線。隨著二級市場穩定向上，公募REITs的較高分派率和強分紅屬性讓其優勢更為突出。通常，產權類產品分派率中樞約在4%-5%區間，經營權類產品分派率中樞約在6%-7%區間，公募REITs的分派率在目前市場環境下，具有較強的投資吸引力。

以計劃8月28日上市的華夏首創奧萊REIT為例，根據基金招募說明書顯示，華夏首創奧萊REIT的2024年預測年化分派率為5.46%，2025年預測年化分派率為5.84%，具有較高的競爭力。在發行階段，華夏首創奧萊REIT的發行數據也可圈可點，公眾投資者有效認購倍數為23倍，創消費REITs公眾發售倍數新高；網下投資者有效認購倍數為6.3倍，刷新消費REITs詢價認購倍數紀錄；此外，總募集規模達70.79億元（含戰略配售、網下發售和公眾發售），是其擬募集規模（19.74億元）的3.59倍。可見，市場並不缺資金，而是優質的產品。

二級市場的火熱，是否也能從一級發行市場得到驗證？

今年以來，批複及發行上市項目均呈現加快趨勢，一級市場隨著二級市場複蘇而提速。根據滬深交易所官網顯示，截至8月23日，今年以來首次發行共新申報12只產品、獲批16只產品、已上市12只產品以及在發行待上市4只產品。

隨著公募REITs新發行資產類型多元化和發行規模持續增長，為市場源源不斷提供新的投資標的，提升整體市場穩定性和流動性，也將為社保基金、年金和外資等投資者的參與提供更多可能性。

高質量分紅

公募REITs價值法寶

對於個人投資者，對公募基金產品投資並不陌生，公募REITs雖然在產品形式上也是公募基金產品，但其投資的底層資產與傳統公募基金產品存在較大差異。

投資標的不同

傳統公募基金產品主要投資於股票、債券、存單及黃金等資產，公募REITs則主要投資於不動產及基礎設施資產，比如老百姓生活中常見的消費基礎設施（購物中心等）、高速公路和水電站等等，常被投資者稱為“所見即所得”、“看得見、摸得著”，這也是直觀所見的差別。如同投資和收藏珍貴瓷器，作為公募REITs的投資者，同樣是“握在”手裡更為踏實。

分紅特徵不同

公募REITs的強製分紅特徵是明顯區別於股票、債券以及傳統公募基金的。根據“公募REITs指引”規則要求，正常每年要至少分配一次，而且應當將90%以上合併後基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。

我們來看看，公募REITs市場分紅情況。

截至今年8月23日，全市場共有41只公募REITs完成上市交易，其中4只完成擴募，發行募集金額1308.36億元。共有32只產品已經分紅，分紅總額為139.37億元，分紅次數高達137次。華夏基金旗下有8只公募REITs產品已分紅，累計分紅額16.22億元，分紅次數達39次。公募REITs分紅制度充分保障了投資者的合法權益，基金管理人通過主動管理提高分紅頻率，積極履行管理職責，充分保護投資者權益。（更多公募REITs分紅資料可點擊查看：公募REITs財務面面觀之分紅四重奏！）

順勢而為

積極踐行普惠金融

讓更多個人投資者瞭解和認識公募REITs的特性和風險，匹配投資需求，為全市場投資者提供更好的投資工具，分享中國在基礎設施或不動產領域投資和發展帶來的紅利，這是作為基金管理人積極推動普惠金融的生動實踐。

“道阻且長，行則將至。”我們有幸成為公募REITs市場的參與者和建設者，一直積極構建公募REITs高質量發展生態圈，我們始終堅信中國公募REITs的發展遠景是星辰大海！未來隨著公募REITs首發及擴募常態化、推出公募REITs指數產品、公募REITs納入滬港深通以及引入社保基金等基石投資者等重要舉措持續落地，將會迎來跨越式發展，也終將惠及所有市場參與者！