樓市新動向：LPR三度下調，部分房源月供直逼房租？

文 | 新浪財經 徐苑蕾

年內LPR的第三次下調，直接影響到新增按揭貸款的水平，使其進一步逼近甚至看齊公積金貸款利率。一位佛山房企銷售人士稱，佛山個別銀行的首套房貸利率低至2.7%，200萬左右的房子按15%首付貸款30年計算，即便是全商貸月供也僅約7000元，“比房租多一點而已。”

此外，在商業銀行加快推進存量房貸利率批量調整工作的當下，LPR的下調也會對存量房貸利率產生實質影響。據瞭解，本次存量房貸利率的調整將會分步完成，如業主的存量貸款的重定價日為明年1月1日，且年內5年期LPR仍穩定在3.6%，那麼明年該業主的存量貸款利率則會降至3.3%。

不過也有銀行人士坦言，“LPR雖然下降了，但是存款利率也在下降，部分客戶可能還是希望替換資金，提前還款的情況是否會減少還有待觀察。”

200萬房子7000月供，媲美房租？

近日，央行下調1年期和5年期貸款市場報價利率（LPR），其中5年期以上LPR下調至3.6%，上月為3.85%，下降幅度達到25個基點，這也是今年以來5年期LPR的第三次下降。本輪降息後，5年期房貸利率再次刷新曆史新低。

9月底多個城市鬆綁限購限貸等政策，10月樓市全面大漲由“銀十”變為“金十”。對於此次LPR的下降，業內普遍觀點認為，降息將降低購房者上車門檻，進一步激活住房消費需求，極大提振經濟和樓市的信心及預期。

一位佛山房企銷售人士表示，“對於近期有購房需求或者一直在觀望的客戶來說，肯定是重大利好。LPR降了之後，佛山有銀行的首套房貸利率已經可以低至2.7%，像剛需客戶，買個200萬左右兩房的房子，按15%首付比例貸款30年計算，即便是全商貸，月供也是7000元左右，可能僅比房租多一點而已。”

另一位廣州房企銷售人士則稱，“這一次調整的核心基調還是止跌回穩，很多客戶都覺得不會再跌了，我們項目每天都有一線成交。加上9月底新政的利好，整個城市公司10月來訪環比增加200%左右，成交量也翻倍了。”

事實上，今年LPR首次大幅度下降25個基點後，樓市需求就出現了明顯反彈，部分城市一季度迎來“小陽春”行情。

克而瑞統計數據顯示，2月20日LPR調整後，次月多地新房和二手房市場成交量環比均有上升。3月，房企供貨節奏加快，30個重點城市新增供應1107萬平方米，環比增長207%，對應整體成交1085萬平方米，環比上升110%。此外，24個重點城市二手房成交面積為1350萬平方米，環比增長124%，同比跌幅有所收窄。

存量房貸“減負”，利率剪刀差縮小

當下商業銀行正在加快推進存量房貸利率批量調整工作。日前，存量房貸利率調整細則發佈，除北京、上海、深圳等地區，全國存量房貸利率將統一調整至LPR-30BP（加點幅度高於-30BP的不在調整範圍），且多家銀行明確將於10月31日前批量調整存量房貸利率。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，此前降息對貸款的積極性提振不足，主要原因在於居民預期利率還會下降。而現在已經明確存量房貸利率調整規則，因此這將極大地提振貸款申請的積極性。只要居民願意貸款，就會對樓市起有較大的穩定作用。

“最近有比較多客戶有疑問打電話過來諮詢利率的問題。”一位國有銀行人士表示，“目前如果客戶配合度高，包括二手房中介三方協議都比較順暢的話，客戶遞交申請資料後差不多一個星期就可以通過審批順利放款。”

除了影響新增按揭貸款利率，本次LPR下降還會對存量房貸利率產生實質影響，後續存量房貸利率也會進一步優化，購房者再次迎來房貸“減負”。

一位銀行客戶經理告訴新浪財經，本次存量房貸利率的調整將會分步完成，即10月底前按照客戶原有的定價基準完成批量調整，等到下一個貸款重定價日（一般為次年1月1日或貸款發放日）再按照最新LPR-30BP調整，即如果重定價日LPR仍為3.6%，存量貸款利率則會降至3.3%。

業內對於調整存量房貸利率的呼聲甚高。此前，經濟學家、原國家房改課題組長、中房集團原董事長孟曉蘇曾在談及存量房貸利率下調時就稱，“這是我多年呼籲的，對居民是好事。”此外，經濟學者任澤平也曾提到，降低存量房貸利率有助於減少提前還貸現象，並對拉動消費增長起到顯著作用。

調整後，存量房貸利率與新增按揭貸款利率的剪刀差將會縮小。不過前述國有銀行人士也坦言，提前還款的情況是否會因此減少還有待觀察。“LPR雖然下降了，但是存款利率也在下降，有部分客戶可能還是希望留足生活的資金，其他資金能替換就替換。”

新政支撐房價，年內LPR報價趨穩

今年以來，5年期以上LPR累計已經下降了60個基點。隨著年內LPR第三次下調，再加上房貸加點不斷調整，各地房貸利率已進入了曆史寬鬆階段，個別城市房貸利率進入“2字頭”時代。

值得注意的是，本次LPR下降後，新增房貸利率水平將更加接近公積金水平，在個別城市甚至低於公積金水平。

以深圳為例，此前深圳首套住房房貸利率為3.4%（LPR-45BP），二套為3.8%（LPR-5BP），本輪降息後，首套調整為3.15%，二套為3.55%，而深圳公積金貸款首套利率為2.85%，二套利率為3.325%，降息後深圳商貸首套利率已經低於公積金二套利率，與公積金首套利率也更接近。

利率下降後，房價也有望止跌企穩。分析觀點認為，LPR新政落地後，業主還貸壓力減小，賣房迫切性減弱，議價空間縮小，將會對房價產生一定的支撐作用，購房者對未來市場及房價信心有望增強，樓市發展也會更加明朗和穩定。

展望未來，年內LPR報價或將保持穩定。東方金誠報告指出，一方面，9月政策利率下調幅度較大，四季度將進入政策效果觀察期，繼續降息的可能性較小。這意味著LPR報價的定價基礎會保持穩定。另一方面，當前銀行淨息差處在曆史低位，這會製約報價行壓縮LPR報價加點的動力。

“四季度的重點是在10月LPR報價下調後，引導企業和居民貸款利率、特別是新發放居民房貸利率較大幅度下行。展望未來，著眼於促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，明年LPR報價或還有一定下調空間。”東方金誠報告稱。