一文讀懂REITs | 當“房東”吃分紅，可能是低利率時代的一個重要配置方向

【本文作者】

張文琦 | 廣發基金資產配置部投資經理

波士頓大學數理金融碩士，CFA。對各類產品均有深入覆蓋，擅長從多維度進行基金優選。

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這幾年，看到有很多小夥伴在感慨：現在想要達到比貨基高一些、但又符合自己希望相對較低波動的風險收益目標的投資，是越來越難做了。

的確，隨著無風險利率中樞的下降，許多銀行理財產品和債基的收益率也隨之下降，想要達到這樣的投資目標，可能就需要考慮配置一些風險資產。

股市中的紅利主題是大家比較熟悉的一種穩健類風險資產。然而，最近股市的波動較大，即便是“壓艙石”的紅利主題也有不小的回撤，今年以來最大回撤達到了14.53%。

2024年各指數最大回撤：REITs的回撤顯著小於各權益指數

因此，我們不妨將看看另一類也是以分紅收益為主的風險資產：REITs。

REITs（Real Estate Investment Trusts）的翻譯成中文就是“不動產信託投資基金”，在公募基金中屬於一個比較新興的類別。

用最簡單的話來講：

– REITs就像是大家共同募資買了一間可以出租的商舖（或其他不動產），然後根據出資的比例，來長期分取租金收益帶來的分紅。

– 同時，如果你覺得出價合適或者急用現金，也可以把這個“長期分取租金”的權利份額，在交易所內像買賣上市基金一樣，賣給別人，是可以交易的。

所以，REITs的本質，就是讓大家可以用較低的資金門檻（買一手一般只需要幾百元或者一千元，不像實體不動產投資動輒幾十萬上百萬），去參與不動產投資和收益分紅，就像“房東”去收租一樣。

當然，在真金白銀地參與這個品種之前，我們也必須審慎地瞭解幾個重要問題：

1. 投資REITs的收益來源具體是什麼，應該如何做拆分？
2. REITs內部的細分分類有什麼區別？曆史表現如何？
3. 參考全球第二大REITs市場的日本，中國的REITs發展如何？
4. REITs的獨特之處在哪兒？有何風險？

01 REITs投資的收益來源拆分

REITs的收益來源和債券投資有許多相似之處，但也有很多重要的不同點，我們不妨通過一個類比來瞭解：

總結來說，“現金分紅”+“二級市場買賣價差”這兩方面的收益來源，使得REITs有點像一種介於“固定收益”和“股票權益”的風險特徵之間的資產。

02  REITs內部的細分分類有什麼區別？

一般在購買股票型基金的時候，大家可能首先會關注基金底層資產的所屬行業，比如大金融、上遊資源、TMT等，因為底層資產的行業區別會使得基金錶現發生極大的分化，像大金融波動相對較小，而TMT波動會更大。

而在REITs中，也有類似的區別，底層資產也會細分為產業園、物流倉儲、消費基礎設施、保租房等產權類，以及收費高速、市政環保、能源、水利設施等特許經營權類。

已上市的REITs底層資產分類

來源：廣發基金，截至2024年11月10日，根據已有的50只上市REITs產品統計；需注意，在目前未上市、但監管允許的資產範圍內，還有文化旅遊基礎設施、養老設施等多個領域

觀察近一年的表現，保租房、能源和環保類的表現還不錯，都有近20個點；而倉儲物流相對不及預期。不過，這些項目的表現與其所在行業、底層項目的基本面關係較大。

03  參考全球第二大REITs市場的日本，中國的REITs發展如何？

要講REITs的發展，我們可以看一下隔壁日本的案例。

自從90年代經濟泡沫破裂後，日本的政策利率不斷走低，2016年更是開啟負利率時代。在此背景下，日本固定收益型的銀行理財一度到了年化不足1%的程度。

而同期，日本的REITs基金卻憑藉相對穩定、且高於固收類理財產品的分紅收益（他們的REITs底層資產多為寫字樓、物流和住宅等，租金長期維持穩定，所以REITs也能做到穩定派息），獲得了市場的青睞。

到2015年時，日本已成為了全球第二大的REITs市場，並且個人投資者占比超過了20%（我們當前的數據是不足5%，這也與產品發展時間不長有關）。

截至2024年10月末，日本REITs市場共有58只上市REITs，規模合計14.56萬億日元（折合935億美元），大約是中國REITs市場的5倍。

日本REITs市場規模情況

我們再來看中國的REITs市場。

REITs這類資產在國內還很年輕的，自2021年6月首批項目上市至今，主要經過了四個主要階段：

圖表：中國公募REITs四階段

-階段一 2021年6月-2022年1月：“新鮮感溢價”

自2021年三季度起，部分“嚐鮮”的投資者逐步介入市場，市場成交開始活躍且由於項目供給相對不足，REITs市場一度出現大幅溢價。

-階段二 2022年1月-2022年9月：“回歸理性”

市場交易情緒趨於穩定，REITs價格向合理的估值中樞收斂，“殺溢價”的因素使得市場發生了一些回調。直到2022年7月交易所發佈保租房上市規則指引，REITs品類擴容，熱度才有所回升。

-階段三 2022年9月-2024年2月：“悲觀雙殺”

2022年三季度起，宏觀環境發生變化，REITs的底層項目的基本面預期惡化，加上流動性較弱的市場環境，REITs市場進入了漫長的估值調整週期，整個階段里的回調幅度達到19.6%；

同時，基本面+流動性的雙重負面影響，使得REITs市場經曆了一段比較難過的時間，但從另一個角度來看，悲觀的市場情緒下也為投資者砸出了一些“黃金坑”的機會。

-階段四 2024年2月-至今：“資產荒的心頭好”

隨著項目基本面逐漸走低、資產荒的強力推動、保險等長期資金的會計準則修改（更利於長期紅利型投資），處於相對低位的REITs開始吸引部分 長期資本配置，市場估值趨於修復。

04  REITs的獨特之處在哪兒？有何風險？

作為買方投顧，我們從來不希望大家看了我們的分享就直接衝動下單，而是希望在投資的道路中，儘可能用一篇文章的時間，說清楚一類資產/一個觀點各方面特徵和特點，這其中包括正面和負面的。

首先，REITs這類資產有2個顯著的優勢：

1．分紅水平相對較高，風險收益性價比也較高

截至11月10日，公募REITs派息率（TTM）均值達到了6.77%，高於中證紅利為代表的高股息指數，更是顯著高於當前主流的固收資產的靜態收益率。

而在化債背景下，高息資產供給量欠缺或將成為未來一段時間的主線，此時高息的REITs資產也有較為明顯的優勢，有望獲得更多的增量資金流入。

穩健風格指數對比

我們也可以從上表裡看到，中證REITs的收益優於權益紅利主題和短債基金，近一年收益率為7.69%，最大回撤均介於股債之間，同時風險相較權益基金更小，有著比較獨特的風險收益性價比。

2．與其他大類資產相關性低，可以形成一定對衝，平滑組合波動

我們整理了近年來REITs和其他一些主流基金資產的相關性情況，可以看到基本都在0．25以下，是比較弱的相關性。

這是因為REITs的底層資產與傳統金融工具有較大區別，主要來自於我們在上文提到的實體不動產，因此與債市、股市等資產的收益相關性也較低。

REITs和主流基金資產的相關性較低

我們一直以來都很推薦大家在整個組合內，多元配置一些低相關性的資產，通過低/負相關性來平抑組合波動，也是一種不錯的投資策略。

除了獨特的優勢外，大家還需要看到幾個重要的風險點：

• 市場價格與底層項目基本面高度掛鉤，而且部分REITs的底層項目尚未完全走出困境的行業，可能面臨較多的預期波動；
• 流動性相比傳統的股債市場還是有差距，當市場情緒比較低迷時，可能會由於缺少增量資金而出現暫時的流動性困境，因此會適合更長期的資金；但另一方面來說，REITs市場里有許多長期配置型資金，這也有利於市場的穩定；
• 交投活躍度可能會受到政策的影響，不過REITs的發行受到監管的鼓勵，未來一段時間內的政策取向可能還是有利於REITs市場的；
• 有時也會面臨情緒過熱、溢價高企的情況，這時我們需要避免衝高入場的風險。

好啦，今天就先到這裏。感興趣的小夥伴可以持續關注一下REITs市場，廣發基金近期也有新發的REIT產品，有興趣可以在場內看下。

你看好REITs基金嗎？低利率時代下，你會如何佈局穩健類資產？歡迎在評論區與我們交流。

（本文來自：廣發基金投顧）

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