教你一招，普通投資者怎麼看房價走勢？

統計局數據顯示，2月全國房地產開發投資同比下降9.8%，但上海等一線城市核心區房價卻仍然堅挺。

面對房地產市場，為何有人為價格下跌而憂心忡忡，有人卻能在海量數據中捕捉到投資良機？今天，我們用一文為大家帶來地產數據解讀的速成攻略：

1． 哪些數據是房價走勢的關鍵指標？如何解讀？

2． 哪裡可以免費獲取這些數據？

3． 如果我看好地產，有何投資機會？

這裏我們也為大家整理了本文的知識地圖，以及一些不錯的房地產數據報告，在【廣發基金投顧】微信公眾號回覆【房地產】即可獲得全套知識大禮包哦~

相信無論是股市的投資者，還是有計劃買or賣房的朋友，都可以從這篇文章中得到自己的收穫。

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01 房價走勢，可以從哪些數據進行綜合判斷？

整體而言，我們可以分為三類數據：量價數據、需求端數據、供給端數據。

l 量價數據：

供需條件一般都會最終反映至成交量和成交價中，而且量價本身也可以解讀出市場價格的判斷，這是股市“技術分析派”能夠持續存在的底層原因——同樣的道理，在房地產市場上也是存在的。

接下來，我們就從地產的“量”（銷售面積）和“價”（房屋銷售價格指數），深入拆解其中的信息。

根據最新數據，目前的地產呈現了兩種特徵：

1）城市間分化、新房與二手房分化：

——一線城市房價的表現明顯好於二、三線城市，同一個能級城市新房>二手房

下圖是最新的70個大中城市住宅數據，可以看到一線城市的新房價格環比（橙色線）在2024年末已經回正（即每個月的新房房價高於上個月），但綜合了二三線城市後的綜合環比價格（藍色線）仍然為負。

而在同一個能級的城市內部，也呈現新房>二手房的特徵。

2）價降量升：

目前，根據公開研報數據，幾個主要城市的二手房最新成交數量為：

– 北京：2月二手住宅成交同比上漲80%+，連續5個月保持增長

– 上海：1-2月累計成交相比2024年上漲45%+

– 廣州：市場以價換量現象延續，1-2月二手住宅成交累計同比增長20%+

– 深圳：疊加低基數下影響，2月二手住宅成交同比增長106%，1-2月累計同比增長56%+

– 杭州：2月二手住宅成交同比增加200%+，1-2月累計同比增長60%+

– 重慶：目前核心區優質房源及學區房表現相對較好，根據上半月數據推測，3月有望同比增加90%+

– 成都：交易熱度逐步上升，“5+2”區域整體表現較好，1-2月二手住宅成交累計同比增長30%+

雖然主要城市的二手房成交量是大大增加的，但價格正如上面所展示，仍處在下降區間內。

而從這些量價數據中，我們可以看到背後所體現的信息是：

– 一線城市的房價可能會隨著經濟的複蘇而率先企穩，並且新房>二手房，表明了一線改善型需求的購房者購買力仍然不錯，但剛需型還不太穩固，後續一段時間這樣的趨勢預計還會維持；

– 二三線城市，特別是二手房，呈現“量升、價降”的特徵，這在一般是“買方市場”的象徵，在股市中也經常作為預期轉弱的指標現象，因而短期內企穩的情況可能還需觀察。

l 需求端：

從主觀的購房信心調研，到客觀的貸款數據等，都可以洞察到市場對於買房的信心和需求強度。

a） 居民購房意願主觀調查：

這裏給大家推薦一個公眾號“中指研究院”，他們會定期發佈《居民置業意願調查報告》，乾貨滿滿，參考價值很不錯。

例如，從報告中截取的以下圖表裡可以發現，2025年2月購房意願強於上月的比例，是有所上升的，體現出了一定的邊際轉暖；但整體而言，購房意願偏弱的比例，還是高於偏強的，說明需求端雖然沒有進一步的惡化，但仍然處於偏弱的位置。

b） 央行公佈的信貸數據：

在央行每個月公佈的信貸數據里，有一項“居民中長期貸款”，這基本上就是由房貸構成，我們需要重點關注這項數據。

當它上升時，說明居民在貸款加杠杆買房，體現出比較強的購房意願，但近期數據顯示，居民中長期貸款同比仍然為負值，顯示杠杆買房的需求依舊較弱。

看到這裏，可能就有小夥伴疑惑了，房子成交量不是在持續上漲嗎，為什麼信貸數據又顯示房貸還在下降中？這不是互相衝突的嗎？

那麼你發現了重點：

這樣的衝突或許說明了，當前房子的成交量中，很大部分貢獻來自於置換型交易（也就是先賣了現有房產、再買入另一個房產的交易，因而在貢獻了成交量的同時卻並不需要借多少房貸），而非原來無房群體的新增購買。

這體現了大家當前對於加杠杆、背長期貸款的行為比較謹慎的態度，背後反映的是對未來穩定現金流的擔憂。

綜合來看，房地產目前的需求端，暫時還沒有恢復到很樂觀的區間。

l 供給端：

a） 地產投資指標：

房地產開發投資包含很多環節，包括土地購置→新開工→施工→竣工等大的流程。

其中，最重要的數據是新開工面積同比數據，它能比較直接地反映地產企業的投資意願。2025年，1-2月房屋新開工面積數據為-29.6%（前值-23%），稍微有所下降。此外，在新開工之前必經的土地購置這一項數據也值得關注。

b） 地產鏈相關商品數據：

一些在期貨交易所交投活躍的商品，也是與地產鏈高度相關的，例如螺紋鋼、水泥、玻璃、瀝青、焦炭等。

當地產開工的意願和強度高時，這些商品的需求增加，將會帶來價格上漲、庫存減少、產量增加的變化，是地產景氣複蘇的象徵。

目前從螺紋鋼這一與地產高度相關的品種走勢來看，價格仍處於21年以來的相對低位，未來拐點何時到來值得關注。

不過，大家也不用過於擔心“這些算不算利空”，從專業投資者的角度來看，我們認為，供給端數據的相對低迷，對於價格來說可能不是壞事，當供給減少時，更容易形成供不應求的狀態，推動價格上漲。

因此，受到供給減少的因素，新房未來的價格走勢可能會更樂觀一些。

02 咱們普通人，如何足不出戶獲取各類重要地產數據？

專業投資者可以通過公司調研、線下實地考察等方法，獲得一手數據和信息，但這對於咱們普通投資者朋友來說會有些難度。

事實上，網上也有很多公開免費的數據來源，足不出戶就能幫我們瞭解房價相關的重要指標。

因此，“授人以魚不如授人以漁”，今天我們為大家介紹3種數據來源，覺得有用的小夥伴可以收藏本文，方便以後回看。

1． 超全的房屋價格數據：

國家統計局官網（點擊跳轉https：//data.stats.gov.cn/index.htm）是常用的最主要、最官方的數據來源。

網站上提供了各個主要城市、不同面積、新房或二手房等豐富的房價數據，我們可以根據自己所在的城市和購房目標來重點跟蹤。

假如你最關注的是上海、90平米以下、新房的數據，那麼可以用以下步驟獲取到詳細的房價信息：

第一步：進入統計局官網，主頁上找到地區數據-主要城市月度價格這一欄

第二步：在左邊指標導覽欄中，選擇“70個大中城市住宅銷售價格指數”，並且在右上角選擇關心的城市（上海），和回看數據的時長。（如果你所在的城市不在統計局的70城名單內，那麼可以選擇同省的城市，作為間接參考，可供查看的指標主要有新建房、二手房，以及不同面積的房價數據。）

第三步：因為我們主要關註上海90平米及以下的新房，對應的是下圖里藍框中的三行數據。

其中，重點參考紅框里“上年同月=100”這行，這代表了房價較去年的同比變化情況。

從圖里可以看到，近三個月的價格指數都大於100，說明近期3個月的房價比去年同月都是上漲的，漲幅分別是5.8%、5.2%、5.1%；按月來看的話，近三個月的價格指數也在上漲（105.8>105.2>105.1），同比增幅在回暖。

因此，上海90平米以下新房價格的複蘇情況應該還是不錯的。

當然，除了這些數據，還有新開工面積同比數據、土地購置等前文提到過的經濟數據，這裏就不一一介紹查詢方法了，大家也可以直接在統計局或央行官網搜索指標名稱來查詢。

2．商品期貨的行情數據：

比如螺紋鋼、水泥、玻璃、瀝青、焦炭的商品期貨價格，在主流的市場行情網站上就可以查到，手機上也有對應的免費App可以下載查看，大家可以在這裏持續跟蹤。

3． 其他有價值的數據源：

網上有很多渠道會提供不錯的數據，作為官方數據的整理和補充。

例如，前面提到過“中指研究院”的購房意願調查數據，可以作為需求端變化的一線參考；而一些財經媒體在統計局、央行等官方數據出爐時，也會發佈數據情況整理和點評，時效性和便利性很高。

03 如果我看好地產，有何投資機會？

儘管數據層面來看當前地產價格仍偏弱，但考慮到價格已大幅回落，部分投資者也開始慢慢關注這一板塊。

而且，在9.24以來地產政策不斷加碼的背景下，我們對地產也可以更樂觀一些。

不過，地產投資動輒幾十萬上百萬，對於大多數普通投資者還是比較有壓力，那有沒有什麼參與門檻低一點、但又聚焦地產的投資品種呢？

答案自然是：有的。

1． 公募REITs（不動產投資信託基金）

這是比較新興的公募基金品類，中文名稱是不動產投資信託基金，它的本質是讓大家可以用較低的資金門檻（例如1000元左右），去參與不動產投資，用小資金的投入實現“做房東”的目標。

我們在之前的文章《一文讀懂REITs | 當“房東”吃分紅，可能是低利率時代的一個重要配置方向》中（點這裏複習），也對REITs進行過詳細而易懂的介紹，獲得了不少讀者朋友的好評，如果你對REITs還不太熟悉，不妨先閱讀一下這篇文章，再做投資決策。

https：//mp.weixin.qq.com/s/ArkTPIEb0FNZ9sANCJB32g

2． 地產鏈相關的股票及基金：

未來隨著房地產不斷複蘇，上下遊產業鏈的股票及基金里也蘊含著一定的投資機會，例如：

之前我們也對此進行過深度解析，感興趣的小夥伴可以參考以下這篇文章《房地產利好政策大放送，有何投資機會？》。https：//mp.weixin.qq.com/s/_5UeaqScOQb4ESaqQwDBvg

如果感覺自己很難把握這種熱點主題的機會，也可以考慮選擇基金投顧，將投資的難題交給專業的人哦！廣發基金投顧建立了全面且全週期的基金評價體系，也會積極跟蹤市場熱點與機會，為大家深度挖掘長期表現較好的優質基金，努力為投資者帶來更好的投資體驗。

你認為未來房地產板塊走勢如何？會考慮購房嗎？歡迎在評論區與我們互動留言。

（本文來源：廣發基金投顧團隊）

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