千億集團掌門人換帥，恒隆能否“恒隆”？
21世紀經濟報導記者 高江虹 實習生 尤芸茜 北京報導
2月20日，2023年部分武漢商場銷售額出爐，武漢天地和武漢摩爾城以38.1億元和30億元暫時分列榜首探花，武漢另一家頂級商場——武漢恒隆廣場則未披露銷售額情況，僅在恒隆集團2023年財報中披露武漢恒隆廣場租賃收入為2.51億元，收入和租戶銷售額分別上升8%和20%。
有業內人士預估武漢恒隆廣場的銷售額應該在20億元到30億元之間，佔據武漢頭部商場之列。
有意思的是，武漢恒隆廣場是恒隆集團副董事長陳文博第一個從拿地、建設、招商到籌備開業，從頭到尾負責到底的項目。
這位恒隆集團的太子爺，剛剛於春節前的1月30日被公告將接替即將退休的恒隆集團、恒隆地產董事長陳啟宗，也就是陳文博的父親，於今年4月出任新一任董事長。
至此，香港曆史最悠久、規模最大的地產企業之一恒隆地產及恒隆集團將迎來第三代接班人。新掌舵人能否帶領2000億恒隆集團繼續隆盛下去？
（恒隆集團新任董事長陳文博，企業官圖）
千億恒隆換帥
春節前夕，恒隆地產及恒隆集團發佈聯合公告稱，陳啟宗將退任集團董事長、執行董事及執行委員會主席等職位，由其子陳文博接任，將於4月26日舉行的股東週年大會完結後生效。
恒隆集團是典型的家族企業，由陳啟宗父親陳曾熙於1960年創辦，1972年在港交所上市，同年陳啟宗加入恒隆，並於1991起擔任董事長至今，掌權長達33年。恒隆集團最為人熟知的便是國內各地的恒隆廣場，曆經陳氏三代打造了超2000億的恒隆版圖。
作為老一代恒隆集團掌舵人，陳啟宗的成績斐然。自從1991年接班，陳啟宗就領帥投資內地高端商業市場，併成為行業的翹楚。內地十個項目個個都頗為成功，尤其是上海兩個項目，不僅出租率超高，且連年銷售額都超過百億元。
2023年財報顯示，截至2023年末，恒隆集團總資產約2315億港元，資產負債率為28.6%。總收入為108.81億港元，與去年基本持平；其中，物業租賃收入為108.79億港元，按年上升2%。內地物業組合的租賃收入按人民幣和港幣計值分別上升7%和3%。同時企業也保持穩定的盈利能力，2023年，企業整體營業利潤為77.94億港元，按年增加1%；淨利潤為28.11億港元，按年增加約3.4%。通過財報可以發現，隨著市場持續重回正軌，目前恒隆集團整體經營實現較為穩步的發展。
高端化一直是恒隆的標誌，也是恒隆未來持續的發力點。2023年7月底，陳啟宗就在業績會上表示，“持有和管理次高端購物商場對恒隆集團的吸引力不大。次高端購物商場的競爭態勢與高端購物商場截然不同。在電商強勢且盛行的經濟環境中，這類業務很容易被網購取代。”他還表示，“在此大環境下，像我們這些房地產公司要提升租戶銷售額和租賃收入便困難重重，唯一或可突圍而出的就只有頂級奢侈品零售。”
從其財報表現也可以一窺，2023年全年恒隆集團高端商場組合收入增長9%至43.38億元，次高端商場組合收入與上一年持平錄得6.25億元，七座高端商場就貢獻了內地超87%的業績。高端商場中遙遙領先的上海恒隆廣場和上海港彙恒隆廣場全年業績分別為17.55 億元和12.13 億元人民幣，遠超其他商場，同比增幅分別為10%和6%，出租率分別為100%和99%，對上海的依賴度依舊居高不下。無錫與昆明的恒隆廣場也表現突出,同比增幅分別為12%和7%，出租率同樣達到了98%。
三家次高端商場就相對遜色，濟南、瀋陽皇城與天津恒隆廣場，出租率為93%和90%，但出租率增幅強勁。最新佈局的杭州高端項目也備受重視，陳啟宗表示，2024杭州恒隆廣場等優質資產組合預計將貢獻穩定收入，進一步鞏固恒隆在房地產行業的領先地位，可見恒隆對高端化的堅持。
恒隆集團的商業版圖遠不止地產、高端商場、寫字樓和酒店租賃，另一部分生意同樣出彩，卻少為人知。陳啟宗二弟、香港晨興創投主席陳樂宗支系管理家族投資基金——低調而著名的投資公司晨興資本（後改名為“五源資本”），是搜狐、小米、攜程、快手等公司的早期投資人，小米上市後，曾收穫數百倍回報。
接班人的壓力
即將接替陳啟宗的恒隆集團富三代、1982年出生的陳文博是否能扛起長輩的大旗？並有獨到的投資眼光和老道的經營手段？
陳文博現年41歲，畢業於美國南加州大學，於2010年加入恒隆集團，2016年獲委任加入董事會成為執行董事，並於2020年出任集團副董事長。其工作頗為勤勉，一年數十次往返香港內地，經常在國內親自調研走訪，體察中國經濟和民間動向。
只是陳文博面臨的處境，有可能比當初父親深入內地還要複雜些許。畢竟目前的內地商業地產界可謂群雄爭霸，競爭日趨激烈。近年來，越來越多地產巨頭除了在中國內地其他一線城市和新興一線城市逐步加碼競爭，也在二三線城市圈地，太古地產、SKP、華潤萬象生活、新世界等都在積極動作。
同為港資地產的太古地產作為老牌對家，2023年業績飄紅，在廣州、成都、北京以及上海等地獲得不錯增幅，該公司在西安和三亞的策略性投資也進展順利，同時還積極在大灣區拓展業務，這對恒隆來說無疑是極大的競爭壓力。此外太古彙+張園這種混合娛樂文化的綜合體，絕對會衝擊到上海兩個恒隆項目的銷售。
新鴻基地產位於廣州南山的廣深港高鐵慶盛TOD項目一期工程預計於2024年竣工；廣州南站ICC項目預計從2025年起分階段落成，高端住宅“峻鑾”已於2023年上半年入市。上海ITC項目和南京IFC商場也紛紛落定。
華潤置地也傾向於繼續重押，2023在武漢、福州和海口開出三座M1重奢級別萬象城，非重奢領域也再添10家。未來4年還會在長春、昆明、常州、貴陽、呼和浩特、長沙、鄭州、東莞等地新增8家萬象城。
新世界在過去兩年也在中國內地市場不斷擴張K11佈局，2023年在杭州開出第二座K11，目前已經在中國市場11個城市佈局共計39個K11項目。K11 MUSEA業績表現亮眼、廣州K11調改步入尾聲、深圳K11 ECOAST等項目即將入市。通過項目組合優化，K11也進入了新的發展階段。
北京SKP在2023年銷售額為265億元，較2022年的239億元增長10.8%，蟬聯國內收入最高的購物商場。西安SKP為80億元，略低於上一年的95億元，新開業的成都SKP實現55億元的收入，此外，武漢SKP、杭州SKP、昆明SKP也在籌備開業或建設中，除了上述項目，北京華聯還有在合肥、廣州等地有建設SKP的計劃，根據此前業內市場消息，SKP的目標是在全國完成10家店的佈局。
相較之下，恒隆卻略顯謹慎。在內地商業綜合體規劃方面，恒隆集團2024年僅佈局了四個綜合體項目，分別為昆明、無錫、杭州和瀋陽恒隆廣場，但留給恒隆的高端頂奢商業地產賸餘空間卻並不多了。相較於太古新鴻基，恒隆對於消費者心理以及社區營造的理解也不夠深。這也導致了恒隆打造全客群商場的能力相對弱，就唯獨強在奢侈品業態。並且在經濟疲軟、換帥及以股代息計劃的影響下，恒隆也面臨提高投資者信心的難題。
投資者最為關心的是陳啟宗退休後，新任掌舵人陳文博將帶領恒隆駛向何方？
“今時今日企業最重要是保命保本，不是大發展的時候，不能犯大的資本支出錯誤。”“保守一點是相對好的做法。” 這可能是陳啟宗最後一次透過業績發佈會向市場指點迷津，同時也在為第三代接班人指明方向。
陳文博會不會聽勸？或許，從未來由他書寫的“董事長致股東函”能一窺究竟。
（作者：高江虹 編輯：張偉賢）
