2022地產十大政策：全面鬆綁，需求、供給齊發力

　　2022年進入倒計時，回顧這一年來的房地產政策，以寬鬆為主，呈井噴之勢。中指研究院統計，今年1-11月，已有超300個城市和地區出台樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值。

　　基於此，新京報房產新聞盤點出房地產「十大政策」，包括兩次降準、三次下調LPR、「五限」鬆綁、二手房「帶押過戶」、「金融支持房地產16條」……

　　綜合來看，今年的房地產政策調整具有全面性、廣泛性，從三四線城市到一二線城市，從需求端到供給端，從「救項目」轉向「救企業」。預計未來，在「保交樓、保民生、保穩定」之下，房地產政策還將繼續寬鬆。

　　1、兩次降準

　　政策回顧：2022年4月15日，央行宣佈，為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，決定於2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。此後的11月25日，央行再次降準0.25個百分點。

　　據統計，兩次降準共降低金融機構存款準備金率0.5個百分點、釋放長期資金超萬億元，金融機構加權平均存款準備金率降至約7.8%。

　　點評：雖然今年兩次降準的主要目的是加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度，但是隨著整體資金面的寬鬆，必然會影響到房地產市場。更重要的是，這對其帶來的「寬貨幣」信號意義大於一切。

　　2、三次下調LPR

　　政策回顧：2022年，央行三次下調貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產市場需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。此後的8月22日，LPR第三次下調，1年期LPR為3.65%，較上月下調5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調15個基點。

　　不僅如此，央行還推出差別化信貸政策，比如今年5月份的政策指出，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點；9月份，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

　　5年期以上LPR是房貸利率定價的「錨」，很大程度上關繫著房貸利率的變動。隨著5年期以上LPR的下調，商業銀行房貸利率也將持續下調。

　　信貸政策疊加下，各地房貸利率持續下降。據貝殼研究院統計數據顯示，2022年12月首套、二套房貸主流利率指數環比繼續下行，首套房主流利率平均為4.09%，二套房主流利率平均為4.91%，環比基本持平，同比數別回落155BP和100BP，創歷史新低。

　　點評：信貸政策的進一步寬鬆有助於降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

　　3、「五限」鬆綁

　　政策回顧：2022年可謂房地產政策鬆綁大年。中指研究院統計，今年1-11月，已有超300個城市和地區出台樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值。

　　縱觀2022年的政策調整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的「五限」政策鬆綁，成為主流，並經歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發展方向。

　　在限購方面，據不完全統計，今年超百條限購優化政策發佈，遍佈多個省會城市以及熱點二線城市，內容主要圍繞縮小限購區域、降低購房資質和門檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購等。進入12月，多個重點城市繼續「鬆綁」限購，包括成都、西安、武漢、南京、佛山等，佛山甚至全面取消限購。

　　除此之外，限貸政策的優化成為看點。今年以來，包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、遵義、肇慶等多個三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點二線城市，優化「認房又認貸」政策，即對擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭，再次購房時，執行首套房貸款政策。

　　點評：「認房又認貸」被認為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內的熱點城市都進行了優化，信號意義更加強烈。未來，「認房又認貸」中的首套房認定有望繼續放寬。

　　4、「一人購房全家幫」

　　政策回顧：在2022年的政策鬆綁潮中，住房公積金的調整輻射面廣、動作頻繁。據諸葛找房不完全統計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發佈政策城市）發佈公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進行適度放鬆，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內的少數城市是優化公積金提取、異地辦理等政策。

　　值得關注的是，「一人購房全家幫」是今年公積金政策的創新點，該政策除了可提取本人及配偶公積金外，還可同時提取夫妻雙方父母或子女的住房公積金賬戶餘額。

　　據不完全統計，今年全國已經有超過30個城市發佈「一人購房全家幫」政策，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽、馬鞍山等城市。

　　點評：「一人購房全家幫」政策出台背後，是當地銷售疲軟，地方政府鼓勵民眾購房的舉措。既有利於緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、增強市場信心。

　　5、房企再融資「開閘」

　　政策回顧：11月28日，證監會官網發文「證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問」。其中，涉及恢復上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來我國再次啟動房地產股權融資，意味著代表股權融資的「第三支箭」正式落地。

　　12月21日，證監會再發文稱，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組，這意味著在2010年被實質上叫停的「房企借殼上市」重獲監管層支持。

　　點評：不管是配股融資還是「借殼上市」，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅將惠及優質房企，或許已經出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。

　　6、金融支持房地產16條

　　政策回顧：監管層出台16條金融新政，房地產迎今年最強政策支持。11月份，央行、銀保監會聯合發佈的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，涵蓋了6大方面內容，涉及房地產開發貸、個人貸款、存量融資展期、信託融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人徵信、延長貸款集中製、住房租賃金融等共計16條措施。

　　自該政策出台後，信貸、債券、股權「三支箭」加速落地。截至目前，銀行授信房企金額超4萬億元，多家房企發出定增、配股方案。

　　點評：「金融支持房地產16條」是今年以來力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產上下遊產業鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。

　　7、保函置換預售監管資金

　　政策回顧：2022年，預售資金監管政策的調整，成為一大看點。11月14日，銀保監會、住建部、央行聯合發佈了《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

　　上述通知指出，保函僅可用於置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

　　點評：從保函置換預售監管資金可以看出，政策方向已經從「保項目不保房企」轉向「保項目」「保優質房企」，將有助於扭轉房企融資困境，有效遏製企業「爆雷潮」。

　　8、「賣一買一」可退個稅

　　政策回顧：為了推動換房交易，9月30日，財政部、稅務總局發佈「關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策」的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

　　其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

　　從內容看來，這一政策針對的人群是「賣一買一」的換房置業者，最高可以實現全部退還個稅。

　　點評：該政策雖然輻射面有限，但是對於有換房需求的人來說，卻是真正的利好，有助於降低換房成本，激活改善性住房需求。

　　9、二手房「帶押過戶」

　　政策回顧：為了盤活二手房市場，今年多個地方試行「帶押過戶」，包括昆明、濟南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續推出了新政，深入探索二手房交易、過戶等環節的制度創新。

　　何為「帶押過戶」？通俗來講，「帶押過戶」是指存在抵押的房產，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶，併發放新的貸款。也就是說，這種模式省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。

　　值得關注的是，在簡化二手房交易流程上，今年北京也出台了重磅新政，全面試行存量房交易「連環單」業務並行辦理，這在全國屬於首次。

　　點評：無論「帶押過戶」還是「連環單」業務並行辦理，都是二手房交易過程中的政策優化，都有助於縮短交易週期、提升交易效率，有利於激發二手房市場的交易活力，促進住房消費。

　　10、北京城市更新立法

　　政策回顧：繼深圳、廣州、上海之後，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北京市住建委發佈《北京市城市更新條例（徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見。7月27日，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十五次會議通過，自2023年3月1日起施行。

　　這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題，條例進行了積極回應。

　　點評：作為全國第一個減量發展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之一，對城市更新進行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權益。