「預約還款比搶春運火車票還難 」，提前還貸為何「井噴」？

自2022年下半年以來，部分個人住房貸款借款人加快提前還貸。而在今年初，這一趨勢愈演愈烈，漸成「提前還貸潮」。據機構簡單調查顯示，有超6成人會選擇提前還房貸，這也說明購房人對提前還房貸的訴求較大。

同時，各地也不斷曝出提前還貸預約難等問題。比如，李貴平（化名）在去年經過半個月通過線上預約辦完提前還貸，而今年延長至三個月才可能辦完，期間曆時線上搶號、預約、排隊。

提前還貸「井噴」的背景是，多地房貸利率開始密集下調，不少城市小步快跑進入「3時代」。對存量房貸來說，高利率的弊端也在凸顯。那麼，到底是什麼促發了提前還貸潮？誰又在阻礙提前還貸？哪些人適合提前還貸？提前還貸潮如何平息？

提前還貸難，時間從半個月延至三個月

從2022年開始，迎來密集提前還貸人群，只是在2023年春節前後，這一趨勢更為明顯，各地不斷曝出提前還貸預約難的問題。

2022年10月，李貴平通過線上預約提前償還了部分貸款，用了半個月的時間。然而，到了2022年12月底，她打算提前還貸時，就沒有那麼容易了。至今，她的提前還款計劃還沒有達成。

李貴平先是像上次一樣希望通過線上預約，但每次都是今天的預約額沒有了。最後通過諮詢銀行，得知每天下午2點放號，於是她又開始搶號，但是還是沒有搶到號。「搶提前還款的號要比搶春節回家的車票還難。」她說。最後，她再次找銀行，約定3月某一天還款。如果到時提前還款順利的話，整個過程也曆時三個多月。

李貴平當時與銀行簽訂的合約是滿一年即可以提前還款，因此，目前除了提前還款外，不存在違反貸款合約的情況。「當時貸款時並沒有注意到提前還款年限，以後有人簽貸款合約要多留意這個條款。」李貴平如是說。

從李貴平第一次提前還貸的半個月到現在的三個月，足見提前還款人數之多。而有著李貴平想法的人不少，這也導致「提前還貸潮」的到來。

據一家中介經理人劉先生介紹，有業主為了賣房，要撤銷抵押，就需要提前還款，否則不能賣房。現在銀行的提前還款時間延長，為這樣的交易帶來不便。為此，他們還特地將各家銀行的還款情況公示給業主，目前，銀行還錢預約時間從1個月到6個月不等。

「以前大多數購房人通過銀行APP還款就可以，現在有的銀行線上預約不上，沒辦法提前還貸，就要預約後再去櫃檯辦理。如果等候時間太長，我們就建議購房人撥打投訴電話，希望推進程序走得快點。」劉先生無奈地說。

投資保守、從理財轉入提前還貸

李貴平提前還貸的初衷是想減少月供，減少壓力。目前，提前還房貸有兩份種選擇，一是月供不變，縮短貸款年限；另一種是，貸款年限不變，減少月供金額。為此，李貴平選擇了不改貸款年限，而減少月供。

需要補充的是，李貴平提前還款的另一個理由是，她當時購房的房貸利率為4.8%，而現在銀行的理財收益不到3%，這也是促使她把銀行里的錢拿出來提前還款。

馮小雅（化名）是在2022年11月將約11萬元的房貸一次性提前還完。她考慮的也是，手上的餘錢不想再做投資，而銀行理財的收益早已不是之前的行情，現在存款和保本理財的利率明顯下降，所以她決定把餘款還上，減少利息的支出。

對於近期掀起的「提前還貸潮」，中原地產首席市場分析師張大偉認為，「提前還貸潮」主要原因在於借款人。近年來，受經濟下行和疫情反復等多重衝擊，部分居民收入不穩定性增大，對未來預期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。與此同時，2022年以來，我國金融市場波動加劇，股票、基金等價格下行。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨於保守，將原來用於投資的部分資金用於提前還款。

央行2022年四季度城鎮儲戶問卷調查結果也表明，傾向於「更多儲蓄」的居民佔61.8％，比上季增加3.7個百分點；傾向於「更多投資」的居民佔15.5％，比上季減少3.7個百分點。 

對於「提前還貸潮」，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，一方面，春節前理財產品大面積破淨、收益率回撤，甚至負收益，讓老百姓對於房貸利率（一般在4%-6%）和保本理財收益率（目前在3%以下居多）的對比，有了更清楚的認識。在購房人承擔了高利率借款的同時，其手上的房子沒有漲價，還可能降價。那麼，現在最佳的選擇就是還掉貸款。 

另外，李宇嘉認為，今年春節前後，促使提前還貸再次掀起高潮，還有一個觸發因素是年前很多人發了年終獎或公司分紅。提前還貸的，一部分是理財的人，也多數是中產階層。當手上有了一定積蓄，必然會將資金用於提前還貸。

房貸利率進入「3時代」，凸顯存量房貸利率高

「除了上述因素外，一個非常重要的引發提前還貸原因是近期房貸利率動態調整。」李宇嘉表示，根據央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸款利率在2023年不設下限了。這70個城市均為人口規模、經濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，這些城市大部分的房價在下跌。由此，未來全國絕大多數城市的首套房貸款利率取消下限。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要麼還貸款，要麼還款後賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。

張大偉也認為，部分存量住房貸款利率偏高，是借款人提前還款的原因之一。2020年以來，發放的部分住房貸款利率在6％以上，儘管2022年貸款市場報價利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高於目前約4.3％的平均房貸利率。 特別是最近鄭州等城市房貸利率已經進入「3時代」，這明顯導致購房人出現了提前還貸的需求。 

「最近，全國多城市明確了執行首套房貸利率下調到3.8%。這隻是開始，後續很可能只有少數一些城市還能高於4%，全國房貸都會進入‘3時代’。在存款利率基本都進入2%的情況下，房貸特別是首套房貸款利率進入‘3時代’是必然趨勢。由於房貸利率下降是趨勢，越是房地產市場差的城市，房貸利率會越低，購房人會越謹慎。」 張大偉如是說。

事實上，「房貸利率密集下降」也成為1月份尤其是春節以來的市場熱點話題。房貸利率下降，是金融部門對購房消費降成本，有助於進一步激活市場交易行情，但其帶來的連鎖反應不僅是激活住房消費。

據悉，「知乎」在2023年2月2日做過一個簡單調查，在484個網民參與的「你會選擇提前還房貸嗎」的調研中，選擇「會」的為63%、選擇「不會」的為10%、選擇「還要觀望」的為27%。當然此類數據僅僅作為參考，但也充分說明購房人對提前還房貸有比較大的訴求。

在上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進看來，從房貸利率這個角度說，社會上確實存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出，要重視此類社會情緒。一方面，要積極宣傳「存量貸款也會降利息」的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把「房貸利率下調-房貸提前償還」之間的關係做系統的研究，從保護購房人權益角度積極為購房人減負。

搶號、預約，誰在阻礙提前還貸？

「2021年上半年，老百姓‘排隊等待放貸款’，現在卻是‘排隊等待還貸款’。一年的時間，發生如此大的反差，大背景就是對樓市的預期發生逆轉。」李宇嘉表示，過去，人們普遍認為房價會上漲，資產收益遠大於房貸利率調高的成本，大家對房貸利率不敏感。現在，對房價的預期逆轉了，房子的成本也全面顯現，包括房貸、物業、折舊等。

此外，李宇嘉認為，對銀行來說，近年來對實體貸款利率明顯走低，2022年下降了34個基點。國家還要求利率更低的中小微貸款佔比不低於30%。由此，房貸就是優質資產了。同時，2022年居民存款同比多增近8萬億元，包括理財贖回的資金、預防性儲蓄、買房延後的資金，大部分成為定期存款。資金成本在增加，增量房貸申請在下降，存量房貸被提前還款，銀行收益自然受到衝擊。

而這也被業內認為是當前提前還貸要搶號、預約以及提前還貸難的原因所在。「只要房貸利率高於理財利率，只要房價還在下跌，且居民預期房價下跌，那麼提前還貸的動機，就會一直存在。這也是為什麼自去年以來，加槓桿買房的積極性走低的原因，導致房地產貸款佔新增貸款的比例降至歷史最低。」李宇嘉表示，近期，各地極力維持樓市穩定，提振對於房價的預期，同時不斷降低利率。只有房價預期穩定了、利率降低了，提前還貸的預期才會弱化。

「當下出現提前還貸，除了儲蓄成本降低外，經營貸置換房貸也是很大的一個原因，甚至有金融貸款企業在推銷用利率更低的經營貸置換按揭貸款。」張大偉稱。

張大偉還表示，從政策趨勢看，銀行不應該對提前還款設置排隊等期限，對於自有資金閑置的應該鼓勵提前還貸。而從法律上來講，提前還款是對原借款合約約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協商一致。

不過，張大偉表示，近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經濟支持服務，採取切實措施為企業和個人紓困解難，降低實體經濟綜合融資成本和個人消費信貸負擔。商業銀行應立足長遠，提升服務，通過線上線下結合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗。部分收取提前還貸「補償金」「違約金」的銀行，可進一步轉變觀念，展現出商業銀行的應有作為與擔當。

提醒：提前還貸因人而異、忌盲目跟風

對於很多像李貴平這樣的購房人來說，提前還貸是她預期的計劃，未來她有餘錢還會選擇提前還貸的。「如里能儘早提前還完貸款，我想安排更有質量的生活。」李貴平如是說。

而面對「提前還貸潮」，也有業內人士提醒，不要被潮流裹挾，更不建議借錢或掏空長輩養老錢等方式來提前還貸；一定要留有充足的家庭現金流，以防老人生病墊付之類的支出，不宜都投到房子裡去。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，提前還貸要根據自身的貸款情況決定，最好別盲目跟風。首先要觀察自身目前繳納的房貸利率水平與當前城市房貸利率之差，如果目前繳納的房貸利率高於當前利率很多，可考慮提前還貸。另外，要看自身是否能找到比房貸利率更高的理財產品，如果沒有更好的投資渠道且手頭資金充裕，可以考慮提前還貸。「由於目前提前還貸需要預約，可提前向銀行客戶經理諮詢如何預約以及提前還貸的流程，提高還貸效率。」

此外，王小嬙認為，購房人提前還貸要考慮自身目前賸餘的本金金額與總本金額的差距，如果本金已經償還一大部分，沒必要選擇提前還貸。再者，提前還貸還要看是否要繳納違約金，查看當時的借貸合約，一般貸款3年後無需繳納違約金。購房人還完貸款之後，要及時撤銷抵押登記。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 柳寶慶