城市更新需“耐心資本” 北京白皮書支招破解資金難題

轉自：貝殼財經

作為首個減量發展的大城市，北京城市更新面臨著區域更新難統籌、更新資金難平衡、產業資源難導入等挑戰。4月13日，由北京城市更新聯盟聯合北京市城市規劃設計研究院、戴德梁行共同編寫的《2022北京城市更新白皮書》（以下簡稱《白皮書》）正式發佈。

《白皮書》顯示，北京城市更新堅持減量和高質量發展，未來將呈現更加註重片區化推進、突出運營導向、強化區級統籌、凸顯國企擔當、注重低效產業園區更新等趨勢，同時在土地規劃、建設管理及金融稅收等方面盡快出台配套政策細則、完善相關機制。

41個老舊小區改造引入社會資本

“北京市存量建設用地和存量建築規模較大，建成區內需更新的存量建築約2.45億平方米，其中，中心城區約1.66億平方米。”《白皮書》顯示，作為首個減量發展的大城市，北京堅持減量和高質量發展，比如踐行綠色節能減碳，推動城市更新和“疏整促”有效銜接，不搞“大拆大建”， 堅持“留改拆”並舉，採用小規模、漸進式、可持續的城市更新模式。

2022年，北京在出台《北京市城市更新條例》、發佈城市更新專項規劃的同時，堅持項目化推進，探索適合首都發展的城市更新新路徑。其中，進一步優化示範項目選擇標準，在關注單體項目的同時，更關注片區化、產業類項目。比如，將方莊街道、玉橋街道、朝外片區、王府井街區等片區化項目和理想汽車、張家灣設計小鎮、海爾智造等產業園區改造項目納入年度示範項目。在102個示範項目中，片區化、產業類項目這兩類項目占比為50%。

老舊小區改造方面，2022年北京新開工330個、完工205個，持續推廣“勁鬆模式” “首開經驗”；此外，引入社會資本參與的試點項目增加到41個，15個已完工項目運營效果良好。

與此同時，危舊樓翻建試點也取得突破。東城光明樓17號樓，朝陽光華里5、6號樓已經入住。在老舊廠房改造項目中、天空之境•產業廣場、北泡輕鋼一期、理想新能源汽車項目、金隅興發科技園等項目或即將竣工或進展順利。

在傳統商業與商圈改造項目中，昆泰商城更新改造後，將與僑福芳草地、世貿天階、工體國際體育文化綜合體等空間產生有機聯動，激活朝外大街整體活力；在公共空間改造項目中，京張遺址公園、亮馬河國際風情水岸等項目，有效提升了區域風貌。

在低效樓宇改造項目中，模式口曆史文化街區項目、中坤廣場字節跳動總部、鼎好大廈等項目已陸續投入使用。其中，鼎好電子大廈賣場向服務於科技創新企業的高品質寫字樓轉變。

值得一提的是，南中軸國際文化科技園前身是大紅門服裝商貿城，關停之後進行更新改造，探索建立“空間+投資+服務” 新型園區運營模式，著力建設北京元宇宙承載空間。

面臨片區難統籌、資金難平衡等難點

需要關注的是，北京的城市更新既要落實國家城市更新的相關要求，如嚴禁大拆大建等，又要落實北京城市總體規劃的剛性管控措施，努力做到減量、提質、增效。這些決定了北京城市更新的難度遠超其他城市。

在近三年的實踐中，北京城市更新面臨著片區難統籌、資金難平衡、產業資源難導入、風貌難融合、政策難落地等難點問題，其中前三個問題較為突出。

北京城市更新具有資金投入大、回收週期長、盈利空間有限的特點。市場主體參與的城市更新項目所面對的資金平衡難題，主要是前期投資資金籌集難、運營期資金動態平衡難、退出期潛在風險導致回款難。

對此，《白皮書》提到，可以從資金的兩端共同破局，即提升項目外部的融資能力與保障項目內部的資金動態平衡。其中，由於城市更新項目普遍資金需求較大，因此需要靈活運用多種融資渠道：政府財政資金、金融機構資金、產權人投入資金和社會資本投入資金等。融資方式往往涉及多類型、多主體、多輪次的組合，城市更新基金及類REITs作為創新金融模式，可同時滿足多元混合的融資需求，將成為城市更新資金難題的重要突破口。

在城市更新項目的內部資金動態平衡方面，主要可分為前期開發投入及後期經營收益兩方面。《白皮書》建議，在前期開發投入方面，可採用分期改造、滾動開發的模式以避免前期改造投入過高，產生過大的資金壓力，同時多業態項目的合理開發順序可保障現金及時回流，緩解資金壓力，並延長項目整體曝光度，達到市場引流效果。

“有效降低項目時間成本和財務成本”

《白皮書》顯示，北京市城市更新的未來將呈現更加註重片區化推進、突出運營導向、強化區級統籌、凸顯國企擔當、注重低效產業園區更新等趨勢。

在《白皮書》發佈會現場，北京市委副秘書長王灝提出，繼續堅持項目推動、試點先行。堅持綠色、低碳理念推進城市更新，與健康城市、韌性城市建設結合起來，圍繞市民群眾急難愁盼問題，補齊公共服務和基礎設施短板，改善人居環境，提高城市品質。以項目為抓手，在實施中檢驗和完善政策，以試點為方法，成功後再逐步推開，確保形成可推廣可複製的經驗和模式。圍繞示範項目落地實施，進一步優化完善現有機制，強化統籌、密切協作、加強調度，努力破解實施中的難點、堵點、痛點，不斷探索市場化路徑。

“鼓勵多元主體參與。”王灝表示，有效降低項目時間成本和財務成本，確定好市場主體的權利和義務邊界，解決好“第一桶金”問題，吸引市場主體投資。城市更新是長線投資，需要“耐心資本”，要繼續傾聽企業需求，為參與城市更新的企業“鬆綁”、減負、賦能；要乘著條例實施的東風，加快製定配套政策，提高政策的可達性和透明度，助推打造微利可持續的盈利模式，讓市場主體敢於、更願意投入城市更新的“新藍海”，努力探索適合首都特點的城市更新之路。

為了促進和保障城市更新行動的有效實施，助力發展趨勢進一步加速，《白皮書》提到，未來需在土地規劃、建設管理及金融稅收等方面盡快出台配套政策細則、完善相關機制、加強宣傳解讀。其中，在引導鼓勵市場主體參與城市更新方面，建立健全與國有企業參與城市更新活動相適應的考核機制，支持企業盤活閑置資產；優化國企監管規則，從管資產轉向管資本；完善創新國企與民企合作的方式，探索輕重分離的資產管理模式。

新京報記者 袁秀麗 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 盧茜