樓市驚現「負首付」？業內：陰陽合約風險高、後期房貸負擔重

　　近日，社交媒體上有中介稱深圳、重慶等地出現了買房「負首付」，一時間獲得了輿論的關注。

　　在調查中，深圳某中介向記者闡述稱，所謂的「負首付」是指在售二手房售價預計低於銀行評估價，這樣貸款額度增高，相當於變相減少了首付，稱之為「負首付」。

　　對此，北京市金訴律師事務所主任王玉臣明確指出：「這種做法顯然是違規的，存在不小的法律風險。採用這種模式，往往需要簽署‘陰陽合約’，這種方式本身也是違法行為。」

　　「負首付」真相幾何？

　　「負首付」究竟是如何操作的？新京報記者聯繫上了深圳某中介，該中介稱：「比如，深圳羅湖區觀山系列的二手房，例如觀山瑞苑、觀山祥苑等，屬於拆遷安置房，這些小區的業主們剛拿到房本，目前可以交易，市面上就同時出現了一萬多套的房源，甚至一些業主手中好幾套安置房，著急出手變現，所以願意低於銀行評估價出售。」

　　這名深圳本地中介向記者進一步闡述稱，比如買100萬的房子，銀行評估價150萬，貸款額度增高至120萬，這樣反而可以多出20萬來付首付。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：「深圳案例中涉及的房源比較特殊，屬於回遷房，有的業主手頭有幾套，業主售價是可能低於銀行評估價的，但是目前對深圳樓市的影響也是有限的；另外，現在大家申請房貸的積極性不高，銀行基於放貸的壓力，也是想多放款的。」

　　除了上述深圳的個案外，更值得關注的是，市面上還存在故意「做高銀行評估價」的現象。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，這種做法業內俗稱為「高評高貸」，指的就是銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評就是高評估值，高貸就是高貸款額，裡面涉及「陰陽合約」、賣家配合控款，其漏洞在於銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質上是赤裸裸的違法。高評高貸也叫做倒拿錢、零首付、低首付。」

　　張大偉舉例稱：「假如房屋市值500萬，銀行評估價為450萬，那麼首次貸款可貸評估值的七成，即315萬，首付185萬，可是貸款人手裡只有170萬，不夠首付款無法完成交易，這就有了高評高貸。評估機構將房子的評估價增加到480萬，336萬走銀行貸款，這樣一來，首付164萬就可以完成這次交易。高評高貸需要有個前提，即貸款銀行必須認可評估公司出具的評估報告，否則也是不可能成立的。」

　　「‘負首付’的概念其實很簡單，就是房屋市值500萬，很可能評估出800萬，從銀行貸款70%也就是560萬，相當於購房者還可以從銀行拿出60萬首付。」張大偉補充說。

　　另一種操作手法就是引入經營貸。據上述中介介紹：「先全款購買，比如100萬，銀行評估價為150萬，再去進行房產抵押申請經營貸，貸出來八成的話就是120萬，還能賺20萬，甚至全款的錢也可以通過引入過橋資金來解決。」

　　對於上述亂象，張大偉指出：「‘負首付’往往產生在銷售乏力的城市或者區域。自4月份以來，樓市在一季度呈現的銷售復甦形勢減弱，而部分城市二手房掛牌量也有所攀升。」

　　「高評高貸」風險也高

　　事實上，早在2017年9月29日，住建部、人民銀行、銀監會聯合發佈《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，其中第二條第五項規定，「銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合約和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案合約價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。」即現在銀行審批貸款要對比網簽價與評估價，用二者的相對低值來確定貸款額度。

　　張大偉表示，現階段的「高評高貸」通常採取陰陽合約的方式實現目的，即買賣雙方簽署兩份購房合約，其中「陽合約」代表被做高的房價，作為網簽合約網上備案，「陰合約」則代表真實的房價，以「陰合約」的房價實際成交，以「陽合約」的房價獲取高額貸款。

　　對於「高評高貸」的做法，張大偉認為：「對於購房者來說，如果高評高貸沒通過，首付不夠又借不到的情況下，將要面臨解除合約和承擔違約責任的風險。貸款過程中，由於房價上升等因素，如果面臨舉報，這時銀行拒絕放貸，購房者不得不全額付款，還將會面臨高額違約金的賠償；即便是通過了，在後期銀行自查的過程中極有可能被發現，並要求收回貸款。高評高貸一旦被銀行查出，貸款人就會被列入銀行黑名單，再想貸款基本就不可能了。」

　　從法律層面上看，王玉臣指出：「首先，不論是零首付還是負首付，其實都不是真正意義上的零或負，該付的錢、該還的錢終究還是要付和要還的，無非是時間早晚的問題，絕不是天上掉下來的免費餡餅。其次，這種操作的房貸月供往往會提高一些，而且，房貸期限越長負擔越大。做高合約價之後，購房人的貸款金額比較高，月供相對來說也會提高。再次，這種本身就是違法違規，明令禁止的。最後，還存在被銀行斷貸、被監管部門處罰的可能性。若房產交付存在問題，投資者的風險就會更大。」

　　「採用這種模式，往往需要簽署‘陰陽合約’。這種方式本身也是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關規定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規定，涉嫌騙貸，一經發現，銀行不會進行放貸。即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合約，要求提前償還全部貸款。」王玉臣補充稱。

　　而引入經營貸的風險就會更高，王玉臣指出：「銀行貸款是有明確的用途設定的，必須按照用途去使用，不能挪作它用。不是錢到手了，想怎麼花就怎麼花。經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用於其企業或個體戶的經營需要。這種貸款是助力中小企業經營的惠民舉措，更是明令禁止不允許流入樓市的。」

　　「這種行為對於購房人而言有不小的風險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，資信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨抵押的房產被拍賣的風險。而且，在轉經營貸的時候，不少人會在中介的指引下採用過橋貸款，還會產生新的成本。此外，過橋貸款的利率往往也是要高於銀行貸款利率的，一旦後續資金出了問題，不能及時償還，無疑會適得其反。」王玉臣表示。

　　嚴查「負首付」「零首付」等違規行為

　　「首付貸、返首付、零首付、負首付」，在市面上多是中介和銷售的營銷套路，對於這種銷售行為，各地也在積極出台相關管控政策。

　　5月21日，廣東惠州市「惠陽區房地產中介行業協會」公眾號發佈消息顯示，5月20日，惠州市惠陽區住房和城鄉建設局印發的《關於整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》指出，近期，惠陽區個別商品房項目涉嫌違規銷售，造成不良影響，為強化房地產市場監管，規範銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發佈虛假違法房地產廣告、捏造散佈不實信息等違規銷售行為。

　　在業內人士看來，未來，針對「負首付」「零首付」的營銷手法，不排除各地都有加碼監管的措施出台。