「超預期」政策密集出台樓市迎新一輪寬鬆期

「等風來」，是過去四十餘天房地產從業者真實的心路歷程。

自從7月24日中央政治局發出「適時調整優化房地產政策」的聲音後，高層與地方密集表態，直到8月底，一線城市全面執行「認房不認貸」，將此輪房地產調控大潮推向高峰。

新政終於落地

今年上半年，樓市在經歷了二三月份的「小陽春」後開始回落，二季度持續調整。萬科董事會主席鬱亮在今年中期業績發佈會上分享過一組數據，全國商品住宅新開工面積在2021年、2022年分別下降11%和40%，今年1月-7月份繼續下降25%。鬱亮還說：「我們的判斷是，市場已經跌過頭了。」

穩樓市急需利好政策出台。7月底的中央政治局會議發出重磅聲音，預示著我國房地產政策將有重大轉向。

7月24日，中央政治局會議定調我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，首次提出適時調整優化房地產政策，這釋放出政策端仍具有較大調控空間的積極信號。

三天后的7月27日，據新華社報導，住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施，明確樓市政策調整的三大方向。

此後，北京、深圳、廣州、上海住建部門相繼表態，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

8月1日，央行部署下半年工作，涉及落實「金融16條」，精準實施差別化住房信貸、引導房貸利率和首付比下降，調整存量房貸利率。

高層與地方密集表態後，在8月份的大部分時間，更多的只是地方出台的公積金、購房補貼等政策。直至8月25日，新華社報導稱，住建部、央行、金融監管總局近日聯合印發通知，明確首套房認定標準，推動落實「認房不用認貸」，這為後續的政策落地指明具體方向。

8月30日，廣州成為首個落地「認房不認貸」的城市，此後深圳也出台新政。9月1日，上海、北京兩大城市同時官宣全面實施「認房不認貸」，業內人士直呼「超預期」。

在58安居客房產研究院院長張波看來，市場對於一線城市率先落地「認房不認貸」的呼聲很高，政策落地的幅度、力度之大的確也超出預期。之前張波預計一線城市將先出台「外圍限購適度放鬆」或「普通住宅標準」調整，而力度更大的「認房不認貸」可能會在第二輪政策放鬆才考慮使用。

值得關注的是，在8月最後一天，央行還同時發佈兩個重磅利好政策，包括存量房貸利率下調政策「靴子」落地，首套房首付比例下限降至20%、二套房首付比例下限降至30%，二套房房貸利率下限變為LPR（貸款市場報價利率）加20個基點。

8月30日-9月1日，重磅寬鬆政策密集落地，將房地產調控推向高潮。據中原地產研究院統計數據顯示，在7月24日中央政治局會議後，各大部委和大城市密集表態，各地穩樓市調控政策加速發佈，累計單月房地產調控政策達到了120次，達到了年內的最高點，也是最近多年來的最高點。不論是政策數量還是政策力度，都刷新了歷史紀錄。

「在8月前，基本政策發佈集中在二三線城市。8月份開始，一線城市開始啟動政策。」中原地產首席分析師張大偉如是說。

張波表示：「目前已經很明確是市場底部，‘認房不認貸’和信貸政策的調整都是進入新一輪寬鬆週期的重要風向標。從2008年和2014年調控的經驗來看，一旦將首付門檻降低，將房貸利率進行大幅調整，都會給市場帶來成交量上揚。」

新京報製圖/許英劍

躁動的市場

重磅利好政策之下，房地產市場也發生著變化，尤其是一線城市。

「以前市場不好的時候，怎麼約看房都不來。房價在跌，客戶也不著急。這一次一約就來了。」楊澤（化名）表示。

楊澤是北京某中介門店的一名銷售人員。楊澤表示，9月1日是北京「認房不認貸」政策落地的第一天，他帶了3組客戶看房，「以前工作日一天可能沒有一個客戶，週末一天最多有一組客戶。新政落地後，看房人明顯增多了。」

楊澤所在的門店，過去兩三個月的行情都不太好。「以前門店一週成交一兩套房，但是上週六、日就成交了10多套，我們大區成交了30多套。基本上客戶來了就直接下定金，成交量明顯上升。」楊澤如是說。

但是楊澤也表示，市場並沒有像2015年、2016年那樣火爆到失去理智，目前的客戶還是相對比較理性的，都是有置業需求的客戶。

忙碌的還有侯桑治寬。他是北京一樓盤的營銷負責人，「新政出台當晚，就有十幾組客戶到訪，深夜12點半還有客戶在。9月1日上午，售樓處也是坐滿了人，有五六十組客戶到訪。」

侯桑治寬說，這次新政很「給力」，很好地釋放了首次置業以及換房改善需求。侯桑治寬自己也是一個受益者，「我之前因為在外地有過貸款記錄，在北京買房算是二套，新政出台後就變成了首套。」

上海樓市也是如此。這個與北京同一天執行「認房不認貸」的一線城市，第二日的樓市也熱鬧了起來，中介行業二手房帶看量劇增，各大售樓處購房者看房熱情高漲。

張也（化名）9月1日一直跟著中介在看房。張也表示：「此前，我在老家按揭買過一套房子，在上海買房被認定為了二套房，首付比例高達七成，壓力撐大的。這次首付比例降到了四成，總算有機會上車了。」

不過，張也在欣喜的同時，也有一點焦慮，「看房的人很多，擔心房價上漲。」

她的擔心並不多餘，在二手房市場，房主自主掛牌，對房子的定價擁有主動權。楊澤告訴新京報記者，議價空間確實縮小了，成交價格也高於此前的底價。但是，現在的客戶跟以前不一樣了，如果價格太高，就不買了。買房的都是真正需要的人，不是炒房的，不會失去理智的。

調控仍有優化空間

此次新政的效果在一線城市很明顯。

張波認為，從政策的組合拳來看，主要體現在「認房不認貸」在一線城市落地，基本代表全國已經落地，這對於改善需求入市將起到重要作用，並且效果主要體現在一線和強二線的城市。

「這一輪政策的效果會對市場形成明顯刺激，購房者入市的腳步會有所加快。但是，值得關注的是，目前國內外經濟環境依然較為複雜，不確定性因素較多，民眾對於未來收入預期也難言完全轉向樂觀。未來，政策還需要根據各地市場的效果進行針對性調節，即使在一線城市，政策的效力也有可能存在差異性，需要精細化動態關注和調整。」張波如是說。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華也認為，新政對樓市的穩定能起到一定作用，但還需要進一步的後續政策，「政策還有進一步的改善空間」。

那麼，後續還有哪些政策工具可用？

張波表示，目前政策工具箱已經充分打開，包括首套房和二套房首付標準已經是歷史性最低，房貸利率加點的尺度空間也處於低位，各地可根據實際需要進行因城施策使用，體現出政策的靈活性。

此外，限購層面也仍有優化的空間。此前嘉興全面取消限購、限售，天津縮小了限購區域，預計接下來將會有部分城市跟進。