武漢全面取消限購支持購房需求 能否緩解庫存壓力？
9月19日，武漢市住房保障和房屋管理局等六部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。該通知也被當地業內稱為「漢十條」，包括全面取消限購、支持多孩家庭購房、設立房企「白名單」等十條措施，內容從需求側和供給端發力，支持剛性和改善性住房需求。
在業內人士看來，當前武漢市場呈現去庫存壓力大、區域冷熱不均，特別是新房、二手房價格依然處於築底回穩過程中。在「組合拳」效應下，住房需求將得到充分釋放。不過，也有業內人士預計，未來武漢樓市仍然面臨較大的去庫存壓力。
9月19日出台的「漢十條」，包括全面取消限購、支持多孩家庭購房、設立房企「白名單」等十條措施。圖/IC photo
庫存壓力較大，武漢全面取消限購
從「漢十條」具體條款看，既有購房補助等普惠措施，也有個性化的制度設計，充分體現因城施策思路。
在限購方面，武漢此次全面取消二環內住房限購。至此，武漢實現全域不限購、不限售，可以滿足各類購房家庭需求。
值得一提的是，「漢十條」的創新舉措包括，多孩家庭購房貸款，第二套住房認定為首套住房，購買的第三套住房認定為第二套住房；對已有兩套住房的家庭，在掛牌出售或出租一套的前提下新購一套住房的，購房貸款時認定為第二套住房。
此外，「漢十條」提到，今年底之前，購房有額外1萬元補助優惠，換購家庭補助1%增值稅，10月房交會期間還有購房契稅補貼。企業紓困方面也有大動作，自持的商辦物業可以整體轉讓，已出讓存量地塊可收回重新規劃利用，鼓勵產品創新，建造好房子；設立房企「白名單」，落實差異化監管等。
對此，中指研究院華中市場分析師李國政認為，自8月底以來，已有南京、福州、濟南、鄭州、瀋陽等省會城市，陸續出台穩增長促消費措施，包括全面解除限購限售等，武漢「漢十條」措施發佈，也在市場預期之內，而且創新舉措比較突出。
「新政利好剛需及改善家庭，可以預見，在多方合力的組合拳效應下，住房需求將得到充分釋放，全面提振房地產消費與企業投資，武漢樓市的‘金九銀十’行情值得期待。」李國政如是說。
對於武漢提出的全面取消限購，鏡鑒諮詢創始人張宏偉認為，這是因為武漢新房整體市場廣義庫存達到48個月以上，也就是在4年以上，這是所有「強二線」城市中去庫存壓力最大的一個。儘管武漢的整體市場容量比較大，但這兩年由於政策調控之下市場需求減半了，因此，武漢市場仍然面臨較大的去庫存的壓力。
新房、二手房價格仍處築底回穩過程中
據李國政介紹，「金九」開局，武漢第一時間跟進落實「認房不認貸」，此外，首套房首付降至2成、二套房首付全面降至3成，加上江夏區、東湖高新區等「一區一策」措施加快推進實施，市場信心與成交有明顯提振，9月上半月新建住房成交36.03萬平方米，環比增長11.6%，同比增長9%，呈現復甦形勢。
不過，李國政認為，總體來看，武漢市場呈現去庫存壓力大、區域冷熱不均、發展起伏比較大等特點，特別是新房、二手房價格依然處於築底回穩過程中。
事實上，雖然今年以來，武漢在不斷調整政策的背景下，仍未改變房價下跌的態勢。9月15日，國家統計局數據顯示，8月武漢新建住宅價格環比下跌0.50%，二手住宅下跌0.80%。
同時，武漢新房成交量呈大幅下滑。據武漢房管局公佈的數據，2023年7月份，武漢新建商品住宅成交量僅有4881套，環比6月減少約21%，僅佔3月份成交量的約1/3；到了8月，武漢新房成交9398套，環比上漲39.35%，同比下降24.93%。其中，8月新建商品住宅成交7175套，環比7月上漲47%，但仍然僅是3月份成交量的50%。
業內：武漢政策組合拳力度或進一步加強
「武漢的主力庫存在三環以外區域，這些區域去庫存壓力非常大，主要是一些剛需樓盤。主城區三環內的改善項目競爭相對沒有那麼激烈。」張宏偉認為，就武漢9月份市場表現來看，即使當下「認房不認貸」、首付比例下調，預計武漢的市場也難有較大的起色，改善需求也是表現一般，僅有極個別高端改善項目能吸引購房者入場。
在張宏偉看來，就武漢樓市來說，政策組合拳力度還有待進一步加強，預計未來武漢樓市仍然面臨較大去庫存的壓力。因此，預計幾個月後也就是2024年3-4月，武漢仍然會有其他政策組合拳出台，以刺激當地樓市回溫，加大去庫存的力度。
隨著無錫、武漢加入全面解除限購的行列，根據中指研究院監測顯示，9月1日-19日，瀋陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個城市全面取消限購；而北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、廈門、成都、長沙、天津、海口、三亞等城市依舊存在限購。
從政策趨勢來看，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，核心城市仍有優化空間——二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出台的限制性政策；一線城市政策調整取決於市場恢復程度，未來有望按照「因區施策」原則，優化限購政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等同樣是一線城市政策優化方向，同時，京滬普宅認定標準已十年未做調整，也存在優化空間。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
