租戶「跑路」，合肥一「法拍房」商舖12萬水電物業費誰買單？物業斷水斷電，新租戶入駐難
租戶「跑路」後，業主收到物業高達十多萬的水、電、物業費用繳費單。近日，安徽合肥一「法拍房」業主向紅星新聞反映，前租戶欠下「天價」水電費後，物業公司斷水斷電，導致已經簽了協議的新租戶無法進場裝修，面臨索賠和退租。
紅星新聞記者瞭解到，當地相關部門此前介入調解未果。物業方稱，斷水斷電系因欠費數額較大，多次催繳無效。「認為我們違法，可以通過法律起訴我們。」
▲涉事商舖
租戶「跑路」後，業主收到12萬元繳費通知單
涉事商舖所有人劉先生出示的一份「費用繳費通知單」顯示，2023年7月27日，安徽珍寶島物業管理有限公司向位於合肥市桐城南路，科大花園西苑商舖的一家足浴店發出催繳通知。此時，距離該足浴店「搬離」已經過去8個多月。
該「費用繳費通知單」顯示，涉事商舖面積約556平方米，上述承租的足浴店在2022年2月1日到2023年8月31日期間未繳納相關物業費用，具體明細為：電費89062.6元、水費4529.14元，物業費26417.6元。總額合計為120009.34元。
▲劉先生收到的物業公司繳費通知單
據劉先生介紹，自己所擁有的此處商舖屬於「法拍房」，「2019年11月花了1240多萬竟拍的，我們拍下來時，原來的業主已租給別人在經營足浴店。」
劉先生稱，由於足浴店經營不善，一直拖欠租金。2022年11月，足浴店老闆「突然跑路」，「目前還欠30多萬租金，我們已經起訴了對方。」
安徽淮北市中級人民法院的一份執行裁定書和合肥市包河區人民法院的一份民事判決書證實了劉先生的上述說法。
劉先生提供的一份商舖租賃合約顯示，在競拍到此處商舖前，足浴店與原業主簽訂的合約期限為2018年3月1日至2023年2月28日。劉先生說，雖然足浴店一直拖欠房租，但根據相關法律規定，在租賃期限內，商舖擁有權雖然發生了變動，但不影響租賃合約的效力。「我們一直沒有終止原有合約，直到對方去年跑路。」
物業公司：工作人員當初不知倍率電表，業主應補繳
「租戶跑路了，物業卻讓我們交這麼多錢，還斷水斷電，不願意調解。」一個多月來，劉先生已經在其老家渦陽和合肥之間奔波多次。據其介紹，按照租賃合約約定，商舖的水、電、物業費一直都是由租戶直接交給物業。劉先生質疑，足浴店「跑路」前，物業為什麼沒有向租戶催繳物業費，現在產生的「天價」物業費用是在多長時間內，如何產生的？
針對上述物業費拖欠情況，9月18日，安徽珍寶島物業管理有限公司負責此事的一名王姓工作人員接受了紅星新聞記者的採訪。
該工作人員介紹，其所供職的物業公司是從2022年2月1日起接手的科大花園項目，接手之前，上述商舖已經開著足療店。「電費是我們物業公司代收代繳的，足療店經營不善，拖欠水、電、物業費，一直要我們寬限。」據其回憶，去年11月21日，該足療店突然關門，「什麼物資都沒拿，就走掉了。」該工作人員說，由於一直拖欠物業費用，當時物業公司已經準備對足療店停水停電。
▲物業公司此前出具的電費收據
紅星新聞記者獲得的蓋有安徽珍寶島物業管理有限公司的4份收據顯示，足療店最後一次繳納物業費用是在2022年8月12日，其中水費為3119.16元，電費為3835.42元。
對此，業主劉先生提出質疑，足療店老闆在不到3個月後的11月21日「跑路」，此後商舖一直沒有對外租賃經營，為何會在這段時間內產生十多萬的物業費用？此外，既然足療店在2022年8月12日已經繳納了水電費用，為何上述「繳費通知單」統計的欠費日期卻是從2022年2月1日開始的？
對此，上述物業公司王姓工作人員稱，足療店在2022年8月12日繳納的費用只是全部物業費用的一小部分，「這麼大的足療店，半年不可能只產生幾千塊錢的水電費用。」
該工作人員稱，足療店使用的電表倍率是40，使用顯示一個字實際等於是40度電（註：電能表的倍率一般是指電能表所匹配的互感器的倍率，也稱為變比變流（壓）比、電流（壓）比，就是縮小的比例。實際的用電量等於電能表的表值乘以倍率。）「之前的物業工作人員不知道是倍率電表，後來被我們查出來了，難道不應該把這些欠繳的補繳嗎？」該工作人員稱。
對此，劉先生認為，物業公司工作人員的「錯誤」不應該由自己承擔。他同時強調，足浴店自2018年就開始經營，物業公司工作人員不可能不知道電表倍率是40。「他們自己錯誤造成的。現在欠了十多萬水電費，全部轉嫁給我們。」
律師說法：不得以斷水斷電等方式催繳物業費
被物業公司斷水斷電後，劉先生多次撥打合肥市市民服務熱線反映相關情況，隨後，合肥市包河區相關部門介入調解。9月18日，包河區蕪湖路街道辦事處司法所一名李姓工作人員告訴紅星新聞記者，雙方矛盾屬於民間租賃糾紛，物業公司不願意接受調解。「根據調解法規定，我們不能再介入。」
「物業公司這是在干擾商戶的正常經營。」劉先生提供的一份合約顯示，2023年8月1日，他已經與一家餐飲企業簽訂了為期12年的租賃合約，年租金超50萬元。「現在物業斷水斷電，新租戶無法進場裝修。」眼看就要到和新租戶約定的最後進場期限，劉先生擔心自己因為違約還要承擔新的損失。
▲新租戶與劉先生簽了租賃合約卻無法進場裝修
針對劉先生「物業無權對商舖斷水斷電」的說法，上述物業公司王姓工作人員稱，對方所欠物業費數額比較大，已經催繳多次，也調解過，對方不願意出錢，物業有權斷水斷電。「我們有自己的法務，已準備起訴他們，他們也可以通過訴訟來起訴我們。」
針對以上糾紛，河南澤槿律師事務所主任付建認為，雖然之前雙方約定，一直由租戶直接繳納水電等物業費用，但租戶「跑路」後，物業可以向業主催交拖欠的物業費用。因為供水供電公司和開戶人之間具有水電供應約定，開戶人可以是租戶也可以是業主，具體要看賬戶歸屬。
其次，物業不能濫用斷水斷電權力。依據民法典第九百四十四條規定，物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。付建認為，物業公司斷水斷電的行為必須是合理和必要的，不能給業主或租戶造成過大的損失或不便，以免影響正常的營商環境和秩序。付建認為，劉先生已經與一家餐飲企業簽訂了為期12年的租賃合約，如果物業公司的斷水斷電行為導致新租戶無法進場裝修，劉先生有權要求物業公司承擔相應的責任。
而對於「電表倍率搞錯」的責任問題，付建認為需要具體情況具體分析。「一般來說，物業公司作為電表的管理者，應當對電表的倍率進行核實和確認，確保電表的計量準確性。如果物業公司未能履行管理職責，導致電表倍率搞錯，那麼物業公司應當承擔相應的責任。」
江蘇漫修律師事務所楊琳律師認為，根據涉案房屋擁有權轉移的時間節點來結算，若費用發生在權屬關係轉移至現業主期間，則現業主結算相關費用，當然，若租賃合約中約定水電費由租戶承擔的，現業主結算相關費用後，有權持租賃合約等相關材料要求「跑路」的租戶予以追償。
關於算錯電表倍數導致電費增加的，物業公司應否承擔責任。楊琳律師認為，如果因為物業公司及其工作人員工作失誤，不履行或未適當履行管理職責導致電費增加的，物業公司應承擔相關責任。但本案只是錯算的，物業公司有權繼續按正確的費用來要求業主繳納，業主繳納後可以向租戶主張。
關於物業公司是否有權斷水斷電的問題，楊琳律師認為，物業公司雖然受供水單位委託代收水費，但並沒有取代供水單位成為供水合約當事人，因此不能利用物業服務人的便利條件以業主欠費為由擅自停水、停電，侵害業主的用水、用電權益。
紅星新聞記者 王震華 發自安徽合肥
編輯 郭莊 責編 任誌江
