頻頻“困人”的電梯終於大修，推進為何如此周折？

電梯事故頻發被報導後，上海嘉定中冶祥騰城市廣場的電梯終於迎來大修。

據上海大調研·澎湃新聞此前報導，2023年1月至10月5日，上海市嘉定區消防救援支隊收到該廣場電梯故障15起，涉及2號樓的2部電梯、3號樓的1部電梯、5號樓的1部電梯。其中，10月發生故障至少4起，多為困人事件。

10月18日，澎湃新聞記者從電梯維保單位上海梯隆機電有限公司獲悉，該廣場2號樓靠近南翔地鐵站1號站台的兩部電梯已於當日開始重大維修，維保單位將安排兩班維修人員進行，一部電梯需要三天維修時間，預計23日完成2部電梯整機調試，檢驗合格後便可投入使用，之後其他樓的電梯維修也將啟動。

超負荷的電梯

公開資料顯示，中冶祥騰城市廣場（佳通路31弄）是一個集商業、辦公和居住於一體的城市綜合體，系商住兩用房，2012年交付。日常物業維護由上海安亦物業服務有限公司負責。

10月11日上午，中冶祥騰城市廣場2號樓，11名“上班族”被困在電梯里，所幸消防人員救援及時，受困群眾均安全轉移。據澎湃新聞此前報導，涉事電梯今年以來至少出現過10次故障。

經過對2號樓電梯檢查，10月16日，上海梯隆機電有限公司王姓經理和維保人員告知記者，廣場電梯屢次困人的直接原因是運行過熱觸發電梯的熱保護機制，該機制會自動切斷電源避免損壞設備或引發安全事故，切斷電源時，電梯會保持封閉靜止不動，需要維保人員用電梯轎廂鑰匙開啟轎廂。

同時，由於電梯稱重裝置老化，電梯超載警報失靈，即電梯載重量超過限額時不會響起提示，這也導致電梯經常出現超載但仍運行的情況。據安亦物業經理王政介紹，2號樓兩部電梯的稱重裝置已修復。

上海梯隆機電有限公司王姓經理表示，2號樓兩部電梯已經通過重大維修施工申請，10月18日開始施工，10月23日完成2台電梯整機調試，進行自檢，並請上海市特種設備監督檢驗技術研究院（簡稱特檢院）進行檢查，待特檢院出具監督檢驗合格報告書之後，電梯便可投入使用，電梯維護公司將半個月進行一次檢驗。

為什麼今年來屢屢觸發熱保護機制？王姓經理認為，硬件上的原因是電梯壽命已達11年，許多配件已經老化，本次重大維修要將老化受損的部件全部更換。

在王姓經理看來，該廣場多部電梯使用頻率遠遠超過普通電梯使用頻率，其實際運行次數超出其設計的負荷是導致電梯故障的主要原因，“目前有一部電梯10年來運行次數達到360多萬，將近400萬次。”王姓經理通過電梯後台系統看到，有部電梯的運行次數日均近千次，超過該廣場電梯設計的原始負荷。

據介紹，該廣場2號樓共4部客梯，3號樓3部，5號樓4部客梯，沒有貨梯，居民、地鐵站乘客、上班族、外賣、快遞等都要使用，幾乎24小時不停運行。由於是商住兩用的綜合體，樓棟內不止居民，還有一些單位、商戶。

10月16日，記者看到，2號樓十層有部分房間疑似被改造成群租房，大量施工材料和建築垃圾也要通過客梯運到樓下。而在5號樓，301的商戶正在施工，施工垃圾都堆在樓道，施工人員回答是因為電梯停運導致垃圾不能運下去。

當天，5號樓一居民對記者說，5號樓四部電梯只有一部觀光電梯能運行，且該電梯僅在三樓（含三樓）以上運行。記者看到，5號樓電梯外牆多塊玻璃缺損卻一直沒人來修理，有居民認為，電梯轎廂直接暴露在日曬雨淋的環境下會加速電梯部件的老化與損傷。

18日，記者再次聯繫該居民，她表示通往三層以下的電梯已於17日下午恢復運行。

安亦物業經理王政表示，5號樓這部電梯暫時恢復運行，但還未進行重大維修，等2號樓兩部電梯大修後，會再啟動5號樓的電梯大修。

難以達成的業主大會決議

在此之前，該廣場的多部涉事電梯曾停運整改。

10月16日，南翔鎮城建中心副主任金如婷介紹，在“十一”長假前，南翔城建便對中冶祥騰城市廣場的多部涉事電梯下達停運整改通知。

《上海市住宅物業管理規定》第七十三條規定，發生危及房屋安全等緊急情況時，物業服務企業或者自行管理執行機構應當立即採取應急防範措施。業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報房管機構審核同意後組織實施。由於此前中冶祥騰城市廣場的業主大會和業委會的選舉決議都未通過，因此由安亦物業代為報審。

據澎湃新聞此前報導，物業負責人表示，正常電梯五六年會中修或大修一次，但由於佳通路31弄一直沒有成立業委會，導致電梯運營十餘年都沒有進行過大規模維修。目前，由安亦物業通過應急渠道報備，每個月支付一定電梯維保費用，待業委會成立後通過業委會出資進行電梯維修。

為何業主大會未能達成決議？參與人數不達標是原因之一。

根據住房和城鄉建設部製定的《業主大會和業主委員會指導規則》規定，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

古猗園社區居委書記陳雷表示，今年7月，業主大會參與投票的人數不到業主總人數的三分之二，未形成有效決議，因此居委會決定再度召開業主大會。目前正處於招募業主大會會議籌備組成員的狀態，已有業主自薦參與籌備，居委會將按照職能部門的指導，開展相關工作。

業主成員複雜也是業主大會難以籌辦的原因。10月18日，2號樓10樓業主朱先生對記者說，樓房的使用用途模糊，到底是商業用房還是商住兩用？朱先生認為，2、3、5號樓這三棟樓屬於商用樓房，他購買房產時產權也標明是商業產權，但樓內出現大量辦公與民用混居情況，甚至有部分業主將房屋交給中介再出租為住宅，導致商戶辦公環境很差，業主之間也經常產生矛盾。

為了盡快解決電梯問題，部分2號樓業主希望能建立樓棟“自我管理”體系，這也是為了進一步明確業主的權利，比如2號樓賸餘維修資金有多少、樓房地下面積如何分攤等等，這些情況業主現在尚不明晰。不過，該方案是否可行，目前仍在尋求更多法律依據。

誰來承擔電梯維修費用？律師這麼說

業主大會未產生有效決議，那本次2號樓兩部電梯維修，費用誰來承擔？

有居民認為，電梯故障與物業日常管理和維護不到位有關，維修費用應該由物業承擔，而不是動用維修資金。

據維保單位王姓經理所說，目前2號樓2部電梯維修的錢款由其公司暫為墊付，尚未動用業主的維修資金。

房屋發生緊急安全事件時，小區沒有業委會，業主態度不統一，維修資金怎麼用？

10月19日，上海大邦律師事務所律師丁金坤對澎湃新聞記者表示，根據《民法典》第二百八十一條，緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。即《民法典》並未規定物業可以作為申請使用維修資金的主體。

然而根據建設部、財政部的《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，在發生危及房屋安全等緊急情況下，需要使用住宅專項維修資金的，物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支，待部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。在本次事件中，電梯多次發生事故可以視作緊急情況，該部門規章規定物業單位可以申請使用維修資金。

在《民法典》與部門規章存在矛盾的情況下，啟用維修資金十分困難。丁金坤告訴記者，目前較為可行的辦法是由維保單位先墊付，待之後成立業主大會或者業委會申請維修基金來歸還；如果業主大會或業委會不作為，維保單位可以要求受益人償還。

丁金坤認為，維修基金的錢屬於全體業主，在具體實踐中，業主難以達成一致的、有效的表決，也會導致事件處理陷入僵局。如果妥善解決，還要繼續探索好的辦法。

電梯維修進展如何，上海大調研·澎湃新聞將持續關注。