深圳樓市新政落地首週，豪宅市場仍在冷卻期，銷售：買房抽豪華遊輪8天7夜遊

來源：九派新聞

就在上週，深圳進行了一線城市中最大的樓市調整：一是二套房首付比例降至4成，二是取消總價750萬元的「豪宅線」認定標準。

外界看來，這些變化將對深圳樓市帶來實質性的影響。

「新政出來後，豪宅市場沒有太明顯的變化。雖然客戶整體到訪量有所增加，但實際的成交量並未明顯體現出來。」一位深圳豪宅市場的資深從業人士張宗向記者表示，豪宅市場還需更多的信心提振。

近日，九派財經實地走訪深圳多個豪宅片區瞭解到，本該直接刺激的豪宅市場並未如預期般活躍起來，整體反應相對冷淡，兩大利好新政或仍需時間發酵。

[1]新政市場反應平淡：開發商加速去化，持續「花式」促銷

外界普遍看來，取消「豪宅線」標準的價格限制，又疊加上二套房首付下降的利好，會迅速刺激深圳的豪宅市場。然而，實際情況似乎還未表現出如此趨勢。

前海作為粵港澳灣區前沿核芯、高端金融產業、建設城市新中心，在過去的幾年里，這個片區被公認為深圳的新興豪宅板塊，屈指可數的住宅產品一度備受追捧。

招商地產今年新推的招商一灣臻邸便位於前海前灣。11月30日，九派財經走訪該樓盤髮現，作為招商準豪宅產品線的一灣臻邸，今年7月開盤，目前仍處於順銷階段。

「目前整體去化率約在5成左右。」一位現場樓盤銷售透露，本輪新政後，樓盤到訪客戶有所增加，一週整體成交3-4套左右。「這段時間出現了新的預定，部分客戶有購買實力，但可能資金還沒有回籠。」

相較於此前，一灣臻邸的去化情況似乎稍顯頹勢。據九派財經瞭解，住宅相對稀缺的前灣片區，總共入市兩個住宅盤，即2021年入市的前海天境花園、潤峯府，分別推出1003套住宅、743套住宅均在開盤當日售罄。而上述樓盤備案均價超11萬元/平，一灣臻邸均價則在10萬元/平左右。

與一灣臻邸相隔兩公里的深鐵前海時代，將在年底推出第三期住宅項目。據現場項目銷售人士稱，從5月份預熱至今，項目整體到訪客戶大概在1000多左右。但他透露，上述客戶並不完全屬於住宅產品客戶。

「去年比較火的時候，全款客戶都佔了一半多。上週新政後，整體沒太多變化，今年（銷售預期）不太好預測。」該人士表示。

當日，九派財經走訪其他片區樓盤項目同樣發現，新政利好落地後，一定程度上吸引了部分客戶到訪，但實際成交並未因此有明顯的提升，觀望情緒較為濃重。

為此，一些開發商也在加速去化庫存，通過提供優惠措施來吸引購房需求。有媒體報導，深圳南山綠景白石洲項目推出部分「一口價」房源，活動時間為11月23日-30日，部分房源較原總價減少100萬元。其中，以126平方米戶型為例，優惠後相當於打了9折。

在走訪過程中，九派財經同樣瞭解到，一些樓盤項目提供「花式」促銷活動。其中，招商一灣臻邸推出了「摯友計劃」，在12月10日前全款到賬業主可以報名參與抽獎——豪華遊輪8天7夜遊。據一灣臻邸介紹，這次遊輪船票價值4萬元，航線經過深圳、香港和越南。

[2]進入買方市場：整體房源過剩，政策實現需要過程

張宗在深圳從事豪宅銷售工作有近十年，見證過豪宅市場的起伏和變化。然而，今年他感受到了一個更明顯的市場氛圍——買方市場的到來。

「年初以來，（豪宅）市場情況比去年還差一些，豪宅掛牌量上升了許多。」張宗透露，在整體供應量增加的情況下，購房客戶的選擇性增強，他們變得更加保守，並且更加願意進行價格比較。

保守還體現在大多數人不願意「加槓桿」。「從去年開始，很多購房客戶都選擇全款付款，貸款的意願不高。」張宗認為，實際上，這次利好新政對很多有實力的客戶來說，並不算是一個很明顯的激勵因素。「他們的購買意願更多地取決於個人情況和需求。」

一個越來越明顯的趨勢是，多數深圳豪宅業主下調預期售價，進一步「自降身價」。

2023年下半年，某頭部地產公司內部人士陳敏感覺到，深圳二手房掛牌量越來越多，特別是豪宅大平層的價格出現明顯回落。「此前，深圳豪宅市場的供應量相對較少，需求量還算比較大，這使得豪宅的價格一直保持在高位。」陳敏認為，這種現狀開始明顯轉變。

近日，據媒體報導，深圳蛇口片區豪宅盤雙璽花園一套328平方米戶型，10月成交價達5500萬元，但11月同戶型僅4700萬元成交，直降800萬元。深圳中原研究中心數據顯示，11月，深圳灣、香蜜湖、科技園、前海等豪宅片區，掛牌均價出現下跌。其中，房價最貴的深圳灣片區，掛牌價一度跌破20萬元/平方米——這一價格已經保持數年。

陳敏認為，豪宅市場的購買者大多是高淨值人群。「他們的資金流動性較強，之前更關注的是豪宅的品質、地段以及投資回報，而不是政策的短期優惠。」

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，目前，深圳豪宅市場出現了一些降價現象，這可以被解釋為房源過剩。如果這種情況持續存在，市場不會立即反彈。市場需要至少兩三年的積累才能逐漸恢復，這需要一定的時間。

「整體預期還是相對較好的。」嚴躍進表示，長遠來看，市場形勢肯定會開始發生變化，政策實施也需要一個過程來產生效果。「如果後續能夠促進二手房市場好轉，將對豪宅市場產生支撐作用。」

（文中採訪對象張宗、陳敏均為化名）

九派財經記者塗夢瑩