住建部定調明年樓市：「房住不炒」方向不變，核心城市政策有望繼續優化

據住房和城鄉建設部官網，12月21日至22日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議系統總結2023年工作，分析形勢，明確2024年重點任務，推動住房城鄉建設事業高質量發展再上新台階。

會議指出，明年的工作要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破，重點抓好4大板塊18個方面工作。

「房住不炒」方向不變

住房和房地產板塊，會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關係發生重大變化新形勢。

58安居客研究院院長張波認為，「房住不炒」的大方向不變，但會更強調精準施策。在全國向保障房和商品房共建的雙軌製下，對於房產回歸居住本質並不會發生改變。對於房地產市場的平穩發展，解決更多新青年、新市民居住問題的要求並不會發生改變，房地產市場的良性發展既是中國經濟穩定的重要基石，也是穩民生的重點所在。

核心城市有望繼續優化房地產政策

住房和房地產板塊，會議還指出，穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，「因城施策、一城一策、精準施策」指導各地優化樓市政策的思路沒有改變，適應房地產市場供求關係發生重大變化新形勢下，各地樓市政策預計將進一步優化調整。

根據中指研究院監測，2023年，全國各地政策出台頻次超600次，年底北京、上海下調首付比例、降低房貸利率等，大幅降低了居民置業門檻和置業成本。當前，僅部分核心城市仍有一定限制性政策，預計2024年，核心一二線城市首套、二套首付比例有望進一步下降，一線城市也有望因區、因需優化限購政策，二線城市或全面取消限購政策，更多低能級城市預計將通過發放購房補貼等方式促進住房需求釋放。

房地產發展新模式加快構建，「三大工程」配套政策預計將加速落地 

會議指出，構建房地產發展新模式，建立「人、房、地、錢」要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期基礎性制度，實施好「三大工程」建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

中指研究院認為，在供求關係發生重大變化的當下，「人、房、地、錢」要素聯動的新機制逐漸建立，有利於房地產市場供求關係實現新的平衡。房地產發展從居民住房實際需求出發，以人的流向和需求特徵為基礎，來匹配房屋供給規模和產品類型，同時配合相應的土地供給和資金支持，更好地實現供求匹配，才能更好地促進房地產市場平穩健康發展。

「三大工程」被認為是落實房地產發展新模式的抓手，也是穩定房地產市場的長效機制和重要切入點。今年以來，中央已多次在重要會議中強調積極推進「三大工程」建設，國常會先後審議通過了相關指導意見。

陳文靜認為，本次會議繼續強調實施好「三大工程」建設，預計2024年，「三大工程」配套政策有望加快落實，積極發揮穩投資、穩消費的作用。其中，城中村改造各地實施細則預計將陸續出台，一批項目進入實施階段將在供需兩端支持房地產市場企穩。保障房實施策略也有望逐漸明晰，預計2024年配售型保障房將在部分城市探索實施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構成的住房保障體系得以構建，進而推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發展模式更進一步。

據微信公眾號「國家開發銀行」消息，日前國開行已實現福州市雙龍新居保障性住房項目首筆貸款發放1000萬元，這標誌著全國首筆配售型保障性住房開發貸款成功落地。

陳文靜認為，隨著配售型保障房政策不斷落實，未來對商品住房市場的限制性政策預計將減少，市場和保障的關係將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性，高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力。

新週期下重點將從解決「有沒有」轉向解決「好不好」

會議指出，適應從解決「有沒有」轉向解決「好不好」的要求，大力加強基礎性工作，為推動住房城鄉建設高質量發展築牢根基。

同時，夯實法治基礎，落實全面依法治國戰略部署，進一步提升住房城鄉建設工作法治化水平。

完善工程建設標準，圍繞建造好房子，發佈住宅項目規範，從建築層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設標準，結合「一帶一路」國外工程項目需求，推動工程建設標準「走出去」。

強化科技驅動，研究面向未來的好房子建造技術，組織籌建新一批重點實驗室和工程技術創新中心等科技創新平台，加快推動「數字住建」落地實施。

改進建設統計，研究建立住房城鄉建設統計基礎數據庫和綜合統計平台，加強數據分析應用。

管好城建檔案，完善工程建設檔案管理制度，建立城建檔案移交履約信用監管機制，推進城建檔案數字化建設。

張波認為，新週期下重點將從解決「有沒有」轉向解決「好不好」，對於建築質量，將從建築層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等多方面入手，強調提高住宅的建設標準，給市場供給更多高品質房子。同時，強調科技驅動 ，尤其是房產的「數字化」，除了在基礎統計和分析方法會強化「數字化」外，還強調在科創面推動數字化建設的落地，推進房地產市場的高質量發展。

明年房地產市場有望逐步實現築底企穩

中指研究院認為，整體來看，本次會議進一步明確了2024年房地產政策的發力方向，我國住房發展正從「有沒有」進入到「好不好」階段，會議強調要「下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道」，「好房子」供給量增加也意味著將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。房地產行業在經歷了兩年多的市場超調後，隨著供需兩端政策協同發力，「有利因素」正在不斷增加，2024年房地產市場有望逐步實現築底企穩。 

同時，化解項目交付風險仍是2024年政策聚焦點之一，預計「保交樓」配套資金和政策有望進一步落實，修復市場預期。加強預售資金監管、改革預售制度或是「保交樓」重要配套舉措。此前住建部就已明確「有條件的可以進行現房銷售」，2023年已有多地試點現房銷售，合肥、鄭州亦提出在部分區域進行試點。2024年，預計將有更多城市或地區推進試點現房銷售，有望加快預售製改革進程。