重磅！深圳擬出新規推進城中村改造，涉全市約40%建築面積

來源：深圳特區報

1月4日，由深圳市規劃和自然資源局會同深圳市住房和建設局起草的《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（徵求意見稿）（以下簡稱《意見》）發佈，於2024年2月4日前向社會徵求意見。

分三類改造城中村打造現代化城市

2023年4月28日，中央政治局會議指出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。7月24日《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）經國務院常務會議審議通過後印發。

深圳積極穩步推進城中村改造，是落實黨中央、國務院決策部署、明確超大特大城市建設治理髮展方向的重要舉措，是切實改善城中村居住環境、推動城市高質量發展的重要抓手，是破解城中村改造工作瓶頸、構建空間治理新模式的系統方案。

本《意見》強調政府主導、分類實施、尊重歷史、穩步推進、改革創新、先行示範的工作原則，以「建立系統性、可持續的長效工作機制，系統全面平穩解決城中村歷史遺留問題，合理利用國土空間資源，推動城市可持續高質量發展」為目標，提出深圳城中村改造工作需遵循的基本原則和工作流程，明確政策銜接規則，努力打造宜居、韌性、智慧的現代化城市。

《意見》明確，城中村改造的對象，是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際佔有使用的現狀居住用地為主的區域。分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類。具備條件的城中村實施拆除新建，不具備條件的城中村實施整治提升，介於兩者之間的實施拆整結合。

據中國（深圳）綜合開發研究院2023年9月文章《深圳城中村樓棟字典2022》數據，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建築面積約2.2億㎡，佔全市建築總量比重超過40%，居住人口佔全市實有人口約60%。轄區建面和棟數前三甲為龍崗、寶安、龍華三區。

拆除新建類項目土地須為淨地入庫

《意見》提出，對於拆除新建類城中村改造項目，堅持人民政府負主體責任，由區政府組織實施拆除新建類城中村改造工作。工作流程包括：意願徵集和項目可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計劃、基礎信息核查、項目實施方案和改造單元規劃編製、搬遷補償和安置、土地清理與收儲、用地出讓及開發建設等。

其中，意願徵集上，拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人2/3以上同意，並經原農村集體經濟組織繼受單位同意後方可實施。

前期服務商引入上，區政府組織指定部門編製拆除新建類城中村改造項目實施方案時，需明確前期服務商公開選擇方案，在項目實施方案及改造單元規劃審批通過後公開擇優選取，並簽訂實施協議；收儲補償金支付上，按照「總成本+微利」的原則，區政府根據項目實施協議對前期服務成本進行核算並上浮一定比例後，向前期服務商支付收儲補償金。

搬遷補償與支付時點上，由政府統一製定拆除新建類城中村改造項目搬遷補償指引，區政府與被搬遷人簽訂搬遷補償協議，並約定搬離時點，自搬離並交付房屋之日起支付搬遷補償費。安置房建設及回遷安置責任上，可由區政府視條件許可安排安置房用地、實施回遷安置等。

用地出讓與開發建設上，首次明確拆除新建類城中村改造項目內土地須為淨地，待完成入庫後，可依法採用綜合評價出讓或帶設計方案出讓等公開出讓方式確定土地受讓方，並由其實施開發建設；具備條件的城中村改造項目，可按要求配置一定比例配售型保障性住房。

整治提升（含拆整結合）類將推進「物業進村」全覆蓋

《意見》提出，對於整治提升（含拆整結合）類城中村改造項目，工作流程包括信息核查、納入整治提升（拆整結合）類城中村改造年度計劃、規劃設計方案編製、建設實施方案編製、實施主體選擇、建管一體長效治理等。

其中，建立城中村整治提升（含拆整結合）年度計劃管理制度。改造項目方案中需重點確定安全風險隱患治理內容，明確公共配套、道路交通、歷史文化保護等方面需完善或提升的內容。實施主體，可由區政府依法確定街道辦事處組織實施，或視情況選擇具有一定規模、信譽良好、具備整治提升類城中村改造經驗的企業。

長效治理上，通過引導村股份公司引進或自行成立物業服務企業，採用菜單式物業管理、村股份公司兜底等多種方式，推進「物業進村」全覆蓋，探索建立建管一體長效治理機制。

為做好新舊政策銜接，《指導意見》印發前已公告城市更新單元計劃和已批準土地整備利益統籌計劃的項目，按既有更新整備政策限期推進；計劃有效期內無法完成規劃審批（無計劃有效期的，設三年時限），將按規定予以清出更新整備計劃。其他未列入計劃但已開展實質性工作或前期工作的城中村改造項目，除特殊情形外，原則上按照《指導意見》和本實施意見實施。

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