4問小份額法拍房：2.6萬元買下2%房產的權益與風險

在人們以往的印象中，房產購買基本都是整套房源，即便是購買共有產權房，所佔份額也都是在40%以上。近日，北京一套商品房2%份額拍賣的消息引發關注，最後以約2.6萬元的總價成交。

不少網民提出疑問，整套房產為何按份額拍賣？購買此類法拍房能否享受落戶、上學等權益？為此，新京報記者採訪業內專家、相關部門等，對相關問題一一作出解答。

現象：

按份額拍賣房產並非首例

據阿里資產·司法平台顯示的信息，北京市門頭溝區東老店5號樓的一套房產（2%份額）結束了拍賣，最終以約2.6萬元的總價成交。

根據拍賣信息顯示，上述標的房源建築面積為59.11平方米，規劃用途為住宅。按照2%的份額計算是1.18平方米，面積體現大概就是普通小電視櫃大小。

據瞭解，該套房產2%的份額已經被多次拍賣。例如，在2023年10月17日舉行的第一次拍賣中，有買家以約3.27萬元的價格將其拍下，但隨後於2023年10月30日確定交易未履行。

此外，新京報記者瞭解到，此次門頭溝區東老店5號樓房產按份額拍賣並非首例。比如，北京市朝陽區雙花園南里二區6號樓一套建築面積為113.05平方米的房屋1%份額正在掛牌拍賣，起拍價8萬元，按照1%的份額計算是1.13平方米。此外，東城區新中街68號7號樓某公寓50%產權份額正以515.34萬元起拍。

問題1：

整套房產為何按份額拍賣？

那麼，為何整套房產要按份額拍賣？

對此，一位法院內部人士向新京報記者介紹，在司法實務中，往往會出現對統一標的物有多位權利人，這些權利人如果都不同意或者無能力向其他權利人以支付錢款的方式合併標的物產權，往往就只能對相關份額進行司法拍賣。比如，房屋共有人之間因為繼承、離婚等原因無法達成一致意見時，就會出現按份額拍賣房產的情況。

上述法院人士表示，購買此類小面積份額的人，最終往往也會將這部分產權房屋出租或者再出售。也有些購房人會利用所購買的房源辦理落戶或者為孩子辦理入學等。

問題2：

小份額法拍房能否落戶？

對於如此小面積的房源如何居住或使用，北京英淇律師事務所主任夏廣域律師認為，2%的份額也是具有對房子相關部分的使用權、收益權、處分權和繼承權。對於房屋的產權，購買之後在房本或者其他相關材料上會有所體現。在以往的法拍實務中也曾遇到過類似按份額拍賣的案例，但如此小份額和麵積的法拍房還是相對少見。建議購買人之間協商出讓，或者並用，還可以將這部分份額進行出租。

夏廣域律師強調，由於受到其他共有人的利益限制，比如，產權百分比為個位數的房產，基本無法單獨決定對房產進行裝修，對外出租更是不太現實。

對於此類房屋按照份額拍賣，更多網民比較關注購房人能否享受與整套房產一樣的落戶權益？

對此，相關法拍平台經理人向新京報記者介紹，按照北京等一線城市目前的政策，如果在熱點學區擁有產權百分比個位數的普通商品房，基本是無法享受落戶和上學的權益。在實務中，往往要根據區域內相關部門的具體規定。

為進一步核實購買上述小份額房產能否落戶的相關政策，2月21日，新京報記者向北京市公安局人口基層管理總隊方面進行諮詢，相關工作人員表示，原則上不支持為此類共有份額的普通商品房業主或業主家人辦理落戶，在辦理落戶等具體業務時，還可以多向屬地派出所諮詢。

隨後，新京報記者與東老店5號樓屬地的北京市公安局門頭溝分局三家店站派出所戶籍科取得聯繫，相關工作人員回應稱，之前網絡傳言的該所對於此類小份額法拍房的落戶方式不實，一切落戶政策都以上級單位的方案為準。

問題3：

小份額法拍房影響孩子上學嗎？

那麼，購房人買下此類小份額法拍房，是否影響孩子上學權益？

針對此類問題，2月21日，新京報記者與北京市教育委員會相關科室取得聯繫，相關工作人員表示，目前沒有涉及此類份額產權房屋業主孩子上學的具體規定，建議諮詢各區教育委員會。

隨後，新京報記者就上述問題向門頭溝區教育委員會進行諮詢，相關工作人員回應表示：「按照目前的政策，只要能證實所購房屋產權證或其他法律文書、手續上顯示的業主為擬辦理入學學生的直接監護人即可。對相關產權份額並沒有具體的要求。」

問題4：

購買小份額法拍房存在哪些風險？

「按照個位數產權份額購得房屋肯定會存在更多的風險。」夏廣域律師表示，雖然按份額購買房產是受到我國法律保護的，但是建議慎重購買。因為此類購房人在與其他產權人的實際相處中，大概率會產生矛盾。僅1.18平方米的法拍房，實際很難單獨發揮其使用價值，如何確定標的房屋2%在整套房屋的具體位置又是一個新問題，如果確定不好，其他產權份額的業主也很難正常居住或者使用該房屋。

此外，不同地區對涉及房產方面的落戶和孩子上學等方面的政策會有所不同，而且也會不定期地調整政策。這說明如果單純為了落戶、孩子上學等原因購買此類按份額拍賣的房屋，後續的房屋價值更容易出現縮水。

近兩年，法拍市場交易熱度攀升，更多的機構、購房者參與其中。在接下來房產市場整體預期調整的行情下，法拍房會憑藉價格優勢進一步打開市場空間，標的物形式勢必會更加複雜多樣化。

「不要只顧著撿漏兒，越是遇到‘便宜’的法拍房，越要多加考慮和調查。」夏廣域律師提醒，如果購房人購買法拍房，最好是在專業人士的指導下進行，尤其是涉及戶口、入學等問題儘量要到當地有關部門核實。購房人還要儘量到現場對房產進行確認和瞭解，比如通過走訪居委會、物業以及附近商超、菜市場，都有可能獲取更詳細的情況，以減少購房風險。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 趙琳