購房門檻、還貸壓力雙降 深圳樓市能否再次被激活？

諮詢量增長、中介連夜通知新政消息、「首付兩成」成為直播間的提示詞……5月29日，新政利好再次助推深圳樓市。

繼上海、廣州優化樓市政策後，5月28日晚，深圳進一步釋放政策利好，落實「5·17」央行新政，首套房首付比降至兩成，首套房貸利率降至3.50%。在業內人士看來，此前「5·17」政策出台後，曾助力當週深圳樓市帶看及成交量大幅上揚，此次深圳落地新政，大大降低購房門檻和還貸壓力，預期市場信心將進一步提升，激發更多需求入市。

「每次政策利好都會推動一波成交」

5月29日，「深圳首付兩成」的提示詞在深圳貝殼找房的直播間異常明顯，成為吸引購房者進入直播間的重要內容。5月28日晚，深圳下調首付比例以及貸款利率的政策剛剛發佈，首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR（貸款市場報價利率）-10BP（基點）調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整為LPR-5BP。

這也意味著深圳的購房門檻進一下降低。下調商業住房貸款利率之後，首套房貸利率降為3.50%；二套利率降為3.9%，此次調整無疑減輕了購房者的還款負擔。

從業5年多的深圳經理人朗拿甸奴在5月28日晚就將這個消息發給有買房和換房需求的客戶。「5月29日雖然是一個工作日，但是接到的電話諮詢量明顯增多。」朗拿甸奴說，每次政策利好都會推動一波成交，這次也是一樣，尤其是對於置換的客戶來說，將會推動連環單的交易，及時把政策告訴買房者，也會加速成交。

據深業頤樾府項目一位姓張的銷售人員介紹，深圳首付下調之後，5月29日的客戶到訪量增多了。據其介紹，深圳新房的折扣比較大，會有很杜特價房推出，相比二手房，有些購房者會選擇性價比更高的新房。

此外，還有當地其他項目銷售人員稱，在深圳連續政策發佈之後，預期樓盤的優惠將取消，這或是營銷手段，也是銷售預期向好的樂觀表現。不過，也有銷售人員表示，現在完全取消折扣不現實，只能是優惠力度略小一點兒而已，畢竟現在各樓盤還處於搶客的階段，雖然市場好起來了，但還不如去年行情。

進入5月以來，深圳房地產新政不斷推出。5月6日，深圳出台政策，從分區優化住房限購，並在非戶籍人群、多子女家庭和企業購房方面進行了優化。而在5月17日，央行新政之後，深圳樓市向好的表現更為強烈，樓市周度成交就表現出上漲的趨勢。

據深圳房地產中介協會統計，樓市新政激活需求，市場活躍度顯著上升。2024年第20周（5月13日-5月19日）深圳市二手房（含自助）錄得1226套，環比下降9.9%。因錄得數據稍有滯後，深圳房地產中介協會從行業頭部機構瞭解到，在疊加5月17日國家層面政策調整背景下，頭部機構二手房週末帶看量較上一週末增長24%，成交量較上一週末增長58%。

業主賣房信心逐漸修復

周女士幾年前從深圳來北京工作，其10年前在深圳買的房子一直出租，她在去年10月份有了賣房的打算，不過看著房價在降，加上看房的人寥寥無幾，一直沒能售出。「近期發佈的新政策讓我看到了希望。」周女士坦言，之前房子沒有賣掉主要是不願意降價，如果市場好起來，就不至於降價太多出手。

據樂有家研究中心數據，深圳2021年二手房參考價實施的第一年，僅5%的二手房成交價低於參考價；到2023年，低於參考價成交的佔比大幅增長至50.3%，約3年時間低於參考價成交的房源佔比翻了10倍；目前，低於參考價成交的佔比升至83%。

從深圳二手房市場來看，成交量回升不乏是以價換量的結果。值得關注的是，在降首付及房貸利率的新政出台後，業主的賣房信心逐漸修復，還有的業主心態上也發生了變化，不願意降價賣房，甚至上調了預期售價。

對此，深圳經理人小劉表示，的確有業主因為政策利好，不願意按之前的價格賣房，導致交易失敗。「對於置換的業主還好，畢竟賣得便宜，買得也便宜。而對於一些變現的業主，勸說降價賣房就不容易了，但是不降又賣不出去。」

具體來看，此次深圳降低首付以及商貸利率能給購房者帶來多大的實惠？據樂有家研究中心測算，以500萬元總價的房源為例，新政後如果首付兩成，首付可降低50萬元，月供會增加1553.5元，少支付的首付可用於償還月供及裝修；如果首付維持三成，月供可節省691.73元，還款總額減少了24.9萬元，直接減少購房總支出。

樂有家研究中心認為，此前「5·17」政策出台後，曾助力當週深圳樓市帶看及成交量大幅上揚。此次深圳落地新政，大大降低購房門檻和還貸壓力，滿足更多住房需求，預期市場信心將進一步提升，激發更多需求入市，6月份的樓市值得期待。

從深圳經理人反饋來看，相比降首付和利率，分區優化住房限購政策對市場的影響更大，由於更多人具備了購房資格，可以促進交易。此外，2021年以來，深圳房價連續下調，很多區域房價水平回到2018年，這也給部分住房需求有了釋放的機會。對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，因為深圳外地人比較多，此次針對外圍區域庫存擠壓、去化壓力大的現實情況，調整外地人限購政策，將其購房資格從社保3年收縮至1年，這能夠釋放一部分此前被限制的需求。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，深圳最低首付比例也為20%，和上海一致，這說明一線城市正全面進入降首付、降利率的重要階段，對後續構建全方位寬鬆的房貸政策環境具有積極的作用。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 趙琳