新政滿月｜廣州：樓市政策力度超預期，利好激發需求入場

5月17日，央行、金融監管總局發佈3條重磅政策，其中涉及降首付、降利率等。5月28日，廣州相關政策落地，在一線城市中，無論是限購政策，還是信貸政策等，廣州均是最為寬鬆的城市，政策力度甚至超過此前市場預期。

在廣州進一步降低購房者置業門檻的利好之下，也帶動了購房需求的釋放。在業內人士看來，由於目前購房預期已有所改善，未來新政利好也將持續發酵。

廣州新政力度超出市場預期

在「5·17」新政出台後，廣州於5月28日發佈了樓市新政，其力度超過市場預期，主要包括優化土地和住房供應、調整優化住房限購政策、優化差別化住房信貸政策、降低公積金貸款繳存年限要求並支持公積金支付首付款、優化限售政策、支持「以舊換新」等六條政策措施。

其中，執行差別化信貸政策，取消首套房、二套房商業貸款利率下限。對於首套、二套住房首付比例下調至不低於15%、25%，相比政策出台前的30%、40%，均下調了15個百分點。

此外，非戶籍家庭在限購區購房門檻進一步下降，購買120平方米以下住房社保/個稅年限降至6個月，進一步縮短年限要求。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，廣州此次新政，有幾個方面超出市場預期，比如，三套房可以貸款，這直接超出過去差別化住房信貸政策對於「三套以上不能貸款」的限制；非本市戶籍家庭在限購區買房社保年限縮短至6個月，這也是一線城市中最低的。

廣州「5·28」新政後，市場反應確實很積極。據合富研究院監測，「5·28」新政落地，連續政策利好刺激下全市成交（基於認購數據）階梯式上漲。5月27日至6月2日，來訪、成交環比數別上升21%、37%。各區域成交熱度均有改善，中心區域成交環比上升50%，多個熱盤如天河區越秀·觀樾，海珠區保利燕語堂悅、琶洲南TOD，荔灣區保利和頌等單周成交超20套。近郊、遠郊成交環比數別上升34%及29%。此外，6月3日至10日，廣州樓市熱度持續活躍，來訪量比前一週上漲45%，成交量（基於認購規模統計）環比上升22%；近郊黃埔、番禺來訪人氣環比均有不同程度上升，成交量比前一週上漲27%。

二手房議價空間仍處高位

距廣州「5·28」新政落地已過了半個多月。對此，中指研究院華南分院研究主管陳雪強認為，新政之前，廣州整體市場成交較為平淡，購房者觀望情緒較濃厚，新政落地之後，從現場購房氛圍來看，無論是到訪量還是成交去化均有一定的回升，市場熱度短期內明顯提升。

「在買賣雙方博弈更激烈的二手房市場，可以看出市中心熱度飆升速度比近郊、遠郊等外圍區域更快。其中，天河、海珠升幅在2-3成，越秀、荔灣升幅在一成多。近郊網簽量大的番禺，升幅僅5%，遠郊網簽量較大的增城，錄得6%的跌幅。」合富研究院分析人士稱，5月廣州二手住宅網簽量環比下滑14%，但隨著政策的出台，市場活躍度在月末有所提升，新政後一週（5月27日-6月2日）的成交量接近3月份的年內高點。不過，目前二手房市場整體議價空間仍處高位。

雖然廣州新政出台產生積極效果，買家入市步伐加快，但是買家對價格仍然十分敏感，價格到位的項目更能吸引市場關注。

整體來看，陳雪強認為，當前廣州各方面的購房政策已較為寬鬆，無論是限購政策，還是信貸政策等均是一線城市中最為寬鬆的。本次政策的出台也在一定程度上帶動購房需求的釋放，同時有利於提振居民購房意願及市場預期，增強市場信心。由於目前市場購房預期已有所改善，未來新政利好也將持續發酵。不過，當前廣州市場分化顯著，以剛需市場為主的外圍區域調整較深，中心區域成交佔比提升明顯，部分改善型樓盤保持較好的銷售熱度。

2024年6月18日新京報貝殼財經週刊《5·17新政滿月 九城樓市觀察》。

新京報記者 袁秀麗