新政滿月｜北京：尚未調整首付及利率，二手房「以價換量」明顯

自5月17日央行、金融監管總局發佈下調首付比例、取消貸款利率下限等信貸政策後，多個省市跟進落實。一線城市中，上海率先官宣降首付、降利率、限購鬆綁，廣州、深圳也相繼跟進。相比之下，北京相關政策仍未落地。

不過，自去年以來，北京多項房地產政策優化調整，尤其是4月30日，北京執行了13年的限購政策迎來鬆綁。在多重政策利好影響下，目前北京房地產市場行情如何？購房者預期如何變化？

「5·17」新政出台後，北京相關政策仍未落地

自「5·17」央行新政發佈以來，降首付、降利率、鬆綁限購成為大勢所趨，大部分城市首付比都降至15%水平，少數熱點城市或與上海、深圳保持一致，為20%。不過，4個一線城市中僅北京尚未調整首付比及利率。

作為全國房地產市場調控政策力度最高的城市，北京從2017年開始的調控加碼政策抑制了市場非理性上漲。隨著房地產市場供求關係發生重大變化，支持剛性、改善性住房需求成為政策調整的方向。

事實上，從2023年三季度開始，北京樓市鬆綁「小步快走」，已經累計發佈了8次政策。比如，2023年9月1日，北京執行「認房不認貸」；同年12月14日，降首付、降利率、優化普宅標準、延長貸款年限；2024年4月8日，北京公積金貸款額度最高可上浮40萬元；4月22日，北京放鬆離婚信貸政策。

4月30日，北京執行了13年的限購政策終於迎來鬆綁。在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。這是自2011年北京市實施限購政策以來，首次在較大範圍內對限購政策進行優化。

中指研究市場研究總監陳文靜表示，自4月30日北京限購政策優化以來，5月北京新建商品住宅成交3222套，新房成交套數環比4月有小幅下降。新房雖有部分項目到訪量出現增加，但網簽數據並無明顯改善，購房者觀望情緒仍較重，5月份新房成交量在一線城市中降幅最大。

以價換量下二手房成交量保持高位

值得關注的是，北京地區二手房市場成交量出現放大跡象。北京住建委官網統計數據顯示，5月份全市二手房網簽13383套，環比上漲0.2%，和去年5月相比上漲3.1%，市場成交熱度有所提升。而進入6月，市場交易有進一步回暖的趨勢。北京二手房掛牌總量呈現下降趨勢，二手房去化壓力減弱，供需矛盾有所緩解，在一定程度上增強了購房者信心。

在中原地產首席分析師張大偉看來，從「5·17」新政開始，北京二手房市場好像又「滿血複活」了，延續了四週休息日2000套左右的成交量。市場焦點肯定是「老破小」，其也是之前兩年價格跌得最多的一類房源。

陳文靜也認為，在「5·17」新政後，市場預期出現明顯回升，部分購房者入市節奏加快，在「以價換量」帶動下，5月份二手房成交量保持高位，同比小幅增長。但是，由於購房者普遍預期北京跟進「5·17」新政，這導致部分客戶再次觀望，等待降利率落地以減輕還貸壓力。

值得注意的是，北京二手房市場「以價換量」的趨勢明顯。從價格表現來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，5月份，北京二手房價格同比下跌5.67%。同時，北京二手房價格環比連續下跌13個月，且環比跌幅較大，短期內二手房價格調整壓力仍在。

未來是否優化政策？

那麼，未來北京房地產政策還會不斷優化嗎？張大偉表示，高性價比的二手房房源已經去化，如果沒有政策變化，後續市場可能再次進入博弈中。

陳文靜認為，當前，全國房地產市場調整壓力仍在，仍需要核心城市市場回暖帶動，提振市場信心，穩定市場預期，因此北京有必要加快跟進落實「5·17」新政，降低首付比例、降低房貸利率，若能參考上海落實首套首付比例20%、房貸利率最低3.5%等政策，將能夠極大地提振市場信心，促進市場交易回升。

已經看房近半年的張小姐，在5月17日新政後就格外關心北京是否調整首付和利率。「尤其是利率，直接降低每個月的月供負擔。我們就邊看邊等吧。」

除信貸政策之外，陳文靜表示，北京需求端政策仍有多個可優化方向，如：降低非京籍社保/個稅年限要求，如5年社保/個稅改為3年，郊區社保/個稅年限進一步降低；針對特定人群放寬限購政策，如針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額；進一步提高公積金貸款額度。