貝殼財經會客廳｜新政滿月效果如何？房企人士、學者專家這樣說
「5·17」新政滿月，效果到底如何？6月18日，新京報貝殼財經會客廳舉行第一期房地產沙龍活動，以「新政滿月、樓市觀察」為主題，邀請到了北京天恒正同資產管理有限公司董事長周興、國貿地產北京公司總經理孫誌勇、華潤置地北京公司副總經理馬雋等多位房地產從業者以及社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華、合碩機構首席分析師郭毅等專家齊聚一堂，圍繞「5·17」新政滿月之下的政策效果、交易堵點以及市場預測與政策賽前分析等話題，進行觀點的碰撞與交流，共話行業發展。
6月18日，新京報貝殼財經會客廳舉行第一期房地產沙龍活動。
二手房表現好於新房
一個月前的5月17日，央行出台了史詩級別的政策組合拳，包括降首付、取消商業貸款利率下限、下調公積金利率。如今，新政已經滿月，樓市的真實效果如何？購房者預期發生了怎樣的變化？政策效力持續性怎樣？
在馬雋看來，「5·17」新政結合各樓盤的促銷動作，撬動了一部分的市場與存量客戶置業。
郭毅表示，「5·17」新政對於北京二手房市場的拉升週期較長，新政出台後恰逢週末，日均成交量在1000套左右，這個狀態大概持續了兩週時間，端午假期成交量出現了小幅下行，上週末又稍微有一點反彈。「相比之下，新房市場效果沒有那麼明顯。新政出台之後的兩週還可以，拉升力度挺大的，但是上週基本回歸到正常的水平。」
從全國來看，馬雋說，在一些政策相對寬鬆、經濟活力較好的城市，政策促進來訪量、成交量提升效果較好。
郭毅認為，以北京為代表的京滬深還是有購房需求的，市場的基礎條件比較好。
鄒琳華表示，從監測的二手房數據來看，房價下行的態勢還沒有發生轉變。二手房成交量有所上升，四個一線城市里，成交上升比較明顯的是上海。由於房地產波動和系統性風險相關聯，房地產調控不能糾結於幾個具體的指標，也不能僅依賴於幾個房地產政策，而要採取系統性方法手段。
一二手房置換存在堵點
「5·17」新政後，市場有積極的變化，也存在著堵點與難點。
從購房者角度來分析，郭毅認為，目前，對於購買新房的家庭，在換房中會遇到價格下調的問題。同時，剛需家庭對於利率的下調，對於購房成本的降低還是很敏感的，期待利率的下調。對於財富人群來說，更多的是通過政策是否會落地來判斷未來北京市場是怎樣的走向，如果北京在政策層面還是保持著嚴格的態度，這部分人群在資金鋪排上可能就會更加謹慎。
對於置換過程中產生的堵點，多位嘉賓也都有提及。現場，一位房企負責人表示，北京二手房近期本來已經有築底企穩的跡象，但現在又出現了一些變化。如果二手房穩住，對新房大概有2-3個月的週期影響。「我們做過相關研究，客戶如果想換房，一般是把自己的房子賣了再加兩三百萬元置換一套新房。現在的情況是，置換的鏈條轉不起來。」
現場，另一位房企負責人也表示，現在的二手房鏈條確實轉不動。「大部分客戶購買改善、高改項目都是基於二手房交易能夠轉起來。我們有一個項目上個月認購還是挺好的，但是後面就在‘轉動’方面出現了問題，不少客戶都擔心二手房賣不掉。所以核心問題在於，二手房交易鏈條斷掉了。」
北京利率下調的「靴子」何時落地？
目前，四個一線城市僅北京沒有落地「5·17」政策中的降首付、降商業貸款利率，此外，北京、上海、深圳等城市還保持著不同程度的限購政策。未來，房地產政策將會如何調整？
孫誌勇表示，北京政策出台希望能重點考慮下調利率。目前，北京房貸利率依舊較高，比如二套房利率達4.5%，對改善客戶有一定影響，利率的調整相比首付下降更重要。其次，外圍區縣的庫存量較大，建議實施分區解除限購；此外，在一二手房轉化上，出台契稅優惠等政策，更加助推賣舊買新，激活市場。
郭毅說，政策出台的節奏和力度應該進一步加快、加大，讓一線城市帶動二線城市，形成標杆城市、標杆效應，才能真正拉動更多城市，讓市場回暖。
從宏觀角度，周興分析稱，房地產是週期行業，這種大規模的新舊動能轉換不是一朝一夕的事，需要一個很長的過程。房地產依然是一個非常好的賽道，大浪淘沙中，一定會有一批優秀的企業和從業人員活下來、活得很好。
下半年樓市怎麼走？
上半年即將結束，下半年樓市走勢如何？
一位房企負責人認為，7、8月份是天氣最熱的時候，也是銷售的淡季，銷售數據提供不了正面的支撐。如果這兩個月沒有更大的政策落地，或者相對比較明確的內容提升市場信心，銷售淡季趨勢難以改變。
孫誌勇進一步表示，從市場端來看，壓力確實有，不過，「房地產終歸會回來，對於行業來說，需要堅持。」
在郭毅看來，不同城市、不同板塊、不同產品類型之間，市場觸底的時間可能也各有不同。從全國來看，京滬應該有機會率先觸底反彈。因為「5·17」之後，京滬二手房確實有比較明顯的提升，有比較好的需求基礎，而廣深二手房掛牌房源量不斷刷新紀錄。對於北京來說，如果政策力度更大，可能市場回暖的速度會快一點。
鄒琳華認為，目前，各大城市該出的政策已經出了，僅剩北京、上海幾個城市還沒有完全解除限購，下半年的房地產形勢應該相對明確了，「防範房地產風險仍是下半年重點工作。」
「我對於長期市場還是有信心的，短期來看，下半年可能不太樂觀。」周興如是說。
新京報記者 段文平 攝影 王貴彬
編輯 楊娟娟 校對 楊利
