北京樓市新政靴子落地！降首付、利率將帶動哪些需求釋放？

在上海、廣州、深圳陸續跟進「5·17」新政後，北京樓市的「靴子」終於落地。6月26日，北京優化住房商貸首付比例和利率，首套房最低首付比例從30%降至20%；5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%；公積金貸款最低首付比例降至20%；多孩家庭購買第二套房按首套認定……

在業內人士看來，每一輪政策都會帶動需求釋放，北京此舉進一步降低購房門檻，尤其是對於年青人、新市民的購買有較大的促進作用。這將增強購房者的市場信心，對於後續市場行情提振具有積極作用。

百萬房貸30年節省利息約11萬元

6月26日，北京發佈《關於優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》提出，購買首套住房，最低首付款比例調整為不低於20%，貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調整後5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

在購買二套住房方面，位於五環內的，最低首付款比例調整不低於35%，貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減5個基點，調整後5年期以上房貸利率下限目前為3.9%；位於五環以外的，最低首付款比例調整為不低於30%，貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點，調整後五年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

值得關注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在於是否為城六區，本次調整為五環內外。在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，這與4月30日限購政策調整區域範圍一致，更有利於政策落實和執行。

據悉，自「5·17」央行新政發佈以來，降首付、降利率、鬆綁限購成為大勢所趨，大部分城市首付比都降至15%水平，少數熱點城市首付比降至20%。

而北京是落實相關政策較晚的城市，對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，主要原因在於北京城市地位的特殊性，即在房地產調控上的城市能級較高。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，降低首付成為北京當前樓市政策中的重要工具，也在很大程度上進一步降低購房門檻。目前，北京、上海和深圳是全國僅有的首套房最低首付為20%的城市。按照500萬總價新房來說，過去首付款需要150萬，而現在直接變為100萬，即直接減少了50萬，減負效應有助提振購房需求。

嚴躍進表示，北京調整後首套房的房貸利率為3.5%，此前北京城六區首套房貸利率為3.95%。按照100萬貸款本金、30年等額本息進行計算，原來房貸總利息支出為72.9萬，現在總利息支出為61.7萬。如此計算，此次房貸利率新政為購房成本減少了約11.3萬元。

另據陳文靜計算，對於一套五環內城六區住宅而言，按照貸款500萬、還款期限為25年計算，二套利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬元，每月還款減少1817元。

鼓勵「以舊換新」,支持多孩家庭購房

此次北京新政明確支持多子女家庭改善性住房需求，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。

另外，北京新政還對公積金首付比進行了調整。對於申請住房公積金個人住房貸款，購買首套商品住房的繳存職工家庭，最低首付款比例調整為不低於20%；購買二套商品住房的繳存職工家庭，所購住房位於五環以內的，最低首付款比例不低於35%，所購住房位於五環以外的，最低首付款比例不低於30%。

北京還提出，對於申請住房公積金個人住房貸款，購買二星級及以上綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。比如，對於申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建築的借款人，可貸款額上浮40萬元。此外，同時滿足多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

值得關注的是，北京首次明確提出支持購房家庭「以舊換新」。《通知》稱，近期將指導行業協會搭建開發企業、經紀機構、購房家庭三方對接平台，鼓勵開發企業、經紀機構提供優質服務，實施優惠措施。即對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售後，相關訂金轉為購買新房的首付款。如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。

「以舊換新」成為目前各地樓市促進置換需求的一把利器。據中指研究院監測，截至6月23日，全國已有超85城表態支持住房「以舊換新」。隨著更多城市參與「以舊換新」，新房、二手房市場聯動或更加順暢，更有利於推動已建成的存量商品房去庫存。

李宇嘉認為，從北京官方鼓勵「以舊換新」活動來看，北京的做法也是多數城市推進「以舊換新」的基本做法，即搭建平台。在業內人士看來，由於「以舊換新」交易鏈條長，涉及的主體多，搭建平台是較好的方式；但仍需在兩個方面繼續推進，一是鏈條上的行業協會降低會員相關成本，讓購房者、賣房者確確實實感受到「以舊換新」帶來的實惠，二是推進「帶押過戶」。

陳文靜認為，北京屬於「中介優先賣」模式，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持「以舊換新」有望產生一定積極效果，促進一二手鏈條更為暢通。

業內：每一輪政策都會帶動需求釋放

作為全國房地產市場調控政策力度最高的城市，北京從2017年開始的調控加碼政策抑制了市場非理性上漲。隨著房地產市場供求關係發生重大變化，支持剛性、改善性住房需求成為政策調整的方向。

事實上，從2023年三季度開始，北京樓市鬆綁「小步快走」，此前已累計發佈了8次政策。比如，2023年9月1日，北京執行「認房不認貸」；同年12月14日，降首付、降利率、優化普宅標準、延長貸款年限；2024年4月8日，北京公積金貸款額度最高可上浮40萬元；4月22日，北京放鬆離婚信貸政策。

4月30日，北京執行了13年的限購政策終於迎來鬆綁。在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。這是自2011年北京市實施限購政策以來，首次在較大範圍內對限購政策進行優化。

陳文靜表示，「5·17」新政落地後，北京購房情緒亦出現回升，二手房成交量保持一定規模，但新房市場表現仍偏弱，市場持續調整。北京新政策落地預計將明顯緩和購房者觀望情緒，促進購房需求入市，另外，北京本次優化政策也進一步釋放了積極信號，有助於整體市場預期修復。短期來看，北京房地產市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。

「北京此次發佈政策，意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放鬆，為下半年購房環境寬鬆創造了非常好的環境，也有助於進一步增加購房者的市場信心，對於後續市場行情提振具有積極的作用。」嚴躍進表示。

李宇嘉認為，每一輪政策都會帶動需求釋放，這主要是被政策抑制的需求及預期提振帶來的需求。此次北京新政對於年青人、新市民購房有較大促進作用。特別是降首付具有降低門檻的效應，推動很多年青人特別是積累的剛需進入市場。而公積金貸款額度提升，對於很多工薪階層也有比較強的帶動效應。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗