青島208米「第一高樓」爛尾調查：違規拿地辦證後的隱秘交易

來源：華夏時報

華夏時報記者 帥可聰 青島報導

高高的綠色圍擋圍成了一個圈，外部已看不到任何項目信息，從門縫間向內望去，雜亂的土地中央僅有一個蓄有積水的大坑。在美麗的青島西海岸，猶如一塊巨大的城市傷疤。

這是位於青島西海岸新區城市陽台旅遊景區內，原計劃總投資超37億元的青島藍灣中心項目所在地。按照最初的規劃，本應在2024年6月竣工，並建成高達208米的青島西海岸第一高樓。但如今，已成為當地遺留多年的爛尾項目。

《華夏時報》記者調查獲悉，藍灣中心項目建設單位為青島富麗灣置業有限公司（下稱「富麗灣公司」），項目爛尾主要是因為曾有違規拿地辦證等事項，目前已被列入圍填海歷史遺留問題清單。富麗灣公司先前為民營房企，2018年由國資青島海洋投資集團（下稱「青島海投集團」）收購全部股權納入麾下，投資成本高達11.28億元。

值得注意的是，違規拿地辦證事項發生在國資收購之前。目前，因被質疑涉嫌導致國有資產巨額流失，這筆交易已被有關方面舉報至當地國資管理部門。6月24日，就有關涉嫌國有資產流失問題，《華夏時報》記者聯繫到當地國資管理部門，工作人員記錄了記者的問題後，表示將向領導彙報。截至發稿，未能收到回覆。

「第一高樓」爛尾

公開資料顯示，藍灣中心項目位於青島西海岸新區城市陽台旅遊景區內，西側瀕臨濱海大道，南側為西海岸路，佔地面積31693平方米（共47.5畝），總建築面積約為306988平方米，其中地上面積約為210502平方米，地下面積約為96486平方米。

按照原規劃，項目整體為瞰海公寓、住宅、酒店、辦公於一體化的超高層城市商業綜合體，建成後將作為承接青島西海岸新區總部經濟聚集的重要載體，打造區域性城市新地標。其中包括1棟塔樓為5A級寫字樓，建築高度208.3米；3棟高檔住宅樓，建築高度分別為126.85米、97.75米、126.85米。

據青島市公共資源交易電子服務系統及公開信息，藍灣中心項目建設單位為青島海投集團旗下富麗灣公司，計劃總投資金額達37.67億元。青島海投集團是西海岸新區區屬國有企業，成立於2003年8月，總資產規模220億元，承擔著新區雙招雙引和國有資本運作任務。

2020年6月16日，中建八局第四建設有限公司（下稱「中建八局四公司」）、中啟膠建集團有限公司、青島北洋建築設計有限公司組成的聯合體中標藍灣中心項目（工程總承包），中標價格約為19.68億元，中標工期為1460個日曆天（4年）。

2020年12月，承建單位中建八局四公司曾公開發佈消息稱，藍灣中心項目目前處於基坑支護階段，項目竣工日期預計為2024年6月。

然而，如今4年工期已到，藍灣中心項目事實上早已爛尾。

2024年6月中旬，《華夏時報》記者實地探訪發現，藍灣中心項目地塊已被綠色圍欄全部圍擋，外圍沒有項目信息標識，工地大門上本應存在的項目名稱疑被撕去。從門縫向內望去，能夠看到土地中央僅有一個蓄有積水的大坑，以及帶有中建八局四公司標識的幾棟臨時施工用房。

附近一家餐飲店的店主告訴記者，其在此經營近十年，該項目曾經短暫動工，但是後來不知是何原因爛尾，築起圍擋已經有兩三年時間了。

違規拿地辦證

由國資建設的地產項目為何也會爛尾？這個問題一度引發青島當地市民的關切。

《華夏時報》記者注意到，2023年11月前後，在由青島西海岸新區管委辦公室和西海岸新區廣播電視台聯合主辦的《行風熱線》欄目中，曾有市民問詢：西岸那魯灣酒店左側有個爛尾多年的大坑，說是海投集團的，想問問為什麼爛尾了，後續有什麼規劃？

青島海投集團當時回覆稱，藍灣中心項目目前存在兩大問題。其一，列入圍填海歷史遺留問題清單。因藍灣中心項目部分地塊未於2005年辦理海域使用權（海域證），且未在辦理土地證前辦理海域使用權轉土地使用權手續，並於2012年直接頒發土地權屬證書，存在前置手續不合規問題，導致藍灣中心項目地塊在自然資源部圖斑系統內依然認定為海域，藍灣中心項目已被國家自然資源部認定為圍填海項目，列入圍填海歷史遺留問題清單。

其二，項目無法繼續辦理手續問題。因項目前置手續不合規和被列入圍填海項目清單，且藍灣中心項目為房地產開發項目，2021年11月2日自然資源部辦公廳下發的《自然資源部辦公廳關於已批準但尚未完成圍填海項目處置有關事宜的函》（自然資辦函[2021]1958號）中，明確藍灣中心項目屬於第二類情形「房地產和低水平重覆建設旅遊休閑娛樂項目」，被列入不得繼續填海清單。

此外，2021年12月21日自然資源部辦公廳再次下發《自然資源部辦公廳關於進一步明確新修測海岸線與原有海岸線之間區域管控要求的函》（自然資辦函[2021]2401號），明確對「已批未填」區域，要嚴格執行國發24號文和《自然資源部辦公廳關於已批準但尚未完成圍填海項目處置有關事宜的函》要求，導致藍灣中心項目無法繼續辦理各類手續且不得進行開發建設活動。

青島海投集團當時還表示，下一步，為盤活新區核心地段的閑置土地，切實解決歷史遺留問題。同時為更好服務新區經濟建設，降低國企負債率，實現國有資產的保值增值。將配合區海洋發展局、自然資源局對接國家和省市相關職能部門，根據國家政策的調整補辦海域使用證，並補辦理海域使用權轉土地使用權手續，爭取項目早日復工。

閑置8年高價轉售

記者調查獲悉，藍灣中心項目建設單位富麗灣公司早前為一家民營房企。天眼查信息顯示，早在2010年上半年，富麗灣公司通過掛牌出讓的方式，以2610萬元拿下藍灣中心項目相關地塊，面積為12387平方米。然而，此後8年未實際建設。

2018年，青島海投集團通過子公司青島山高置業有限公司（下稱「山高置業」）收購了富麗灣公司全部股權，富麗灣公司由此有了國資背景。而前述違規拿地、辦證事項，發生在收購之前。

這起收購交易價值不菲。據青島海投集團公司債券相關信息披露文件，2018年上半年，該公司以現金收購富麗灣公司100%股權，投資成本高達11.28億元。而彼時，富麗灣公司並無實際經營業務，營業收入為0，所有者權益約為5.29億元（如下圖所示）。

蹊蹺的是，從公開購地信息來看，富力灣公司僅在2010年購買了藍灣中心項目一塊土地，面積為12387平方米。但據中證鵬元資信評估公司對青島海投集團作出的一份信用評級報告顯示，通過子公司山高置業收購富麗灣公司股權，青島海投集團獲得藍灣中心A座、B座兩塊土地，面積分別為18221.1平方米、13472.3平方米，共計31693.4平方米。這兩塊地的面積與前述公開購地信息無法對應，且證號顯示均在2012年辦理，即曾出現違規辦證的2012年。

相關信用評級報告還披露，藍灣中心A座、B座兩塊土地的土地出讓金總金額約為4.71億元。

河南澤槿律師事務所主任付建在接受《華夏時報》記者採訪時介紹，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合約約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合約約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

不過，付建也指出，上述有關法律亦規定，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

在有關土地手續存在違規的情況下，青島海投集團為何貿然收購富麗灣公司？投資11.28億元購買富麗灣公司股權，對價是否合理？收購後卻無法進行開發，其間是否存在導致國有資產流失的問題？據悉，就有關質疑，已有關切人士向青島國資部門等方面舉報反映。

知名法律人士藺文財在給當地稅務部門的舉報信中指出，在項目未曾動工、也未有任何增值的情況下，民企老闆控制的富麗灣公司完成了高溢價轉讓，根據國家稅務總局有關規定，受益人應依法繳納個人所得稅，而土地增值轉讓，也應繳納土地增值稅、企業所得稅，稅務部門應予嚴查。

就有關涉嫌國有資產流失等問題，6月24日，《華夏時報》記者聯繫到藍灣中心項目所在地國資部門，工作人員表示，將就有關問題向領導彙報。青島海投集團辦公室工作人員向記者表示，將進行核實，核實後將進行回覆。截至發稿，記者未收到有關回覆。

此外，本報記者24日通過電話、短信的方式聯繫富麗灣公司原股東蔣國建尋求置評，其表示：「不用採訪，你找國資部門瞭解情況就行了。」