北京購房新政落地，一線城市有望提振
來源：財經
伴隨北京購房新政落地，四個一線城市優化房地產政策總體上調整到位
文｜《財經》記者 張穎馨 嚴沁雯
編輯｜胡蓉萍 張威
備受市場關注的北京購房新政正加速落地。
6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心聯合印發《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱《通知》），就北京新發放商業性個人住房貸款最低首付款比例及利率下限等方面進行優化調整。
具體來看，北京地區購買首套住房最低首付款比例調整為不低於20%，貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（註：1個基點即0.01%），調整後五年期以上房貸利率下限目前為3.5%。
同時，針對購買二套住房，位於五環以內的，最低首付款比例調整為不低於35%，貸款利率下限調整為不低於相應期限LPR減5個基點，調整後五年期以上房貸利率下限目前為3.9%。
位於五環以外的，最低首付款比例調整為不低於30%，貸款利率下限調整為不低於相應期限LPR減25個基點，調整後五年期以上房貸利率下限目前為3.7%。
此外，對於二孩及以上的多子女家庭，購買二套住房的將認定為首套房貸。據悉，《通知》自2024年6月27日起施行。
有業內人士指出，整體而言，從中央到地方，從北京到上海各地的政策力度非常大。可以看到，國家層面針對房地產全面推動政策寬鬆，國家推動房地產行業和經濟復甦的決心之大已超出預期。伴隨北京購房新政落地，四個一線城市優化房地產政策總體上調整到位。
首套房首付降至20%，利率最低3.5%
「力度不小，已經約了地產中介打算近期看房，有合適的會直接購入。」在北京已工作十餘年的王雨（化名）告訴《財經》，上述新政剛發佈，她第一時間聯繫了地產中介，希望依託這一撥政策紅利，在北京擁有一套屬於自己的住房。
依據上述新政「首套住房最低首付款比例調整為不低於20%」，也就是說，就500萬元總價的新房來看，過去首付款需要150萬元，而現在首付款直接降至100萬元。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次北京降低首付比例，具有非常好的導向，減負效應有助於進一步提振購房需求。「此前北京首套房政策方面，即對於城六區和非城六區都落實了三成首付的政策，此次繼續降低，也說明降低首付成為北京當前樓市政策中的重要工具。這對於降低購房成本有非常明顯的作用。」
在房貸利率調整方面，根據此前北京首套房的房貸定價公式，城六區為LPR+10基點，而非城六區為LPR+0基點。以城六區為例進行減負效應分析：最新的LPR數據即3.95%，此前利率為4.05%，而現在房貸利率最低可至3.5%。
按照100萬元貸款本金、30年等額本息進行計算，購房者原來房貸總利息支出為72.9萬元。按照此次新政計算，則利息總支出為61.7萬元。也就是說，此次房貸利率新政為購房者減少近11.3萬元的購房成本。
值得注意的是，新調整的首付比例不僅適用於商業貸款，亦適用於公積金貸款。根據《通知》，對於申請住房公積金個人住房貸款，購買首套商品住房的繳存職工家庭，最低首付款比例調整為不低於20%；購買二套商品住房的繳存職工家庭，所購住房位於五環以內的，最低首付款比例不低於35%；所購住房位於五環以外的，最低首付款比例不低於30%。
與此同時，《通知》提出對於申請住房公積金個人住房貸款，購買二星級及以上綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持：
1.對於申請公積金個人住房貸款購買二星級、三星級綠色建築的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元。
2.對於申請公積金個人住房貸款購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建築的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元。
3.對於申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建築的借款人，可貸款額度上浮40萬元。此外，對最高額度進行了限定，同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。
值得注意的是，《通知》亦提出支持多子女家庭改善性住房需求、開展住房「以舊換新」活動等。就前者來看，對北京戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房；針對後者，《通知》表示，對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售後，相關訂金轉為購買新房的首付款；如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。
一線城市均落地，有望提振樓市行情
「北京落地517政策，基本符合預期，整體看，作為全國樓市調控的標杆，北京過去幾年房地產市場一直平穩，在市場供需結構變化的情況下，順應市場，針對前期較嚴的政策微調，有利於市場穩定。」對於此次北京購房新政落地，中原地產首席分析師張大偉如是表示。
此前的5月17日，中國人民銀行等金融監管部門發佈三項舉措，優化住房金融政策：一是取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；二是下調公積金貸款利率；三是下調首套、二套房貸首付比例。
緊隨517政策出台，自5月20日武漢率先執行，到5月21日合肥、長沙跟進，再到5月22日西安、濟南、鄭州、長沙、昆明、南昌、福州等多城銀行確認實施，執行「首套房首付比例降至15%」新政的城市越來越多。
伴隨上海、廣州、深圳等一線城市先後出台優化調整房地產政策，市場對北京政策的落地頗為期待。
「此次北京發佈政策，意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放鬆，從市場反饋來看是積極的。」多名房地產行業分析師表示。
嚴躍進進一步指出，四個一線城市政策總體上都積極調整到位。為下半年購房環境寬鬆創造了非常好的環境，也有助於進一步增加購房者的市場信心，對於後續市場行情提振具有積極的作用。
他同時表示，國常會明確要做好去庫存工具的儲備，各地在實際運行中，要利用好此類利好政策，同時積極結合各地實際，在去庫存方面持續發力，為下半年樓市行情提振創造更好的條件。
「此次北京新政，對於年青人、新市民等群體購房有較大的促進作用。特別是降首付具有極大的降低門檻效應，很多年青人特別是積累的剛需能夠進入市場；同時，公積金額度的提升，對很多工薪階層帶動效應較強。北京機關國企事業單位比較多，公積金新政帶動的需求比較明顯。」廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉表示。
對於未來市場預期，張大偉表示，北京實際6月二手房成交量已經接近3月小陽春，但新房調整明顯，此次新政後，二手房成交量在7月有望穩定在1.5萬套左右的成交量，新建商品房也會有所企穩。
中原地產研究院統計數據顯示：截至6月25日，北京二手房住宅網簽11071套，相比5月同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月的1.4萬套。同時，二手房掛牌房源也相比4月底最高峰下調超過1萬套。
