從160萬元降到39萬元！天津武清一項目價格大跌背後

來源：中國房地產報

中房報記者 李葉 天津、北京報導

「我買的這套房，同戶型現在的二手房價基本只有當時的三分之一，更有甚者降價到了最高點時價格的四分之一在出售。」

「降價了現在也很難賣，只能先便宜租出去。早已過了投資環京項目的時候了，自住倒是很適合，基本降到底了。」

近日，一篇名為《我們小區房價跌到39萬元，歡迎大家來天津武清和我做鄰居》的文章在網絡流傳，閱讀量已超過10萬。文章提及天津首創新北京半島項目有83平方米的二居室在高峰時售價超過160萬元/套，而如今同戶型已經出現了不到39萬元/套的成交價。因房價的大幅下降，首創新北京半島項目在小紅書、抖音等社交APP上被熱議。

6月22日，中國房地產報記者走訪位於天津市武清區的首創新北京半島項目時，從多位業主、中介、物業服務人員、首創工作人員口中證實了上述情況。

「2016年~2017年初，是這個項目最火的時候，有高層房源曾達2萬元/平方米的售價。一套83平方米的房子，價格正好是160萬元左右。現在這邊在售新房價格都降到7000元/平方米了，同類二手房源價格也就到了40萬元/套~50萬元/套。」一名當地中介人士向記者表示，有非常著急出售的降價到39萬元/套也很正常。

記者注意到，2016年~2017年，是環京樓市最為「狂熱」的時期，與眾多環京項目一樣，首創新北京半島曾因北京樓市的外溢效應迎來 「高光時刻」，大量客戶湧入。不過，與當時燕郊地區動輒3萬~4萬元/平方米的地產項目相比，該項目的價格漲幅顯得還算「低調」。隨著政策、疫情等因素影響，這類項目在此後都陷入了漫長的沉寂。

近8年過去，「投資者」早已逃離環京樓市，留下來的「剛需人群」則有著不同的煩惱與期盼。

房價「膝蓋斬」

駕車從京津高速高村收費站駛出不遠，首創新北京半島幾個大字就出現在了記者眼前。

該項目是首創置業股份有限公司（以下簡稱「首創置業」）在天津體量最大的一個項目，規劃建築面積200萬平方米，分為多個組團先後進行開發，每一組團主打一種風格，並命名為不同的小區，包括：雪萊小鎮、門羅卡小鎮、伊維薩小鎮、採薇雅苑、禧瑞琨庭和多維時光等。

「整個項目最早開盤的時間是2011年10月，主要是賣別墅，均價為1萬元/平方米，後期加推的高層均價為6000元/平方米。」上述中介表示，這個時期的購房客多是用於週末自住，定價也比較平穩，這個價格持續到2015年。

變化發生在2016年。

這一年，北京樓市「火爆」，環北京樓市外溢效應突出，環京區域河北燕郊及天津武清都有許多投資客也湧入。雖然天津首創新北京半島不及河北燕郊的一些熱門項目房價漲得那麼厲害，但價格也翻番，甚至出現過一房難求的情況。「2016年~2017年，首創新北京半島有高層一度突破2萬元/平方米，別墅則漲至2.6萬元/平方米。」

然而，隨著限購、疫情等多重因素，該項目迅速降溫，房價直線下滑。

2017年3月31日，天津正式發佈樓市限購政策：在天津擁有1套及以上住房的非天津戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的天津戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在天津（濱海新區除外）再購買新建商品住房；非天津戶籍居民家庭在天津市範圍內購買住房的，需提供在本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。

由於大量客戶來自北京，新政出台後滿足條件的客戶驟減，高層的二手房源在2017年~2018年間，單價跌至1.2萬元/平方米，別墅跌至1.5萬元/平方米。

值得注意的是，天津在2018年5月16日發佈的「海河英才行動計劃」又一定程度為該項目帶來了一定流量。

「我在北京工作但沒有北京戶口，考慮到未來孩子落戶和讀書十分麻煩，於是通過‘海河計劃’在2018年落戶了天津。在中介的介紹下，我發現了這個離北京最近的天津項目，可以解決我面臨的所有問題。」 項目業主李先生告訴記者，當天來看房的時候，售樓處幾乎坐滿了人，還有一輛輛的看房車拉著人進來。

2019年下旬，李先生在售樓處購買了小區內名為禧瑞琨庭項目的房源。當時69平方米的一套兩居室，單價是1.68萬元/平方米，總價是116萬元。此時當地其他項目的二手房源單價也在1萬元~1.2萬元/平方米區間。

隨後，是疫情肆虐的3年，從2020年~2023年，首創新國際半島內二手房源價格一路下滑，在2022年年底，二手房源價格基本「腰斬」。進入2024年，禧瑞琨庭仍有新房在售，首創置業將該項目單價降為7000元/平方米左右，一套69平方米的兩居室總價僅需49萬元左右，二手房源降價則更甚。

「現在的價格可以說是底部了，自住很合適，但仍不建議投資。」上述中介人士向記者誠懇表示。

「環京睡城」

「與投資客不同，我當初在這裏置業就是為了居住，雖然價格確實虧了很多，但心態倒也算平穩。」住在李先生樓下的一名業主告訴記者，當時購房也是為了把天津集體戶口遷到個人戶口，這樣也就有了小孩在身邊讀書的機會。

該業主表示，這個項目比較方便的是配套了幾所學校，可以讓孩子從幼兒園讀到高中。這邊的學校包括，高村首創優才幼兒園、高村鎮學府道學校（南開公能教育實驗學校）、黑利伯瑞國際學校、天津市新城高級中學等。「中途如果能有好的發展，再搬家也不遲，這也算是現在最好的選擇了。」他坦言。

與眾多真實居住在首創新北京半島的業主一樣，他的工作在北京，每日往返於北京和天津之間。「小區距離我工作的地方開車也就40~50分鐘，這個通勤時間在北京是完全可以接受的。」李先生說。

從「新北京半島」這個項目名字上可以明顯看出，該項目鎖定的目標客群多為「北漂」人群。從位置上看，該項目所在的天津市武清區高村，緊鄰北京市通州區，駕車上高速後3分鐘就帶到通州區永樂店檢查站，是天津離北京最近的一個區域。

記者通過導航APP查看，從亦莊核心區出發，開車30分鐘可以到該項目，從北京國貿出發，不堵車40分鐘可到。「小區有進京的半島班車，每個工作日早上6點20分到9點30分有若干趟車進京，目的地是北工大地鐵口。下午5點30分到7點40分左右，有從北工大地鐵回來的班車。」上述業主介紹。

該項目如今的入住率如何？

一名小區的物業人員向記者表示，「禧瑞琨庭因為2019年才開盤，現在也沒有銷售完畢，所以目前只有80多戶業主入住。但門羅卡小鎮、伊維薩小鎮、採薇雅苑等其他老小區，入住率基本已經達60%左右。」

儘管如此，「環京睡城」的印記仍舊明顯。

「白天只有老人和小孩在這裏，大家都去上班了。」李先生坦言，而且因為近幾年的疫情，此前跟我們說好的一些商業配套也沒有完全成型，周邊的配套僅能保證日常的生活，幾乎沒有任何娛樂可言。好處是，這裏的物價也比較便宜。

對於該項目的入住率、後續的配套規劃，中國房地產報記者聯繫了首創置業華北區的相關的工作人員，該工作人員表示，項目的地塊和產品線都比較多，需要先整理一下問題。

截至發稿，記者未收到回應。

發展幾何？

實際上，不只是首創新北京半島項目，整個環京區域樓市近幾年都進入了冰凍期。

2021年，有報導稱，環京地區的河北香河房價出現了 「膝蓋斬」，單價直降近 70%，於是出現了有業主將房子「白送」的情況。「我是首爾林蔭大道的房主，因還款壓力太大，房子想免費送給大家，只需要你把尾款幫我還了就行。」

2023年，重倉環京的房企隆基泰和集團和華夏幸福先後宣佈破產重整。

再看天津武清區整體的樓市狀況，根據房天下數據，從2021年至2024年的3年間，武清整體二手房價格一直呈現下滑趨勢。今年5月，其區域成交為1090套，成交量下滑了16.42%。

對於這類項目的境遇，北京住宅房地產業商會會長黎乃超在接受記者採訪時坦言，「導致這類項目價格‘膝蓋斬’及成交下滑的深層原因無非有兩個：首先，全國樓市整體仍處於調整期，老百姓對於房地產市場的信心普遍不高，一二線城市樓市尚且還未修復，依賴於北京發展的環京項目受到的影響自然更大；其次，任何地區的樓市發展都需要考慮人口和產業問題，原先環京地區存在不少汙染較大的老產業，近些年逐漸遷出，而新型產業的遷入和發展還需要時間，這些直接影響著人口流入和樓市發展。」

可見，無論是整個區域還是單個樓盤，只有人口和產業發展相結合，才能長期穩定健康發展，而這些正是環京區域眾多項目所缺乏的。

不過，從長遠來看，首創新北京附近產業的確有一定潛力。

在距其1.9公里處就是武清開發區高村科技創新園這一新地標。按照規劃，該地標以及周邊方圓數公里地區，是京津冀發展大數據產業的核心高地。根據官方介紹，創新園已入駐數據產業關聯企業240家。

入駐企業中包括中國鐵路主數據中心、中國電信京津冀智能算力中心、中國聯通數字科技產業園及國內領先的IT基礎設施服務提供商萬國數據等。

在距離高村直線不到10公里的地區，是同樣在發展中的武清京濱工業園。

官網信息稱，目前，該工業園也已引進12個國家和地區企業5000餘家，其中實體企業300餘家，外資企業29家，世界五百強投資企業11家、民企500強投資企業16家，國家高新技術企業91家，形成以北京內燃機、博思特、科斐凱博等為代表的高端製造業；以賓特勒、北汽海拉、上海延峰等為代表的汽車部件相關產業；以阿里巴巴、京東、噹噹網等為代表的電子商務業；以中金數據、中科院化學所、北化工高新院等為代表的現代服務業四大主導產業。

在諸多羅列的名企業和數字背後，或許蘊藏著新的人口機遇，這些利好多久能彰顯，目前還無人知曉。