減量發展下的北京城市更新：強調區域綜合性更新，注重人居改善

炎炎夏日，漫步西單北大街，可以在陰涼的胡同里感受悠悠古韻與現代時尚的融合，體驗開放友好的開放型城市公園；在東城區崇雍大街，可以遊覽歷史人文遺蹟與首都風貌的文化景觀線路，感受北京的歷史和鄉愁；在亮馬河國際風情水岸，可以感受「生態綠絲帶」串聯的美好生活。

近年來，作為全國首個減量發展的超大城市，北京積極開展城市更新行動，對建成區內城市空間形態和城市功能進行持續完善和優化調整。從規劃引領到政策支撐，再到市、區、鄉鎮街道聯動，北京不斷探索和創新城市更新模式，一個個城市更新優秀案例不斷湧現。

5月25日，夜幕下的三里屯太古裡。圖/IC photo

三里屯明年新裝亮相

朝陽區三里屯被譽為「潮流風向標」，是北京火爆的商圈之一。然而，在打造國際一流商圈的過程中，三里屯也和其他「待更新」項目一樣，面臨存量空間使用效率有待提升等問題。今年年初，三里屯和朝外、國貿、團結湖、青年路等片區成為朝陽區城市更新的重點。

未來的三里屯會是什麼樣子？北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局副局長衛寶山透露，此次三里屯片區城市更新將通過環境整治，更新太古裡北區、永利國際等樓宇項目，引入奢侈品牌旗艦店、首店，推出更多優質數字文化產品等，帶動街區的商業氛圍與文化品質提升。

同時，對閑置L地塊開展深入研究，從權屬界定、確權登記、審批流程、方案設計等環節分析研判，最終形成「控規定性質，用途需復合，供地走劃撥，確權給街道」的思路，將閑置地塊打造成為兼具養老、衛生、文體、黨群等功能的「城市會客廳」。

「今年2月，太古裡北區N2商業樓率先改造完工，建成特色招牌建築。3月投用的N15商業樓實現了建築規模減量。」衛寶山表示，目前，三里屯片區更新效果已初步顯現，打造了以「T+MALL」元宇宙商業綜合體、太古裡商業建築群、三里屯路漫享街區等為代表的精品商圈，提升了三里屯路、工體北路等地公共空間環境品質。

三里屯的變化市民看在眼裡，看不到的是背後一系列並不輕鬆的工作。衛寶山介紹，覆蓋三里屯全域的街區控規編製工作，在統籌現有商業、可更新用地等存量空間資源的基礎上，研判空間資源供給與經濟產出的匹配關係，明確片區發展目標和功能定位，提出「打造戰略級商業項目，再造三里屯商業新地標」「構築主街+後街商業網絡格局」等規劃策略。同時，建立城市更新項目庫，對公共空間改善、商圈品質升級、配套設施補充等各類項目進行一體謀劃，拓展高品質與年輕化的商業客群，助力「大三里屯商圈」高質量發展。

「預計明年，市民會看到一個不一樣的三里屯。」衛寶山透露，三里屯明年將新裝亮相。

此外，通過對更新項目的複盤總結，朝陽區還創新搭建了用於指導實踐的城市更新「政策工具箱」，以服務更新主體需求為中心，從項目謀劃、儲備、實施和運營四個關鍵環節入手，將形成的經驗做法固化為可推廣、可複製的「小快靈」工具，涵蓋訴求獲取、政策應用、推動實施、效果評估等方面。

勁鬆危舊樓房改建，創新嘗試資金「四方共擔」

同樣地處東三環的勁鬆一區114號樓，始建於1978年，住著66戶居民，由於年代已久，樓體存在保溫、隔音差等問題，存在較大安全隱患。作為全市首批危舊樓房改建試點項目之一，2021年12月，114號樓正式啟動拆除，2023年7月正式交付居民。

「項目適當改善居民居住條件，重點解決建築使用功能提升問題。將原臥室面積適當調整，以擴大客廳的面積；改變原臥室的復合功能，休息和會客空間分離；增加一層地下室作為社區的配套物業服務用房。更新後，建築面貌煥然一新，居住安全得到保障，居民生活品質大幅提升。」北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局規劃編製與城市設計高高長鄭璐介紹。

近兩年，北京城市更新模式不斷推陳出新。勁鬆一區114號樓就做了一次新的嘗試——開創「四方共擔」資金籌措模式。

「民生保障和人居改善一直是北京城市更新的重要內容。」鄭璐介紹，項目在立項推進過程中，運用市場化方式統籌投資單位、建設單位、施工單位、物業管理單位力量參與，做到共同決策、共同建設、共同評價、共同發展、共享成果。首次採取危舊樓房改建資金籌措由政府、產權單位、居民、社會資本「四方共擔」的模式，為後續同類項目提供有效的資金籌措路徑，是北京城市更新創新模式一次新的嘗試和實踐。

以「片區」模式更新，也更注重科技創新

實際上，早在三里屯、勁鬆一區114號樓改造之前，北京已經有一大批城市更新項目落地，成為市級示範項目，乃至全國城市更新的標杆案例。比如，北京首鋼老工業區（北區）更新、模式口歷史文化街區保護更新、昌盛園社區老舊小區改造、中國建築科學研究院建築光伏零碳改造等4個項目納入住房和城鄉建設部第一批城市更新典型案例名單。

市委城市工作辦秘書處副處長王姍介紹，近兩年，北京城市更新工作不斷完善，尤其是去年《北京市城市更新條例》施行後，北京的城市更新工作也按下了加速鍵。

「減量發展背景下，北京的城市更新不只是簡單的舊城舊區改造，而是由大規模增量建設轉變為存量提質改造和增量結構調整併舉；不只是物質空間層面的修修補補，而是推動城市可持續發展、治理能力現代化的系統工程。」王姍介紹，北京已連續兩年發佈城市更新白皮書，系統梳理北京城市更新成效、形勢與挑戰等。

在她看來，這兩年，北京城市更新更加強調區域綜合性更新，商業運營模式更加高效靈活，也更加突出文化保護、傳承和發展的理念，科技創新的驅動作用更加顯著，民生保障和人居改善更加全面，共建共治共享的機制更加完善。

以2023年為例，市級示範項目中更新片區增加至30個，涵蓋了老城保護更新、活力街區、完整社區等不同類型。王姍介紹，去年，北京製定了《北京市實施城市更新行動三年工作方案（2023-2025年）》，確定的89個城市更新重點區域和重點項目中，區域綜合性更新項目有51個，超過一半。

王姍說，北京城市更新存在點狀更新和片區更新共存的局面，點狀更新易操作、數量多，片區更新難度大，但成效好。當前，越來越多的項目正在以片區的形式謀劃實施，發揮資源統籌、規模化運營的效益。「改造後的三里屯片區將和朝外、工體、國貿等銜接，讓市民看到一個更具國際範兒的朝陽。」

除此之外，結合北京「四個中心」建設，北京城市更新也更注重科技創新。以「三城一區」為重點，不少老舊廠房、低效樓宇通過更新實現「騰籠換鳥」。例如，北京衛星製造廠科技園區、天空之境產業廣場、理想汽車綠色智能工廠、清華國重南口基地、金隅興發科技園區等項目，在支撐基礎科學研究、引入高新技術企業、推動工業上樓等方面都取得了良好成效。這也是北京通過城市更新推動新質生產力發展要積極發力之處。

今年將出台11項規劃土地政策改革創新任務

城市更新的「北京經驗」，規劃是引領，政策是關鍵。北京市規劃和自然資源委員會詳細規劃處（城市更新處）副處長倪崇俠介紹，2022年5月，該委牽頭形成了全國首個減量發展背景下的城市更新專項規劃，系統構建了城市更新工作的目標體系、空間體系、方法體系、組織體系、動力體系和保障體系，推動創新首都城市治理模式和構建新發展格局。

「我們聚焦規劃劃定的178個重點更新街區，對資源與任務進行‘肥瘦搭配’，實現城市發展綜合效益的最大化，達成多元更新目標。」倪崇俠說，在市級政策的指引下，這兩年，各區、鄉鎮也在積極探索適合自己的城市更新模式，實現「一區一策」「一項目一策」。

比如，豐台長辛店老鎮街區控規作為《北京市城市更新條例》實施後的首個區域綜合性城市更新片區率先批複，按照文物考古優先、市政交通設施先行、公服配套同步配置、產業集聚分期引入的實施原則，漸進式、可持續實現老鎮歷史保護傳承與有機更新的協同發展，形成了「城市更新+土地開發上市+政府財政建設」的區域綜合性更新模式。

今年以來，有關城市更新的配套細化文件密集出台。2月，《北京市工業用地先租後讓指導意見（試行）》印發。3月，《北京市責任規劃師制度實施辦法》《老舊廠房更新改造工作實施細則（試行）》印發實施，實現城市更新中的「多方協商」與「共建共治」，為推動產業「騰籠換鳥」，打造城市活力空間提供了路徑。

「北京梳理形成11項《北京市城市更新條例》配套規劃土地政策改革創新任務，目前一半已出台，其餘正在加快研究製定，將於今年年底前陸續出台。」倪崇俠表示。

新京報記者 曹晶瑞

編輯 白爽 校對 李立軍