事關取消限購、房地產稅收等，中央重磅發文釋放哪些信號？

7月21日，新華社受權全文播發《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱「《決定》」）。

在涉及房地產方面，《決定》指出，加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

在業內人士看來，《決定》中的涉房內容覆蓋面較廣，既有對此前政策的加以強調，又有新的表述。華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康表示，房地產的相關表述字斟句酌，每一句話都有特定的指向，對於後續政策的落實、改革的切入點都有明確的指導。

涉房地產內容147字，覆蓋多方面

據新華社消息，《決定》約2.2萬字，除引言和結束語外，有十五個部分，分三大板塊。第一部分為第一板塊，是總論，主要闡述進一步全面深化改革、推進中國式現代化的重大意義和總體要求。第二至第十四部分為第二板塊，是分論，主要從經濟、政治、文化、社會、生態文明、國家安全、國防和軍隊等方面部署改革。第十五部分為第三板塊，主要講加強黨對改革的領導、深化黨的建設制度改革、黨風廉政建設和反腐敗鬥爭。內容條目通篇排序，開列60條。

其中，關於房地產的內容在第十一部分「健全保障和改善民生制度體系」的「健全社會保障體系」裡面，共計147字，關鍵詞有租購併舉、保障性住房、工薪群體、城鄉居民、改善性住房、限購政策、普通住宅和非普通住宅標準、房地產開發融資方式、預售制度、房地產稅收制度等。

可以看出，涉及房地產的內容較為豐富，供需兩端皆有覆蓋，雖然不少關鍵詞在此前的各種中央會議中有所提及，但是在業內人士看來，在這種級別的報告中出現，更凸顯其重要性。

對此，賈康向新京報記者表示，放在民生板塊中來闡述房地產市場的調控與改革，呼應著老百姓對於民生改善的關切。《決定》中關於房地產的表述字斟句酌，每一句話都有特定的指向，有些是對傳承性內容的加以強調，有些則是新出現的表述，對於後續政策的落實、改革的切入點都有明確的指導。

《決定》中涉房內容的第一句是，加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。

賈康指出，加快建立租購併舉的住房制度中的「加快」，值得注意，有「發力」之意。新模式此前已經多次強調，但是要標本兼治、治本為上。

在賈康看來，新模式要雙軌統籌，保障房與商品房相輔相成、雙軌並行。

「加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。」一邊是保障房一邊是商品房，《決定》中的涉房內容，恰好體現了雙軌建設。

一線城市調控有望繼續優化，普宅標準或將取消

值得關注的是，《決定》對於房地產的未來調整，給予了明確的指向。

《決定》明確，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

自去年以來，大部分城市的限購陸續退出，僅有北京、上海、廣州、深圳、天津以及海南仍保持著限購政策。

「能夠取消的限購措施可以繼續取消，哪怕最後完全沒有限購，也符合市場軌調節發揮充分作用的取向。但是大的前提是保障軌托底到位，如果到位了，限購政策全部取消，整個市場狀態會更加健康。」賈康說。

但是賈康表示，一線城市的限購調整大概率還會是小步走，除了保障軌是否托底到位的問題外，調控還要保持積極穩妥，一步一步來，走一走、看一看。北京是最典型的，有若幹個小步，不過一下子完全取消限購，恐怕不行。

中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華在接受新京報採訪時表示，關於限購政策，第一次在這種級別的報告中出現。這意味著，有關城市限購政策會進一步鬆動。

關於普宅標準的調整，《決定》中有著更為直接的表述：取消普通住宅和非普通住宅標準。

去年底，一線城市陸續優化了普宅與非普宅標準，深圳刪除了「總價750萬元」限制；北京普宅標準價格方面，不再設置房屋總價標準，僅保留單價標準；上海新標準剔除了價格標準、適度提高了建築面積標準。雖然均有優化，但仍保留著普宅與非普宅的區別。

鄒琳華表示，取消普通住宅和非普通住宅標準，不是用「優化」而是「取消」二字，力度還是很大的，能更好地支持改善性住房需求。

賈康說，關於普宅的提法很有新意，目前以買方市場為主，取消普宅與非普宅的區別，使得購房的環境更加寬鬆，有鼓勵大家出手買房之意。凡是有普宅與非普宅區分的地方，都可以參照《決定》中的原則取消。

「在改善型需求佔主導，市場上小戶型為主的二手房源、保障房成為剛需首選，以及在增量建設空間收縮的情況下，取消普通住宅和非普通住宅標準，也變得合理了。取消普通住宅標準，一方面會降低購房的契稅成本、按揭利率，還會激勵開發商打造面向改善的高品質住宅。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

改革預售制度，預售資金既要用起來又能管得住

不只是強調了需求端的調整，《決定》對於供給端以及稅費制度也有涉及。

《決定》明確，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。

李宇嘉表示，改革房地產開發融資方式，就是要全面落地「白名單」融資協調機制，即加強金融和住建兩個部門在房地產政策上的「一致性」。以房地產項目合規為「一致取向」，兩個部門通力合作、雙向奔赴，強化項目「推送-反饋」閉環機制和貸款「投放-使用-償還」機制，促進兩個管理部門政策上激勵相融，著力於促使房地產項目滿足「5+5」的標準化合規條件。這樣，既實現住建部門對房地產監管的職能，也能滿足房地產項目的合理融資，還能最大程度降低金融風險，這就是房地產行業治理體系和治理能力現代化。

而關於商品房預售制度，近30年來為我國房地產行業的發展做出了巨大貢獻。但是近幾年，隨著部分房企資金流斷裂、樓盤停工，市場呼籲商品房預售製取消的聲音不斷。

賈康說，很多人主張不要再賣樓花了，推行現房銷售，理解這樣的想法。但是一刀切的做法也未必合理，應允許在「一城一策」的原則下去嘗試，能取消的地方可以考慮取消，一下子完全取消，可能還是要考慮很多的問題，畢竟預售制度有融資支持的功能，要使房地產市場能夠相對穩定地築底，走入一個持續回暖過程，一些地方在加強和健全管理的同時可能還可考慮要借鑒海外經驗，有一定的預售制度，因此要改革。

鄒琳華認為，改革商品房預售制度，此前這種級別的文件也很少提及，不說取消而是改革，現房銷售與期房銷售都會存在，「兩條腿」走路。預售制度會繼續存在，需要完善，同時現房銷售會逐步增多。預售制度主要涉及資金監管問題，要麼是監管過度，導致資金沒有得到很好利用，要麼是監管不足，導致資金被挪用，房子爛尾。因此通過改革，對預售資金進行更好的監管，既能夠用起來又能夠管得住。

關於預售制度的改革，在今年年初的全國兩會上，全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱表示，設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。

再提房地產稅，業內稱肯定了改革的大方向

此外，《決定》提及，完善房地產稅收制度。

關於房地產稅，此前多年一直被熱議，但是去年9月，對外公佈的《十四屆全國人大常委會立法規劃》中明確，增值稅法、消費稅法、關稅法等將在本屆人大常委會任期內提請審議，但頗受關注的房地產稅立法並未出現。

中泰證券研究所政策團隊首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢解釋稱，房地產稅有廣義和狹義之分，廣義的房地產稅是指對房地產佔有、交易和收益等環節徵收的各類稅項的總稱。1994年我國進行了結構性稅製改革，逐步形成了現行的房地產稅收體系。我國的房地產稅收涉及房地產的開發、流轉和保有三個環節，涵蓋13個主要稅種。

賈康說，《決定》實際上肯定了房地產稅改革的大方向，講完善，就要通過改革完善，但涉及住房保有環節的房地產稅改革試點擴圍等方面，考慮當下的情況，時機上還需要等待。

鄒琳華表示，房地產稅收制度包括很多方面，既有交易環節又有持有環節，從目前來看，完善優化交易環節的稅費制度空間較大，包括個人所得稅、增值稅等。未來，可能會進一步降低交易稅費以支持改善型住房需求。

李宇嘉認為，目前，房地產循環受阻，包括土地開工和銷售、新房和二手房、剛需和改善等，都存在阻礙，阻礙之一就是交易或循環成本太高。因此，未來會全面捋順房地產稅收，降低開發環節、交易環節的稅負，比如配合消費稅改革，減少增值稅依賴，從而降低地方政府新增開發投資的激勵，鼓勵商品房交易和循環，做大終端交易規模，從而增加消費稅。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 劉軍