貝殼財經會客廳｜切入「第二增長曲線」，物業企業應該怎麼做？
7月26日，新京報貝殼財經會客廳舉行第二期房地產沙龍活動，以「物業管理：機遇、挑戰與智慧化變革」為主題，邀請中鐵建物業運營管理中心總經理孫淼、中建智地物業副總經理王海峰、龍湖集團龍湖智創生活集團商服發展部總經理胡楠、仲量聯行華北區物業與資產管理部負責人王宏傑、CBRE世邦魏理仕華北區不動產管理部董事楊興剛、第一太平大衛斯北京物業及資產管理部董事朱明濤等物業領域的相關負責人齊聚一堂，圍繞地產開發持續出清背後的物管獨立性思考、拓展第二增長曲線中的機遇與挑戰、科技如何賦能物業服務等話題，進行觀點的碰撞與交流，共話行業發展。
7月26日，新京報貝殼財經會客廳舉行以「物業管理：機遇、挑戰與智慧化變革」為主題的第二期房地產沙龍活動。
物業行業仍有很大想像空間
眾所周知，近幾年來，地產開發行業持續遭遇深度調整，與其密切相關的物業管理行業也面臨挑戰。
今年上半年，物業行業繼續在調整與修復中前行，一邊是股價下跌、市值下降、物企退市，一邊是股份回購、修復市值、拓展多元服務邊界。同時，物業企業主動減少收併購以及對關聯方的依賴，增強獨立性和抗風險能力。
新的發展週期，物業行業如何應對挑戰？還有哪些機會？未來的市場空間有多大？
孫淼表示，「在如今地產行業下行的局面下，為了降低地產母公司對物業公司的影響。我們提出了兩個口號，一是要走市場化道路，要去市場上找項目。二是收斂聚焦，逐漸放棄一些孤城的孤盤體量不夠項目，因為管理半徑的緣故，管理成本非常大，需通過精細化的管理，減掉一些沒必要的組織和實體，應對市場的變化與挑戰。」
不過，在王海峰看來，對於物業這種經營性行業來說，最多是短期承壓，而且物業公司可能也會享受到一些紅利，諸如地產人才的輸出。地產行業出清包含人才出清，物業行業承接了很多地產開發類人才。
王海峰進一步說，有戰略定力的企業在大潮退去後會發展得更好。要堅持長期主義，就要從業務的本身出發，而不是從資本角度。之前，物業服務行業被資本「綁架」過重，未來要回歸房子、服務本身。
胡楠認為，目前物業行業機遇和挑戰並存，「從總體量來說，現有的1.2萬億，加上沒有被統計進去的增量，物業行業真正實現市場化之後的體量，大概在三四萬億，這個行業還是很有想像力的。」
「從目前來看，Top30的物企聚集度只有30%，仍然有70%的市場並沒有被相對市場化或者專業化的企業去承接。所以，要回歸到物業的底層商業邏輯，而不是從地產附屬的服務行業去看待這個問題，才能看到更多的機會。」胡楠說，物業行業需回歸業務的本質，去應對挑戰，從而實現真正意義上的獨立性和自主性。
探尋「第二增長曲線」要發揮自身優勢
在行業變局之下，物業企業也在拓展第二增長曲線，比如基於住宅社區，積極佈局家裝、養老、托幼等賽道。在非居領域，商業服務、城市服務等也成為物業企業持續拓展的業態。目前，在探尋第二增長曲線的過程中，如何切入細分賽道？有哪些挑戰，如何應對？
現場一位企業物業板塊負責人表示，做增值業務要有真正的敬業心，要回歸核心底層邏輯，回歸到自己的優勢領域，無論是人員服務、客戶黏性，還是空間維度，都要實現差異化競爭。「以美居業務為例，我們之所以能做美居，依靠的是地產開發的前置節點，能進入售樓處，跟批量交付的精裝修做鏈接，我們可以保證一些材料和施工工藝能跟原來交付的場景有更好的鏈接，這可能是我們做美居業務的核心優勢。」
孫淼指出，有一類增值服務值得去做，就是附近其他樓盤的專項委託服務，管理團隊是現成的，管理成本可以攤銷，人員複用率高。相對於其他一些利潤和現金流都不夠理想的賽道，反而沒有必要去拓展。
在第二增長曲線方面，朱明濤從商業物業管理的視角進行闡述，他表示，「商務樓宇內的一些企業有ESG可持續發展的需求，還有一些世界500強企業，對安全評估有需求，我們在ESG、安全管理方面都有相應的產品包，能夠為客戶提供租區的能源統計分析報告及安全評估服務。此外，社區文化方面，我們也把原先只‘對內’的城市會客廳拿出來‘對外’。」
胡楠表示，相較於其他物企，龍湖智創生活除了傳統的住宅居住業態外，比同行更早地將觸角延伸至商寫和城市服務。現在龍湖智創生活在多元業態滿足基礎服務的同時，對不同業態的需求痛點，不斷探索、升維服務標準。
物業智能化對行業發展起到積極推動作用
近年來，物業企業不斷升級和創新管理與服務，尤其是通過物聯網、大數據、雲計算、人工智能等先進技術對物業管理的各個環節進行數字化、智能化的改造，用科技賦能物業管理，以提高物業服務的質量和效率，滿足業主的多樣化需求。
「我們2019年就成立了專業的科技公司，做公司的數字化轉型。我們與合作夥伴共同研發數字孿生智能平台，利用AI智能管控，使建築資產管理的人、事、物，高效、統一、可控運轉。同時，我們在管的項目或多或少都使用了智能系統，諸如智能安防、智能傳感器等等，像智能運維配電室，通過加傳感器，最終實現無人值守，節約了人工成本，同時還可以提前預判風險故障、及時處理。」朱明濤說。
物業管理的數字化、智能化對於行業發展，將帶來哪些實質的影響與進步？
王宏傑表示，到目前為止，物業管理是從數字化向智能化轉變和演變的一個過程。智能化實現了兩個目的，一是安全，樓宇的運營更加安全、更有穩定性，能做到24小時不間斷監控，但人是不行的。
與此同時，「助力物業管理實現降本增效，比如人員成本能降低30%-50%。不止於此，還能使整個運營按照智能的邏輯模式去執行，根據外部條件的不同進行相應的操作，該關的關、該停的停，這一點非常重要。因此，物業智能化，對於行業發展起到了非常積極的推動作用。」王宏傑說。
楊興剛表示，從政策支持方向來看，智慧城市、智慧管理是主要趨勢，「智能化給物業行業帶來了管理和服務上的變化，無時間、無空間邊界等限制，時時可以知道被服務對象的訴求以及出現的問題，並做出快速反應，尤其對於安全事故的捕捉和處理，比人去做巡視檢查監控要快很多。我們CBRE已經在7年前落地實現了智慧世邦系統的應用、在5年前組建了雙碳小組、3年前開始ESG的拓展並實施落地，今年又在智慧世邦中增加了碳排放指標監控模塊，實現數智化一站式服務」此外，現在處於數據收集和判斷為主的階段，未來可能會進行糾錯指導、輔助決策，這是一個更大的好處。
那麼，物業企業在進行數字化、智能化升級時，又可能會遇到哪些挑戰？
楊興剛說，一旦形成平台化或智慧平台的整體化，後期的維護成本會增加，首先是維護技術人才的需求，其次支持智慧平台運行的部分電子元件生命週期僅有3-5年，運行維護成本增加是不可避免的。
王宏傑認為，智能化對於物業管理人員的專業能力要求非常高。
胡楠則建議，物業管理的智慧化一定是平台的建設，而非點狀產品的打造；要關注整體的供需關係以及客戶或者市場的認知，不能脫離實際。數字化投入，到底是為了提升效率，還是為了提升服務，仍需要大家去探討。此外，數字化投入的效益產出比可能會高一些，但是對於服務提升的回報週期需要更有耐性。
新京報記者 段文平
攝影 新京報記者 王遠征 實習生 張湘涓
編輯 楊娟娟 校對 翟永軍
