保潔人員將廢品存放在閑置商舖，北京一物業被判支付佔用使用費

近日，北京市石景山區人民法院審理了一起「閑置商舖被保潔人員佔用」的案件。新京報記者獲悉，李先生和鄭女士購買的位於石景山區的一處商舖，由於周圍環境等原因一直空置，後來保潔人員將廢品存放在房間，李先生、鄭女士遂將某服務集團股份有限公司（以下簡稱：某服務公司）、某服務集團股份有限公司北京分公司（下稱：某北分服務公司）訴至法院。

廢品佔滿整個房間，且存在他人居住的痕跡

原告李先生、鄭女士稱，其二人為涉案商舖擁有權人，某北分服務公司系案涉商舖的物業公司。自2017年10月起，李先生、鄭女士多次發現其商舖被違法侵佔，廢品佔滿整個房間，且存在他人居住的痕跡。

李先生、鄭女士與某北分服務公司多次交涉，但對方均未予理會，侵佔行為持續至今。案涉房屋房門損壞、髒亂不堪、異味嚴重，無法正常使用。因此，二人訴至法院請求判令某北分服務公司向原告支付房屋佔有使用費39萬餘元，某服務公司承擔連帶責任。

被告某服務公司、某北分服務公司稱，某北分服務公司雖是案涉房屋的物業服務企業，但並非實際侵佔案涉商舖的侵權主體，保潔人員才是實際的房屋侵佔使用人。其次，因李先生、鄭女士未及時採取補救措施，擴大商舖被侵害損失，因此擴大部分損失，應由李先生、鄭女士自行承擔。同時，案涉商舖實際並不存在預期租金收益，房屋被佔有並沒有產生額外的租金損失，該房屋佔有使用費也不應由某北分服務公司承擔。

石景山法院經審理查明，案涉商舖的權利人為李先生、鄭女士，案涉商舖物業管理公司為某北分服務公司。李先生、鄭女士提交的照片及影片顯示：案涉商舖內堆放有紙盒等雜物。某北分服務公司主張，堆放雜物系保潔人員行為。公司將案涉商舖保潔服務委託給第三方保潔公司，保潔人員為第三方公司派駐，與公司無關，並提交了其與第三方公司簽署的保潔服務委託合約。對此，李先生、鄭女士不予認可。

李先生、鄭女士稱，2017年、2018年曾多次發現堆放雜物情況，都自行清理，後來為保留證據，發現後上鎖未清理，且多次找某北分服務公司協商清理及賠償事宜，始終未有回應，直至2023年8、9月，某北分服務公司人員才與二人溝通，但未能協商一致。某北分服務公司稱，2023年9月因催收物業費才得知此事，此前並無反饋記錄，並稱李先生、鄭女士自行上鎖未及時採取補救措施屬於擴大損失。

訴訟中，某北分服務公司與李先生於2024年5月28日到場，由某北分服務公司將案涉房屋內雜物清理完畢。

法院：某北分服務公司應屬於本案賠償主體

石景山法院經審理認為，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。本案中，案涉商舖在權利人不知情的情況下被堆放雜物，影響房屋使用，雖某北分服務公司稱侵權主體為其委託的第三方公司的保潔人員，但該保潔人員工作區域及工作範圍屬於某北分服務公司指定與管理範圍，接受某北分服務公司監督和管理，且某北分服務公司屬於案涉房屋所在項目的物業管理公司，故某北分服務公司應屬於本案賠償主體。

對於李先生、鄭女士主張的佔有使用費，案涉房屋為商品房，屋內堆放雜物且未能及時清理，必然會對案涉房屋的使用產生一定影響，但李先生在自發現雜物、與某北分服務公司未能協商一致後，仍未及時採取補救措施，且案涉房屋因其他客觀因素影響一直處於空置狀態，故對於李先生、鄭女士主張的佔有使用費，法院結合過錯程度、持續時間、周邊租金及租賃情況、雙方行為等因素，判決某北分服務公司支付李先生、鄭女士佔有使用費3萬元。

法官提示，依照《中華人民共和國民法典》第二百三十六條規定，「妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。」擁有權人對自身所有的房屋享有管理、使用及收益的權利，其他人在未經擁有權人同意的情況下擅自佔用該房屋構成妨害物權，侵權人應承擔將佔用物品清退的責任。

同時，經營性房屋雖因諸多因素未進行租賃，但並不改變其用於獲益的目的和性質，因此，無權佔有該房屋的除負擔排除妨害義務外，還應承擔損害賠償責任。該賠償責任需要根據房屋使用情況、同地段租金、過錯程度等因素綜合進行考量。

值得注意的是，擁有權人在發現房屋被侵佔後不能一味放任該損失產生達到以此獲益的目的，擁有權人負有及時止損的義務，應在合理期限內採取發函、訴訟或保留證據後先行清理等措施，避免損失的無限擴大。

新京報記者 吳淋姝 編輯 劉倩 校對 李立軍