危險遊戲！零首付購房、借貸還貸重出江湖 是真香還是真坑？

「樓盤開發商先將首付款攻入我的銀行賬戶，我再把這筆錢轉到開發商指定賬戶。0首付相當於是開發商預先幫墊付的首付。」

「（房子）實際成交價格是135萬元，（做高評高貸）貸款就貸了134萬元，就相當於0首付購房。」

有購房者告訴貝殼財經記者，對於存款不夠的人，「0首付購房」是最快得房的一種方式。

也有購房者告訴貝殼財經記者，「雖然房貸利率仍在不斷下降，但因為購房早的緣故，作為存量房貸的一員，我的房貸利率仍接近5%，用消費貸還房貸或許是一個選擇。」

記者梳理髮現，當前的房貸「減負攻略」通常有幾種方式：一是「高評高貸」，開發企業或中介機構虛擬抬高房屋價格，從銀行獲取更高的按揭貸款來降低首付款；二是由房地產開發企業預先墊付首付，開發商變相降價，或者暫時墊付後，購房者在一定時期內還清墊付款；三是通過消費貸、首付貸等方式籌集首付，彌補資金不足的問題；另外一個就是分期支付首付，最開始可能也是打著0首付的噱頭。

實際上，購房成本調控從未間斷。今年5月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低於15%和不低於25%。7月22日，央行再發佈公告，1年期和5年期以上貸款市場報價利率（LPR）均同步下降10個基點，分別降至3.35%和3.85%。

即便如此，房貸「減負」攻略仍在暗流湧動，實際效果如何，風險怎樣？多位銀行人士指出，0首付購房看似減輕了購房者初期購房壓力，實際上或增加後期資金成本和月供壓力，「0首付」購房更多是開發企業、中介吸引購房者的一種手段，並非完全無風險的優惠政策；而「借貸還貸」本質上沒有真正減小房貸壓力，反而容易弄巧成拙，嚴重的可能還會涉嫌騙貸罪，甚至貸款詐騙罪。

「0首付」暗藏貓膩：開發商墊付、簽訂陰陽合約

「0首付買房，是餡餅還是陷阱？」在社交網絡上，購房0首付再度引發熱議。在0首付的誘惑下，仍有購房者「入局」。

約1年前，來自廣西的購房者高星就0首付購入了一套房產，現已成功入住。高星告訴貝殼財經記者，自己購入的房產面積97平米，平均4000多元/平米，為此她向銀行申請了42萬元按揭貸款。

「0首付」的具體流程是樓盤開發商先將首付款攻入高星的銀行賬戶，她再把這筆錢轉到開發商指定賬戶。「銀行只關注是否有首付款給到開放商。」高星表示，去售樓部和開發商面簽合約，需攜帶兩張不同銀行的銀行卡，一張銀行卡用來接收開發商的打款，另一張銀行卡用以打流水做按揭貸款。

高星表示：「對我們這樣沒有多少存款的人，這是最快得房的一種方式。」

房產中介祖華對貝殼財經記者舉例「實際成交價格為135萬元的房子首付21萬元（佔比15%），貸款是114萬元（佔比85%），我們會拉高房屋評估價，給銀行上傳信息房價158萬元。按158萬元的房價來貸款，首付是24萬元（佔比15%），貸款是134萬元（佔比85%）。」

「實際成交價格是135萬元，貸款就貸了134萬元，就相當於0首付購房。」祖華稱。

推「0首付」政策的開發商和房產中介屢見不鮮。

廣州黃埔科學城某地產售樓部工作人員張駿對貝殼財經表示，可以「0首付」購房，並給出了兩種方案：一種是辦理「首付貸」，利率是3.8%；另一種是9萬元的首付，剩下免息分期還款。

所謂的「首付貸」是一種低利率的商貸，「如果首付不夠，可以做兩筆貸款。」張駿稱自己所在的售樓部和部分銀行都有合作。對於是否真的能用於付購房首付，他表示，「只要銀行能批下來就沒問題。」

另一種免息還款的方案，針對部分房地產項目，張駿表示，「免息還款通常還款期限較短，多為3-5年。」不過，張駿也坦言，「0首付購買，月供壓力會比較大」，他並不推薦0首付購房。

房屋中介黃麗華口中的「0首付」購房方案則顯得更為隱秘。黃麗華聲稱：「0首付購房屬於公司內部折扣價，自己所在的公司屬於金融公司，利用金融槓桿操作0首付購房。」

「我們手裡的資源具有金融屬性，和地產公司有區別。」黃麗華未在線上透露0首付購房具體方案，表示可以去現場面談。貝殼財經記者在黃麗華的社交媒體上看到其宣傳廣告包含「0首付」買房、多種貸款方式「拿房倒拿錢」「最新深房抵押貸額度5000萬元，年化利率2.6%」「最強裝修貸額度100萬-300萬元，利息2厘」。

「‘0首付’通常是由房地產開發企業或房地產中介機構通過預先墊付，或是虛擬抬高房屋價格，從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。」8月2日，鄭州市住房保障和房地產管理局曾發佈風險警示稱，「0首付」不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題，通常還需借助於簽訂陰陽合約、高評房屋價格等違規行為來實現。這不僅增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔，還存在較大的騙貸法律風險。

“以貸還貸”陷阱：提前還款變負債重壓

房貸之亂還不限於首付層面，存量房貸還款違規操作也時有發生。

7月22日，據中國人民銀行網站消息，1年期LPR、5年期以上LPR均下調10個基點，分別由3.45%、3.95%調整為3.35%、3.85%。隨著LPR下調，新發貸款利率隨之下調，但部分存量房貸利率依舊偏高，且與不少銀行的消費貸等貸款存在利率差，這就使得「以貸還貸」有了可乘之機。

「消費貸能還房貸？」社交平台上，一位網民留言：「我就這麼幹，我媽借我30萬，我先去還了，再貸出來還給她。」這位網民告訴貝殼財經記者，用消費貸還房貸要多轉幾手，不能直接轉進房貸賬戶。

河北市民王紅霞也有「以貸還貸」的想法。她的房貸利率目前仍超過了4%，而大部分銀行的消費貸利率僅3%左右。王紅霞據此算了一筆賬，按照現在的房貸利率，她每月需要償還8000元左右的房貸，若借三年期消費貸後提前還房貸20萬，房貸月供可減少兩千元左右，但每月還會新增消費貸月供五千元左右。

易居研究院副院長嚴躍進也為記者算了一筆賬：「以貸款30萬元本金為例，傳統房貸分30年還清，總支出約為51.56萬元，每月還款僅1432元，若借消費貸（3年還清）還房貸，總支出雖減少了近20萬元，但每月還款額度高達8698元。」

嚴躍進認為，房貸還款期限長達30年，消費貸普遍還款期限在1-3年，「借貸還貸」看似貸款利率低了，實則每個月的還款成本會在增加，並未減輕購房者負擔。「借貸還貸」本質上沒有真正減小房貸壓力，反而容易弄巧成拙。

「現在消費貸利率普遍為3.4%。」工商銀行一個網點客戶唐經理告訴貝殼財經記者，貸款期限在1-3年，還款方式有三種分別是等額本金、等額本息、按期還息一次還本，申請額度視申請人近一年的收入情況而定，申請額度最高是30萬元。

貝殼財經記者瞭解到，有部分銀行消費貸利率已降至2.9%左右。

「首先以貸還貸是不合規的，其次消費貸額度小置換房貸沒必要。」上述工行的唐經理也告訴貝殼財經記者，「只要是通過轉賬的方式，無論怎麼轉都能知道。」（消費貸）用途只能用於消費，一旦銀行發現消費貸不是用於消費用途，會要求申請人提前還款，申請人將面臨資金壓力。

「減負」攻略觸法網，購房成本調控持續前行

「0首付」「借貸還貸」重出江湖，這份「減負」攻略風險可不小。

有銀行人士告訴貝殼財經記者，一旦發現信貸資金被違規挪用，將被銀行提前收回。若信貸資金被挪用，銀行可合法合規提前收回；而若致使銀行受到損失的，可能會涉嫌騙貸罪，甚至貸款詐騙罪。

中指研究院市場研究總監陳文靜向貝殼財經記者指出，「高評高貸」方式本身屬於違規「騙貸」行為，如果銀行在審批環節發現異常，也會對購房者的個人徵信造成影響。

而針對部分開發商或中介提出的「首付貸」，嚴躍進指出，「首付貸」被嚴令禁止，購房首付不允許以其他方式支付，若以商貸用作首付貸，則利率及償還方式均與傳統房貸存在差異，無形中增加了購房者還款壓力。

2022年3月，銀保監會官網發佈相關風險提示稱，誘導或默許一些消費者將信用卡、小額信貸等消費信貸資金用於非消費領域，比如買房、炒股、理財、償還其他貸款等，擾亂了金融市場正常秩序。

早在2017年9月9日，住建部、央行、銀監會聯合印發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》就明確，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資行為。

消費貸用於非消費用途更是被嚴令禁止。國家金融監督管理總局2024年發佈的《個人貸款管理辦法》明確提出，個人貸款用途應符合法律法規規定和國家有關政策，貸款人不得發放無指定用途的個人貸款。

為了進一步降低購房成本，各地仍在因地製宜不斷推出相關政策。

從監管來看，今年以來5年期以上LPR已累計下調35個基點，「5·17」房地產一攬子政策落地，首套、二套住房首付比例分別下調至15%、25%，取消全國層面首套、二套商業房貸利率下限，同時下調公積金貸款利率。

從地方來看，各地積極落實「5·17」政策，降低首付比例、降低房貸利率，當前不少城市首套房貸利率已經降至3%左右。除此之外，今年以來已有廣州、成都等超20城支持提取公積金支付首付款，同時也有廣州、杭州、成都等超20城優化首套住房的認定範圍，按區認定首套。

陳文靜認為，這些均有助於降低居民的購房門檻和購房成本。

（文中高星、祖華、張駿、黃麗華、王紅霞均為化名）

新京報貝殼財經記者 徐雨婷 編輯 陳莉 校對 柳寶慶