危險遊戲!零首付購房、借貸還貸重出江湖 是真香還是真坑?
「樓盤開發商先將首付款攻入我的銀行賬戶,我再把這筆錢轉到開發商指定賬戶。0首付相當於是開發商預先幫墊付的首付。」
「(房子)實際成交價格是135萬元,(做高評高貸)貸款就貸了134萬元,就相當於0首付購房。」
有購房者告訴貝殼財經記者,對於存款不夠的人,「0首付購房」是最快得房的一種方式。
也有購房者告訴貝殼財經記者,「雖然房貸利率仍在不斷下降,但因為購房早的緣故,作為存量房貸的一員,我的房貸利率仍接近5%,用消費貸還房貸或許是一個選擇。」
記者梳理髮現,當前的房貸「減負攻略」通常有幾種方式:一是「高評高貸」,開發企業或中介機構虛擬抬高房屋價格,從銀行獲取更高的按揭貸款來降低首付款;二是由房地產開發企業預先墊付首付,開發商變相降價,或者暫時墊付後,購房者在一定時期內還清墊付款;三是通過消費貸、首付貸等方式籌集首付,彌補資金不足的問題;另外一個就是分期支付首付,最開始可能也是打著0首付的噱頭。
實際上,購房成本調控從未間斷。今年5月,中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈通知,首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低於15%和不低於25%。7月22日,央行再發佈公告,1年期和5年期以上貸款市場報價利率(LPR)均同步下降10個基點,分別降至3.35%和3.85%。
即便如此,房貸「減負」攻略仍在暗流湧動,實際效果如何,風險怎樣?多位銀行人士指出,0首付購房看似減輕了購房者初期購房壓力,實際上或增加後期資金成本和月供壓力,「0首付」購房更多是開發企業、中介吸引購房者的一種手段,並非完全無風險的優惠政策;而「借貸還貸」本質上沒有真正減小房貸壓力,反而容易弄巧成拙,嚴重的可能還會涉嫌騙貸罪,甚至貸款詐騙罪。
「0首付」暗藏貓膩:開發商墊付、簽訂陰陽合約
「0首付買房,是餡餅還是陷阱?」在社交網絡上,購房0首付再度引發熱議。在0首付的誘惑下,仍有購房者「入局」。
約1年前,來自廣西的購房者高星就0首付購入了一套房產,現已成功入住。高星告訴貝殼財經記者,自己購入的房產面積97平米,平均4000多元/平米,為此她向銀行申請了42萬元按揭貸款。
![高星0首付購買的房產已入住。圖片來源:受訪者供圖](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240820s/482/w1441h1441/20240820/050a-d125ab2a572a5158bab3014cf56c0549.png)
「0首付」的具體流程是樓盤開發商先將首付款攻入高星的銀行賬戶,她再把這筆錢轉到開發商指定賬戶。「銀行只關注是否有首付款給到開放商。」高星表示,去售樓部和開發商面簽合約,需攜帶兩張不同銀行的銀行卡,一張銀行卡用來接收開發商的打款,另一張銀行卡用以打流水做按揭貸款。
高星表示:「對我們這樣沒有多少存款的人,這是最快得房的一種方式。」
房產中介祖華對貝殼財經記者舉例「實際成交價格為135萬元的房子首付21萬元(佔比15%),貸款是114萬元(佔比85%),我們會拉高房屋評估價,給銀行上傳信息房價158萬元。按158萬元的房價來貸款,首付是24萬元(佔比15%),貸款是134萬元(佔比85%)。」
「實際成交價格是135萬元,貸款就貸了134萬元,就相當於0首付購房。」祖華稱。
![房產中介祖華舉例0首付購房方案。 圖片來源:聊天記錄截圖](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240820s/573/w921h1252/20240820/b6a7-ac05706a5cb4c4a2662396f4b95d7cd0.png)
推「0首付」政策的開發商和房產中介屢見不鮮。
廣州黃埔科學城某地產售樓部工作人員張駿對貝殼財經表示,可以「0首付」購房,並給出了兩種方案:一種是辦理「首付貸」,利率是3.8%;另一種是9萬元的首付,剩下免息分期還款。
所謂的「首付貸」是一種低利率的商貸,「如果首付不夠,可以做兩筆貸款。」張駿稱自己所在的售樓部和部分銀行都有合作。對於是否真的能用於付購房首付,他表示,「只要銀行能批下來就沒問題。」
另一種免息還款的方案,針對部分房地產項目,張駿表示,「免息還款通常還款期限較短,多為3-5年。」不過,張駿也坦言,「0首付購買,月供壓力會比較大」,他並不推薦0首付購房。
房屋中介黃麗華口中的「0首付」購房方案則顯得更為隱秘。黃麗華聲稱:「0首付購房屬於公司內部折扣價,自己所在的公司屬於金融公司,利用金融槓桿操作0首付購房。」
「我們手裡的資源具有金融屬性,和地產公司有區別。」黃麗華未在線上透露0首付購房具體方案,表示可以去現場面談。貝殼財經記者在黃麗華的社交媒體上看到其宣傳廣告包含「0首付」買房、多種貸款方式「拿房倒拿錢」「最新深房抵押貸額度5000萬元,年化利率2.6%」「最強裝修貸額度100萬-300萬元,利息2厘」。
![購房廣告海報。圖片來源:黃麗華社交媒體截圖](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240820s/506/w900h1206/20240820/81c4-7d37be5f3f7b5a1458cf41bd4138762e.png)
「‘0首付’通常是由房地產開發企業或房地產中介機構通過預先墊付,或是虛擬抬高房屋價格,從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。」8月2日,鄭州市住房保障和房地產管理局曾發佈風險警示稱,「0首付」不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題,通常還需借助於簽訂陰陽合約、高評房屋價格等違規行為來實現。這不僅增加購房者貸款利息及按揭月供還款負擔,還存在較大的騙貸法律風險。
“以貸還貸”陷阱:提前還款變負債重壓
房貸之亂還不限於首付層面,存量房貸還款違規操作也時有發生。
7月22日,據中國人民銀行網站消息,1年期LPR、5年期以上LPR均下調10個基點,分別由3.45%、3.95%調整為3.35%、3.85%。隨著LPR下調,新發貸款利率隨之下調,但部分存量房貸利率依舊偏高,且與不少銀行的消費貸等貸款存在利率差,這就使得「以貸還貸」有了可乘之機。
「消費貸能還房貸?」社交平台上,一位網民留言:「我就這麼幹,我媽借我30萬,我先去還了,再貸出來還給她。」這位網民告訴貝殼財經記者,用消費貸還房貸要多轉幾手,不能直接轉進房貸賬戶。
![社交媒體留言截圖。](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240820s/54/w1080h574/20240820/8142-714445277b124218f713b7184841f8d4.png)
河北市民王紅霞也有「以貸還貸」的想法。她的房貸利率目前仍超過了4%,而大部分銀行的消費貸利率僅3%左右。王紅霞據此算了一筆賬,按照現在的房貸利率,她每月需要償還8000元左右的房貸,若借三年期消費貸後提前還房貸20萬,房貸月供可減少兩千元左右,但每月還會新增消費貸月供五千元左右。
易居研究院副院長嚴躍進也為記者算了一筆賬:「以貸款30萬元本金為例,傳統房貸分30年還清,總支出約為51.56萬元,每月還款僅1432元,若借消費貸(3年還清)還房貸,總支出雖減少了近20萬元,但每月還款額度高達8698元。」
![上文的推算房貸還款情況。 受訪者供圖](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240820s/764/w1182h382/20240820/882f-a1e6837801f9e22126d8e3635439684a.png)
嚴躍進認為,房貸還款期限長達30年,消費貸普遍還款期限在1-3年,「借貸還貸」看似貸款利率低了,實則每個月的還款成本會在增加,並未減輕購房者負擔。「借貸還貸」本質上沒有真正減小房貸壓力,反而容易弄巧成拙。
「現在消費貸利率普遍為3.4%。」工商銀行一個網點客戶唐經理告訴貝殼財經記者,貸款期限在1-3年,還款方式有三種分別是等額本金、等額本息、按期還息一次還本,申請額度視申請人近一年的收入情況而定,申請額度最高是30萬元。
貝殼財經記者瞭解到,有部分銀行消費貸利率已降至2.9%左右。
「首先以貸還貸是不合規的,其次消費貸額度小置換房貸沒必要。」上述工行的唐經理也告訴貝殼財經記者,「只要是通過轉賬的方式,無論怎麼轉都能知道。」(消費貸)用途只能用於消費,一旦銀行發現消費貸不是用於消費用途,會要求申請人提前還款,申請人將面臨資金壓力。
「減負」攻略觸法網,購房成本調控持續前行
「0首付」「借貸還貸」重出江湖,這份「減負」攻略風險可不小。
有銀行人士告訴貝殼財經記者,一旦發現信貸資金被違規挪用,將被銀行提前收回。若信貸資金被挪用,銀行可合法合規提前收回;而若致使銀行受到損失的,可能會涉嫌騙貸罪,甚至貸款詐騙罪。
中指研究院市場研究總監陳文靜向貝殼財經記者指出,「高評高貸」方式本身屬於違規「騙貸」行為,如果銀行在審批環節發現異常,也會對購房者的個人徵信造成影響。
而針對部分開發商或中介提出的「首付貸」,嚴躍進指出,「首付貸」被嚴令禁止,購房首付不允許以其他方式支付,若以商貸用作首付貸,則利率及償還方式均與傳統房貸存在差異,無形中增加了購房者還款壓力。
2022年3月,銀保監會官網發佈相關風險提示稱,誘導或默許一些消費者將信用卡、小額信貸等消費信貸資金用於非消費領域,比如買房、炒股、理財、償還其他貸款等,擾亂了金融市場正常秩序。
早在2017年9月9日,住建部、央行、銀監會聯合印發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》就明確,嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資行為。
消費貸用於非消費用途更是被嚴令禁止。國家金融監督管理總局2024年發佈的《個人貸款管理辦法》明確提出,個人貸款用途應符合法律法規規定和國家有關政策,貸款人不得發放無指定用途的個人貸款。
為了進一步降低購房成本,各地仍在因地製宜不斷推出相關政策。
從監管來看,今年以來5年期以上LPR已累計下調35個基點,「5·17」房地產一攬子政策落地,首套、二套住房首付比例分別下調至15%、25%,取消全國層面首套、二套商業房貸利率下限,同時下調公積金貸款利率。
從地方來看,各地積極落實「5·17」政策,降低首付比例、降低房貸利率,當前不少城市首套房貸利率已經降至3%左右。除此之外,今年以來已有廣州、成都等超20城支持提取公積金支付首付款,同時也有廣州、杭州、成都等超20城優化首套住房的認定範圍,按區認定首套。
陳文靜認為,這些均有助於降低居民的購房門檻和購房成本。
(文中高星、祖華、張駿、黃麗華、王紅霞均為化名)
新京報貝殼財經記者 徐雨婷 編輯 陳莉 校對 柳寶慶