沒想到房子老齡化的程度會這麼嚴重

最近關於「房屋養老金」的討論非常火熱。

不少小夥伴都開始擔心自家房子老化後該如何處理，具體什麼是房屋養老金，這筆錢從哪裡來以及未來又該怎麼使用。

於是瞬間有了各種輿論的解讀。

但是在此之前，其實還有一件事好像被大家下意識地忽略了，就是什麼樣的房子最可能用到養老金。

未來那些真正需要使用房屋養老金的老房子，全國到底有多少？

今天這篇文章，試著回答下這個問題。

首先，什麼樣的房子可能會需要「養老」？

房齡動輒50、60年的老破小自是不必多說，老化的水管，充滿安全隱患的燃氣，都是未來修繕維護的重點對象。

但另外還有一種更值得重視的潛在情況，其實是商品房。

如果我們按照1998年第一次房改算起，房地產發展至今已經大概25年，也是從那個時候開始，開發商進入市場拍地建房，第一批商品化住房也應運而生。

雖然這些房子產權是70年，但經過20多年的風吹雨打，大部分也逐漸老舊。

買房的朋友感歎，房貸還沒還完，小區就變破爛。

所以這裏我們把房齡超過25年的房子，定義為未來大概率需要養老金的老房子。

倒推算下來，建成時間也就是2000年。

而當我根據《中國人口普查年鑒-2020》，發現把全國45791305戶居民按住房建成時間分的家庭戶住房狀況中，2000年前修建的房屋佔比高達35%，也就是1600多萬戶。

換句話說，全國範圍內每3戶居民就有1戶，是住在房齡25年以上的老房子裡。

這還只是2020年的數據。

後面隨著年份不斷後移，未來需要養老的房子可能遠比我們想像中多得多。

但這還不是最誇張的，即使在當下，其中0.4%，是房齡已經超過75年的絕對的老破小。

75年呀，這樣的老小區飽經歲月風霜之後，提供的居住環境是如何的惡劣，我都不敢想。

那麼接下來就讓我們好好看看，在房屋養老金正式實行之前，這些老房子都在全國哪裡？

一

老房子佔比高於全國水平的，有14個省份。

先讓各位心裡有一個坐標。

前面我們提到截止到2020年，按照住房建成時間劃分，全國建於2000年前的家庭戶住房一共約1600萬戶，全國平均佔比35%。

而具體到全國31個省份，我提前把超過平均水平的都標紅了：

可以看到，高於全國平均的一共有14個省市。

第一梯隊，佔比50.38%，僅上海一個。

第二梯隊，佔比40%~50%，遼寧、天津、山西、河北、山東、浙江。

第三梯隊，佔比35%~40%，包含北京、江蘇、黑龍江、湖南、廣東、福建、吉林。

為什麼是他們？

最顯而易見的是這些省份的能級都挺高，上海、浙江、北京、廣東，都是盛產一線和新一線的主要省份（直轄市，下同）。

那麼問題來了，城市能級更高的省份，不應該房屋房齡更新麼？

恰恰相反。

各位有沒有想過為什麼會有所謂的房屋老齡化，本質上正是因為過去20年棚改城鎮化的需要，從而帶來大量房屋的修建。

修得最早的房子，自然老得也就越快。

因此一個很重要的原因，其實是來自城鎮化。

根據國家統計局的數據顯示，2021年我國城鎮常住人口為91425萬人，城鎮化率為64.7%。

我們把城市化率拉出來做一個對比：

你會發現，那些建於2000年前的住房戶數佔比超過全國平均水平的省份，對應的他們的城鎮化率也都高於64.70%的水平線之上。

換句話說，全國擁有老房子最多的省份，就是過去20年城鎮化最高的省份。

這也很好解釋了為什麼第一名會是上海。

作為我國最早開埠的國際化都市，當之無愧全國城鎮化的榜首。

伴隨過去經濟的快速發展，也讓上海的住房老齡化遠高於其他省份。

二

只是沒想到上海的房屋老齡化，能這麼高。

就是這次數據盤點下來，知道上海老房子多但沒想到這麼誇張，堪稱壓倒性。

第一，是老房子絕對的多，50.38%。全國唯一一個佔比超過50%的省份。

如今你在上海這座城市看到的房子，超過一半的數量都是房齡超25年的老房子。

包括在二手市場。

我找兔博士粗略拉了下截至2024年8月上海的掛牌數據：

近三年來房齡超過20年的小區，掛牌數量基本在60%以上。

這些老房子已經成為佔據上海樓市二手房源供應量絕對的市場主力。

具體到各區：

拋開最大的浦東，靠前的楊浦、閔行、徐彙、普陀，還是以中心城區為主。

以楊浦為例。

作為上海的老工業區，如今楊浦掛牌最多的鞍山三村、鞍山四村等小區，正是始建於20世紀50年代，上海市最早的工人新村之一，也曾是大量工廠工人、勞模居住的地方。

別說房子老了，據說住在那裡退休的工人，社區內60週歲以上老人佔比就高達48%。

而這也是上海房子老齡化的第二個特點：絕對的老。

這裏我單獨把全國修建於1949年以前，也就是房齡超75年的房子拎出來了：

上海共計1.7萬戶，佔整個城市的1.92%，同樣排在全國第一。

這樣的房子是什麼概念？

給大家看一張我曾經在上海拍下的一套房齡近70年的老破小照片。

外牆脫落、電線橫行、停車和上下樓梯困難。

肉眼可見的老舊和破敗。

類似這樣的小區竟然在整個上海有大概1.7萬戶，可以想像未來這些小區的「養老難度」。

而面對老齡化房屋絕對的多+絕對的老，上海也早早就開始自己的佈局。

於是我們看到上海是全國最先進入到城市更新階段的城市。

無論是我們寫過的類似彭浦新村、鳳南一村，70年到期老破小的原拆建，還是從2018年上海開始大力推行的美麗家園工程。

針對老舊小區外立面、門頭更新，包括新增太陽能充電棚、拓寬道路，功能性和細節完成進化。

根據上海市房屋管理局統計，截至2023年10月底，上海全市在僅僅10個月期間，便已實施老舊小區改造超1300萬平方米，投資約57億元，令329個老小區煥發新顏，受益居民達到16萬戶。

包括此次提出「房屋養老金」，上海也是最先站出來的城市之一。

今年率先要在浦東等區開展試點，本質上都是為了老舊房屋的處理在做好先行準備。

接下來，我們把目光轉向上海之後的省份。

三

僅次於上海的房屋老齡化第二、第三梯隊，開始呈現明顯的區位分化。

仔細看他們的區位分佈：

除了浙江的比例能達到40.24%之外，佔比較高的有45.5%的遼寧、44.15%的天津，以及山西、河北、山東、黑龍江、吉林，基本都集中在北方省份。

具體到戶數，尤其是山東，以146.7萬戶的數量，佔全國的9.15%，排名全國第一。

全國近十分之一建於2000年前的家庭戶住房都在山東。

這也意味著，未來北方省份要面對的住房養老的問題很可能比南方更嚴峻。

另外還有一個比較有意思的，作為東三省位於全國最北端的黑、吉、遼全部上榜，都高於全國平均水準。

至於原因，我想不能簡單歸咎於城鎮化率，其實背後他們都擁有一個清晰的標籤——工業重鎮。

這倒是和楊浦有點類似，在1950年代，就工業來說，國內7成以上的工業基礎都在東北，包括鋼鐵、汽車、機械製造、電力、軍工等國家重點發展的重工業。

不誇張地說，全國工業化建設的大幕就是從東北開啟。

在1980年之前，國內大城經濟20強排名，瀋陽和大連是能位列國內前十的。

東北經濟崛起的同時，也催生了大量的工人新村，其中瀋陽工人村就曾是我國最大的產業工人聚居區。

1952年，瀋陽市在鐵西岸投資1200萬元，集中建設產業工人住宅區，形成佔地73萬方，建築面積40萬方的5個蘇式風格建築群。大中型企業、工人新村、家屬宿舍都彙聚於此。

如今伴隨工業旅遊的興起，其中一些老廠房已經被改造成文化創意產業園。

但我們看到，另一邊在這三個省份，依然存在大量1969年前建設的老房子。

這些房子房齡都已超過55年，無論是房屋本身的老齡化還是未來可能產生的居住風險，都是極需重點關注的對象。

四

好，現在回過頭來看，未來到底哪些地方的房子最需要養老：

1. 從單一城市來看

2000年前建成老房子佔比50.38%的上海，絕對排第一。

2. 而如果放大到全國

全國有超35%的房子房齡在25年以上。

甚至還有0.4%是房齡超過75年絕對的老破小。

此外具體到各省份，有14個省份2000年前建成住房高於全國平均水平，其中北方比南方更多。

而這些數字並不會停止。

再過10年20年甚至40年，最近我還看到一個預測，說是到2040年中國將有80%的房屋成為「老小區」，房屋變破舊的問題只會日益突出。

眼下的房屋老齡化無疑是嚴峻的。

而相比於無視或者批判，更有意義的思考方向可能是我們如何根據各個城市不同背景，真的做到住房「養老化」。

雖然目前關於費用來源、養老用途等等都還是未知數，不過有一點是可以確定的，房屋養老，不僅僅是住房本身，而是一個觸及到社會方方面面的體系工程。

也是如此，才有了全國22個城市試點的開始。

上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙……

這件事本身就代表著城市意志，代表著態度。

這可能是我們看到最多城市發力決心針對老舊房屋改善的一次共同佈局。

而當我們意識到這一點的時候，會不會就是一個不錯的開始？

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