深圳掛牌「全部現房銷售」宅地 多地推進現房銷售提振購房信心

9月4日，深圳掛牌一宗現房銷售宅地，要求「全部現房銷售」，由此引發了市場關於「深圳迎來現房銷售時代」的猜想。事實上，早在北上廣深一線城市早已開始試點掛牌現房銷售的地塊，只是「全部現房銷售」的地塊並不多見。

在業內人士看來，自2023年以來，新房銷售下降明顯，但市場出現的新變化是期房銷售下降，現房銷售增長，二手房銷售穩定。因此，現房銷售順應市場需求變化，也有利於驅動市場需求動力，尤其是保障房要求現房銷售，能提高保障房對市場的吸引力。

深圳近67億掛牌一宗現房銷售宅地

9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌了一宗編號為A219-0080的涉宅地塊。該地塊位於寶安區航城街道、福永街道，土地面積約18.16萬平方米，規劃建築面積約28.99萬平方米，容積率為1.6，掛牌起始價約66.65億元。

根據出讓公告，該地塊以「價高者得」為原則確定競得人和成交價，如有2個或2個以上相同最高報價的，則通過搖號方式確定競得人。值得一提的是，該宗地內的普通商品住房需全部實行現房銷售。同時，該宗地可按照「交地即交證」模式辦理相關登記手續，意向競買人須在申請確認競買資格時提供《關於「交房即發證」的承諾函》。

全部現房銷售對於深圳來說並不是首次出現，2016年龍華區就曾有一宗地塊開展現房銷售試點。2023年，深圳土拍中首次引入「競現房面積」環節。其中，2023年8月，深圳出讓編號為A001-0212的一宗宅地，後期項目案名為「中鐵能建閱臻府」，該地塊現房銷售建築面積競至上限，佔住宅總建築面積的約一半。而此次「全部現房銷售」推出，是否意味著深圳期房時代將要成為歷史？

對此，在業內人士看來，「這隻是單宗地的交易方案」，並不意味著今後深圳土拍中的地塊都會要求全部現房銷售。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳在房地產新模式的探索上一直走在前面。2023年以來，深圳已經出讓了2宗現房銷售地塊。相比之下，其他地區探索現房銷售的難度較大，原因是市場需求潛力小，房企現房銷售開發的意願和能力低。而對深圳來說，不僅市場需求潛力大，類似深鐵、安居等企業現房銷售開發能力也較強。尤其是以剛需主導的深圳市場，對於低成本、品質好的房子需求更加迫切，推進現房銷售的內在動力更強。

李宇嘉進一步表示，現房銷售有利於驅動市場需求動力。尤其是保障房要求現房銷售，能提高保障房對市場的吸引力。當然，開發商的利潤會下降，但考慮到近年來新盤20%左右的去化率，如果能提振銷售規模，自然會對衝利潤率的下降。

一線城市引領推進「現房銷售」

現房銷售一直是業內較為關注的話題。8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的「推動高質量發展」系列主題新聞發佈會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，住房和城鄉建設部有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐製定配套政策。

現房銷售，即買家所見即所得，縮短交付時間也降低了維權風險，但對於房企而言，無形中增加了許多成本壓力。為此，以北京、深圳、上海為代表的一線城市最早試點在土地市場的「競現房面積」。比如，北京於2021年第二輪集中土拍時首次試點競現房銷售面積地塊。彼時，大興區黃村海戶新村地塊近一半的商品房實行「現房銷售」。2022年，在北京首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現房銷售面積程序。

上海則是更早探索現房銷售的城市。2014年7月9日，上海市黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，地塊在預出讓合約中首次提出了「該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售」。

此外，據不完全統計，從去年至今，廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多個省份的部分城市均表示將推進現房銷售試點，與此同時，各地在推進配售型保障房建設時就要求「現房銷售」。

比如，今年8月6日至8月15日公開徵求公眾意見的《廣州市配售型保障性住房管理辦法》中提到，廣州配售型保障性住房全部要求為現房銷售。此外，今年8月，廣州多部門聯合發佈《關於推行廣州「購房即交房、交證」工作的通知》，為切實保障「去庫存」「保交樓」「防爛尾」工作，廣州推行新建住房購房即交樓、交證。

部分典型城市現房銷售政策一覽

新京報貝殼財經記者根據公開信息整理。

現房銷售佔比呈現逐步提升趨勢

「現房銷售是順應市場需求變化。」李宇嘉認為，自2023年以來，儘管樓市不太景氣，新房銷售下降更明顯，但市場出現的新變化是期房銷售下降，現房銷售增長，二手房銷售穩定。這說明，居民對期房能否交付有擔憂。目前買房的都是剛需，買了馬上住，只有現房或二手房能滿足需求。

在李宇嘉看來，現房銷售是提振市場信心的關鍵。目前，提振市場信心是房地產市場穩定的關鍵，而確保新房交付是提振信心的切入點。購房者之所以不敢買期房，主要原因就是擔心交付不了或貨不對板。2023年以來，全國新房銷售下滑，如此縮量，單靠需求端政策刺激是沒有多大作用的，關鍵在於供給側改革，推進新房銷售，才能把市場的信心逐步修復。

值得關注的是，在當前的房地產銷售格局中，現房銷售佔比明顯提升的趨勢正逐步顯現。國家統計局數據顯示，2023年，我國現房銷售面積約2.52億平方米，同比增長18%，現房銷售佔比已經達到22.5%。

此外，據華泰證券研報，2021年至2023年，國內現房佔商品住宅銷售面積的比重從10.4%提升至18.7%。2024上半年，全國商品住宅期房銷售面積2.9億平方米，同比減少31%；現房銷售面積1.1億平方米，同比增加23%。

不過，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，在全面推進現房銷售前，部分城市或需進一步完善供給端政策，穩定供給預期。短期來看預售製改革或仍將循序漸進，全面取消預售製預計仍需要一定時間。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁